论文总字数：18654字

目 录

一、引言 1

（一）选题背景 1

（二）选题意义 1

（三）现状分析 2

1、我国人口年龄结构现状 2

2、我国人口性别结构现状 2

3、我国住宅商品房市场现状 3

二、文献综述与相关理论分析 4

（一）文献综述 4

1、国外文献综述 4

2、国内文献综述 4

3、文献评述 5

（二）房价影响因素的机理分析 5

1、人口年龄结构对房价的作用 5

2、人口性别结构对房价的作用 5

3、人口地域结构对房价的作用 6

4、人口经济结构对房价的作用 6

三、我国人口老龄化对房价影响分析——基于全国层面 6

（一）数据说明 6

（二）模型设定 7

（三）描述性统计分析 7

（四）实证分析 7

1、单位根检验 7

2、房价波动影响因素的实证结果分析——基于全国层面 8

四、我国人口结构对房价影响分析——基于地区层面 9

（一）描述性统计分析 9

1、东部地区 9

2、中部地区 9

3、西部地区 10

（二）房价波动影响因素的实证结果分析——基于地区层面 10

五、结论及政策建议 11

（一）结论 11

1、老年抚养比 11

2、少儿抚养比 12

3、男女比例 12

4、城镇化率 12

5、收入 12

6、住房总投资 12

（二）政策建议 13

1、贯彻落实“全面二孩”政策，重获人口红利优势 13

2、支持老年住宅产业发展，完善社会保障制度 13

3、合理控制城镇化进程，促进房地产产业和城镇化和谐发展 13

4、建立人口数据库，为住宅市场供给提供合理参考 13

参考文献： 14

致谢 15

人口老龄化对我国房价波动的地区性差异研究

林琳

，China

Abstract：Residential demand is the rigid demand for each person, the property market movements affect the lives of ordinary people. With the implementation of the family planning policy, China has entered an aging society, and gradually lost the demographic dividend. The phenomenon of population aging and the development of real estate market are closely related to China's politics, economy, culture and people's livelihood. Therefore, this paper attempts to proceed from the aspects of population structure, divided China into three economic sectors - the eastern region, the central region and the western region. Through empirical analysis and further study the impact of population aging on the fluctuation of housing prices in China, to develop and improve the real estate market management policies to make recommendations.

Key words：Aging population；House price；population structure；Urbanization rate

一、引言

人口与房价，将近二十年来，中国人民的心不断被这两个词所牵动着。人口老龄化现象和房地产市场发展问题与我国政治、经济、文化、民生等密切相关，所以在现阶段，我国为了全面建成小康社会，就必须着手解决这两大难题。

（一）选题背景

1998 年之前，在商品房市场化尚未健全的中国实行的是福利分房制度。1998 年7月，国务院发布了一项重要通知，福利分房制度被停止使用，我国开始实行商品房市场化政策。房改之后，中国的住房制度的非市场化才逐渐被商品房市场化所替代。因此，我国对于人口与房价的研究起步比较晩、内容也相对的不多。

我国经济在进入新世纪以来，呈高速发展态势，房价随之飙升，因此国家又相继推出了适应不同时期经济发展需求的各项政策。2003年，中国人民银行为了加强对房地产信贷业务的管理，出台了121 号文件。2005年出台“国八条”，国家为了对住房供应结构进行改善，进一步强调控制房地产价格。随后又出台了2006年的“国六条”，这些政策的确在改善住宅开发结构方面取得了良好的效果，但是在对于房价的调控方面效果依然不佳。2008年，全球笼罩在金融危机的阴影下，经济发展开始走下坡路。此后，由于政策产生松动。2009年之后，房地产市场的泡沫经济让我国房价迎来了又一次飞速上涨。2010年我国为了不让房价飙升过快，出台了力度最大的措施——“新国十条”。2011年“新国八条”中规定了首套房和二套房的首付比例，且不向具有三套房产以上的购房者发放商业贷款。2013年为了坚持限贷、限购，杜绝投资或投机性购房，“国五条”出台。但2014年9月，人民银行宣布了一项新的政策。如果家庭已将偿还清首套房购房贷款，那么购买第二套商品房，可以按照购买第一套的一系列政策来进行购房贷款。

这一政策的出现极大地降低了房地产市场的库存，从而刺激了国民的购房需求。2014年国家实行宽松的房产政策，楼市商品房价格又在2015年有所回升，国家管控房地产市场的手段也从降低房价变为了去库存。2016年，国家实行“全面二孩”政策，目的是为了缓解由于人口红利逐渐减少而造成消费需求缺失使房地产库存量增大的现象。

在我国建国以来，一共经历了3次生育高峰期。1950-1957年是第一期，1962-1971年是第二期，1986-1987年是第三期。1971年7月，计划生育政策开始执行，人口出生率便急速降低。然而之前这两次的生育高峰，也使得我国逐渐成为“人口红利”社会。但是，随着计划生育时期出生的婴儿逐渐长大，他们变成了劳动人口，而其父辈步入了老年人行列，这导致人口红利开始渐渐在我国消失。我国老年抚养比2001-2015年间从10.1%增加到15.3%，少儿抚养比2001-2015年间从32%下降到22.6%。与此同时，中青年人由于城镇化的步伐加快而逐渐成为了购房的中坚力量，形成一种巨大的压力推动着房价的上涨。

（二）选题意义

中国人对于“家”之一词，从古至今，都赋予了极重的感情色彩，它不仅仅是我们繁衍生息的栖身之所，更是我们寄托心灵的温暖港湾。而住宅在一定程度上就是我们每个人的“家”，所以住宅其实就是每个人生活不可或缺的必需品，普通民众的日常关注的焦点就是楼市的动向。进入新世纪以来，不断攀升的房价让老百姓们的生活不堪重负，那么，在这居高不下的房价背后，到底存在什么因素在推动其发展呢？学者们对此的解释有很多种，但结论并未达成一致。

大多数研究房地产市场的学者，在探讨其与人口年龄结构之间的关系上将其看成一个整体，虽然可以分析出居民的年龄结构和普通住宅市场之间的联系，但是忽视了两点：一方面，房地产市场不仅包含普通的商品住宅，还包含商业用房和办公用房之类的住宅，从而未能将普通商品住宅市场的房价变化明晰。另一方面，收入、城镇化等因素未被纳入考虑范围，造成人口结构因素与住宅房价之间的关系无法综合探索。本文将以少儿抚养比、老年抚养比、男女性别比例、收入、城镇化及住房总投资这几个方面为视角，分析其对住宅市场价格的影响，探究不同地区房价的变化差异。这样不仅可以充实对房地产市场研究的理论，而且可以进一步给当前政府提供参考，以便制定更加完善的调控政策。

（三）现状分析

1、我国人口年龄结构现状

从图1-1可见，老年抚养比每年在升高，而少儿抚养比则相反，每年都在逐渐降低。通过比较可知，总抚养比的趋势也在逐年递减，因为老年抚养比上升速度明显要小于少儿抚养比的递减速度，这一现象的主要原因是我国1971年开始实行的生育政策。从长远角度来看，经过10-20年之后，生育率持续下降将会导致我国劳动人口数量进一步减少，而老龄化的步伐会持续加快。

图1-1 2001-2015年全国少儿抚养比和老年抚养比

2、我国人口性别结构现状

由图1-2可见，男女性别比数据的离散程度较小。说明人口性别比的变动不会引起房价大幅度的变动，换句话说，人口性别比对房价的影响是不显著的，下一章为了进一步证明这个观点，我们将会把人口性别比作为解释变量来进行回归分析。

图1-2 2001-2015年全国男女性别比

3、我国住宅商品房市场现状

由图1-3可见，除了受到国际金融危机冲击的2008年的房价较2007年相比，略有下降外，我国住宅商品房的价格大体呈逐年上升趋势，。但是由于2009年，国家实行房地产宽松政策，鼓励支持国家经济复苏，所以2009年房价涨势迅猛，此后房价一直保持上升趋势。

图1-3 2001-2015年全国住宅商品房平均销售价格

二、文献综述与相关理论分析

（一）文献综述

1、国外文献综述

到目前为止，关于房价变化的原因研究，主要从以下几个影响因素展开：

基于人口年龄结构方面：国外最早开始研究人口结构因素和房价之间的关系，Mankiw和Weil与Holland（1989）经过剖析人口和房价的数据，来研究美国的出生率和人口规模对房价的影响，从而得出人口年龄构成的变化是美国1960年至1970年间房价快速上涨的主要因素^[12]。芬兰学者Mika Kuismancn、日本学者Fumio Ohtake、奥地利学者G.S.LEE (2001)和英国学者Emisch等都以各自国家为背景进行了研究，且得出的结论类似——房价受人口年龄因素影响显著，并通过预测未来人口年龄结构的走势，来预测出未来房地产可能发生的需求变化。此外，Malmberg (2010) 指出每个人的收入以及国家的税收都有可能受到人口年龄结构变化的影响，这样也会间接地改变住房需求，从而对商品房的价格产生影响^[13]。Lim (2013) 发现，不同人口年龄结构变动会对商品房价格产生多样性的连锁反应，相比提高总生育率，这些反应所带来的影响要更为显著^[14]。Arestis和Gonzalez-Martinez（2017）表示，虽然老龄化显著负影响爱尔兰，西班牙，澳大利亚和日本的房价，但是对其他13个经合组织国家如美国和英国的房价产生的影响并不重要^[15]。

基于城镇化角度来探讨：Guillaume (2009) 认为，从上个世纪九十年代起，中国因城镇化进程发展迅速而产生了巨大的变化，房地产投资额大幅度提升，从而为城市的创新、升级等带来积极作用，但是也出现了一系列诸如城乡收入差距加大、环境污染加重等问题。城市化不但加快相关产业的发展，同时还促进经济的蓬勃发展，带来房地产投资的增加，已经在房地产市场的有效需求的扩大上做出了贡献^[16]。

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