淮安市房价区位比较分析

论文总字数：8632字

摘 要

随着改革开放进一步加深，中国房地产业也得到了迅猛发展,并且带动了相关行业的兴起,在改善我国居民居住的问题以及推动经济发展等方面起到了重要作用。然而，房价问题一直被人们所关注着。本文建立了HEDONIC住宅价格模型，确定了具体的影响因子，并分析了所处位置、交通条件、景观条件、教育条件、商业条件、医疗条件、绿化率、容积率以及物业管理费等对房价发挥产生主要影响的区位因素。

关键词:房价，区位价值，影响因素，HEDONIC住宅价格模型

Abstract: Along with the further deepening of reform and opening-up , China"s real estate industry has been rapid development , and promote the rise of the related industries , to improve the residents living problems and promote economic development of our country played an important role . However , housing problem has been a concern . HEDONIC housing price model is presented in this paper , to determine the specific impact factor , and analyzed the location , traffic condition , landscape conditions , education , business conditions , medical conditions , green area , plot ratio and property management fees , etc the main impact on housing prices play a geographical factors .

Keywords: housing prices , location value , influence factors , the HEDONIC housing price model

目 录

1 绪论 4

2 房地产区位的内涵 4

3 HEDONIC住宅价格模型及SPSS软件的概念 4

4 数据收集 5

4.1 研究数据 5

4.2 特征变量 5

5 模型运算 7

5.1 计算结果 7

5.2 线性模型 7

6 模型检验与结果分析 10

6.1 通过经济检验 10

6.2 模拟结果分析 10

结论 12

参考文献 13

致谢 14

1 绪论

房地产作为一种客观存在的物质形态，是房产和地产的总称，是权益、实物、区位的综合体，房地产由于其位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。因此，房地产的区位性很强，所处区位的价值就会影响其价值。随着城市发展速度的加快，区位因素显得日益重要。如何选择正确的区位，已经成为房地产企业开发的前提和购房者的决定因素。

2 房地产区位的内涵

传统意义上的区位一词源于德语“ standort ”，英文将其译为“ location ”，中文则译为“区位”^[1]。区位一方面指该事物的位置，另一方面指该事物与其他事物的空间的联系。对区位一词的理解，严格的说还应包括以下两个方面：① 它不仅表示一个位置，还表示放置某事物或为特定目标而标定的一个地区、范围；② 它还包括人类对某事物占据位置的设计、规划。区位活动是人类活动的最基本行为，是人们生活、工作最初步和最低的要求，可以说，人类在地理空间上的每一个行为都可以视为是一次区位选择活动。传统区域经济学将区位理解为经济活动的场所。总之区位是指经济活动所占据的空间以及该空间与周围事物之间的经济联系。

房地产区位是指房地产的区域位置，它不仅单纯地反映在地理坐标上，还强调空间位置与周围环境、场所、人类经济活动之间的相互关系，是这些空间关系在某一地域内的综合。狭义上讲，它是房地产在空间中坐落的位置。而广义上讲，它还包括交通的通达性以及在该位置所能获得的经济和非经济效益的满足度。具体来说，就是以房地产坐落的位置为基点进行工作、娱乐、医疗等一切活动所要花费的交通成本，以及该位置的自然、社会、经济环境对购房者身心各方面的影响。

从微观视角出发，一个地区房地产的价格是由众多因素影响而形成的，是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影响的结果。区位因素对房地产价格影响尤深。一般来说，房屋因其在城市或地区所处的社会经济文化位置的不同，从而有不同的社会经济文化区位，在市场上的价格也有明显的差别，并且由于决定区位的条件发展变化很快，房价亦会随区位的变化而改变。可以说，是区位条件决定了房地产的价格水平。

3 HEDONIC住宅价格模型及SPSS软件的概念

HEDONIC住宅价格模型由 Butler(1982) 提出，又称价格法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化^[2]。

这些因素通常可以被分为区位、建筑结构、邻里环境三类。因此，住宅的价格是由下面这个方程决定的。

其中，是价格，是区位，是建筑结构，是邻里环境。

由于住宅项目的区位定位，往往将邻里环境归并于区位因素，所以从实证的角度出发，运用HEDONIC模型，采用区位因素属性，对影响淮安市房价的区位因素进行研究。

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4 数据收集

4.1 研究数据

由于住宅的销售价格对于房地产开发商、楼盘销售中介商来说，属于商业秘密，从网上基本无法获得住宅成交具体的资料，网上信息无法满足本研究的要求。所以初始数据采用了腾讯房产网上关于淮安市房价的销售信息。

为了避免单套销售平均价格决定楼盘整体水平，避免楼盘建筑特征影响区位特征的分析等现象出现，在选择楼盘样本时，特遵循了以下规律：

1. 根据不同区域楼盘的成交量均量选择楼盘样本，成交量超过50% 。
2. 选择楼盘类型为小高层、高层和多层的商品房交易信息为研究样本。
3. 选择竣工时间为2010年以后的小区商品房作为研究样本。

根据腾讯房产网的楼盘介绍，对信息进行整理，内容包括：楼盘类型、容积率、绿化率、物业费。针对样本数据不完整的情况，通过腾讯房产网楼盘详细信息进行数据补充，最后得到所有信息全部完整的样本50个。

4.2 特征变量

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