摘 要

近年来，随着我国房地产业的日渐成熟以及快速发展，以房地产业管理为基础的物业管理行业也逐渐蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具投资潜力的行业之一，大大小小的物业管理企业也随之成立。

为了规范物业管理行业的发展，使物业管理企业都能走上企业化经营的道路，物业管理招投标制度也随之制定。物业管理的招投标是一个公平、公正、公开的市场竞争活动，以此活动来确定物业管理权，参与招投标的双方在市场竞争活动当中使得双方各自的利益得到了最大化，并且在此过程中也有效地促进了物业管理企业的良性竞争。

本次毕业设计我便以物业管理招投标文件的编制为主题，选取了保利物业江苏分公司旗下的保利中央公园项作为研究项目。设计内容主要为该项目的招标以及投标标文件的编制，其中投标文件又分为商务标和技术标两个部分。重点内容是根据项目的实际情况确定物业服务内容以及物业服务标准，再根据物业服务内容与标准进行费用的测算。

关键词：物业管理 招投标 物业服务

“Central Park”property management bidding documents

Abstract

In recent years, with the maturity and rapid development of China's real estate industry, property management industry based on real estate management has gradually flourished. And gradually become one of the most potential investment industry in Chinese Market, all kinds of property management companies are establishing.

In order to standardize the development of the property management industry, the property management enterprises can embark on the road of enterprise management, and the property management bidding system will be formulated accordingly. Property management bidding is a fair, just and open market competition, in order to determine the right of property management activities, both parties involved in the bidding has been to maximize their respective interest in the market competition, and in the process can effectively promote the healthy competition of property management companies.

I took the property management bidding documents as the theme of the graduation project,and selected the “Central Park” project from Poly Property Management CO..LTD Jiangsu Branch service enterprises as the research project. The design content is mainly for the bidding of the project and the preparation of the bidding document, in which the bid documents are divided into two parts: the commercial bid and the technical bid. The key content is according to the actual situation of the project to determine the content of the property services and property services standards, and then according to the content of the property services and standards for the calculation of costs.

Key words: Property Management Bidding Realty Service

目录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 招标部分 1

第一章 总则 1

第二章 项目介绍 2

2.1地理位置 2

2.2项目概况 2

2.3公共设施情况 2

2.4招标人情况 4

第三章 物业管理服务要求 5

3.1服务内容 5

3.2服务标准 7

3.3物业服务收费形式与标准 11

第四章 投标须知 12

4.1投标依据 12

4.2投标要求 12

4.3投标程序 15

第五章 开标、评标、定标 16

5.1开标 16

5.2评标 16

5.3评标程序 16

第六章 合同主要条款 20

6.1 定义、合同文件 20

6.2一般权利和义务 21

6.3质量保证 21

6.4价格 22

6.5价款结算 22

6.6违约和索赔 22

6.7合同争议与解决 23

6.8风险 23

6.9合同的变更和解除 24

6.10合同的生效与终止 24

6.11其他的约定事项 25

6.12遵守法律和地区规定 25

第七章 其他事项补充说明 26

第二部分 投标部分 27

第八章 投标函 27

8.1投标函 27

8.2投标承诺书 29

第九章 公司介绍 30

9.1公司概况 30

9.2组织架构 31

第十章 投标人资格证明文件 35

10.1 法定代表人资料 35

10.2 公司资质证明 37

10.3 项目负责人身份证明 42

10.4 企业状态一览表 43

第十一章 项目整体设想与构想 44

11.1保利中央公园基本情况介绍 44

11.2整体构想 44

第十二章 项目管理方式 47

12.1组织架构 47

12.2岗位职责 47

第十三章 管理方式、运作程序及管理程序 52

13.1运作方式 52

第十四章 管理制度的制定与档案的建立、管理 66

14.1管理处各项管理制度目录 66

14.2管理规章制度 68

14.3管理档案的建立与管理 73

第十五章人员配备、人员培训及管理 77

15.1人员配置 77

15.2人员培训与管理 78

第十六章 物业管理用房和物资装备 80

16.1 物业管理用房使用计划 80

16.2物资装备 80

第十七章 物业管理内容及服务措施 84

17.1前期介入 85

17.2业主入驻 86

17.3二次装修管理 88

17.4业户投诉处理 90

17.5安全管理 91

17.6车辆及交通管理 92

17.7消防管理 92

17.8园林绿化与养护 94

17.9机电、智能化等设备设施的管理 96

17.10环境保护与消杀服务 97

第十八 费用测算与成本控制 103

18.1 投标报价 103

18.2 物业管理费用年度测算（金额单位均为元） 103

18.3年度支出费用汇总 107

18.4年度收入及税收预算 107

18.5 成本控制 108

结语 113

参考文献 114

致谢 115

第一部分 招标部分

1. 总则

保利中央公园项目由江苏保利宁恒房地产开发有限公司开发，地址位于南京市江宁区九龙湖公园东南双龙大道与兰台街交汇处，具体位于秣陵街道长亭街59号。

该项目位于九龙湖板块核心，北部紧挨九龙湖南片，享受政府关于九龙湖湿地公园的高规划，九龙湖片区是未来的创新发展载体，南京市高新技术产业和先进制造业的重要聚集地，同时兼有居住、文化、教育、景观等具有综合功能的城市片区，东北处为殷巷片区，未来规划为商业核心圈。户型面积段为70-135平米。交通方面中央公园距离2013年通车的3号线东大九龙湖校区站约400米，距离2018年通车5号线诚信大道站约700米，并与3号线形成交汇。项目由23栋高层住宅及2万平米商业组成，并包含一个3000平米地下净菜市场。整个社区由70-135平米的2 1、3 1房和复式户型构成，其中70-95平米为主力户型，共3330户。

保利中央公园项目属于商业住宅类小区，项目的占地面积为111905平方米，建筑面积467820平方米，容积率3.2，绿地率35%。小区内部娱乐设施配备完全，公共设施配套到位。

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