摘 要

物业管理是房地产行业的一个重要组成部分，随着房地产的发展，人们更愿意在有物业管理的情况下进行生活和办公，物业公司依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理。

本文通过南京市物业管理行情与物业管理招投标相关文件，进行对处于南京浦口区的金地浅山艺境做一份招投标文件。

关键词：物业管理 招投标 小区住宅

Pokou District, Nanjing, The Land of Shallow Mountain Art

Tender Documents

Abstract

Property management is an important part of the real estate industry, with the development of real estate, people are more willing to have a property management in situations of life and office property property management company in accordance with the contract or agreement has been put into use for various types of housing construction and ancillary facilities and venue management. While the housing area surrounding environment, hygiene, security, public green spaces, road maintenance uniform implementation of professional management, and to live in the employer provides a wide range of integrated services. Property management is a set of management, operation and service as one of the paid labor, which according to social, professional management principles.

This article through the Nanjing property management market and property management bidding documents related to the Pukou District in Nanjing Jin Dynasty shallow mountain art to do a bidding documents.

Keywords：Property Management；Bidding ；Residential

目录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 招标文件

第一章 项目介绍 1

1.1金地浅山艺境地理位置 1

1.2物业概况 1

1.3物业管理用房 1

1.4物业管理服务内容及要求 2

1.5投标人的资质与条件 2

1.6有关说明 2

1.7奖惩措施 3

第二章 投标书的编制要求 4

2.1技术标书的项目理念和目标 4

2.2商务标书的项目内容 6

第三章 投标报价要求及评标标准 7

4.1开标 13

4.2评标 13

4.3评标程序 13

4.4废标 13

4.5定标 14

4.6备案 15

4.7中标通知 15

第五章 合同文本及签订 16

5.2委托管理事项 16

5.3委托管理期限 17

5.4双方权利义务 17

5.5物业管理质量服务 21

5.6物业管理服务费用 21

5.7物业的维修及专项维修资金的管理与使用 22

5.8违约责任 23

5.9附则 23

第六章 其他事项说明 27

第七章 法律法规 28

第二部分 投标文件

第八章 投标函 29

第九章 投标报价表 31

9.1测算的依据 31

9.2 费用测算的原则 31

9.3物业成本支出 31

9.4成本控制 32

9.5收费标准 32

9.6物业管理费用收支测算（金额单位均为元） 32

9.7年度支出预算 33

9.8项目盈亏分析 37

第十章 投标公司基本情况 37

10.1公司简介 37

10.2公司管理项目简介 38

10.3人员情况 39

第十一章 项目人员概况 39

11.1拟委派项目经理简历 39

11.2主管人员和技术人员职责 40

第十二章 资格证明文件 42

第十三章 物业管理整体设想与规划 43

13.1管理目标 43

13.2管理措施 44

13.3管理方式 45

13.4项目的整体设想与构想，管理创新 47

第十四章 拟采取的管理方式 50

14.1组织体系 50

14.2 管理处运作方式及各部门职责 51

14.2.1管理处运作方式 51

14.2.2部门职责 51

14.3人员任职要求 51

14.4人员配备 53

14.5人员培训与管理 54

14.6岗位职责和工作范围 56

第十五章 工作计划 61

15.1前期工作管理 61

15.2入伙期管理工作 61

15.3正常期管理工作 62

15.4物资装备 63

15.4.1办公室物资 63

15.4.2维修工具 63

15.4.3保洁绿化工具 64

15.4.4治安、交通、消防管理装备 64

15.5 早期介入 65

15.5.1 早期介入的工作 65

15.5.2物业交付 66

15.5.3接管验收  66

15.5.4 住户入伙管理 67

15.6安全管理 68

15.6.1管理目标 68

15.6.2建立交互式联动治安网络 68

15.6.3紧急情况下的应急处理措施 68

15.6.4突发事件的处理 69

15.7车辆管理 74

15.7.1停车管理方案 74

15.7.2地下车库经营管理的说明 75

15.8 物业修缮 75

15.8.1房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 75

15.8.2房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 76

15.8.3消防设备 77

15.8.4给排水设备 77

15.8.5控制柜的保养 78

15.8.6 弱电设备 78

15.8.7 电梯设备 79

15.8.8 楼道养护 79

15.8.9绿化养护 79

15.9 装修管理 81

15.9.1装修的资料 81

15.9.2装修条件 82

15.10 设施设备管理 83

15.10.1建立先进的设施设备管理体系 83

15.10.2建立完善的管理制度 84

15.10.3做好设施设备管理的基础资料工作 84

15.10.4设施设备管理目标 84

15.11 档案管理 85

15.11.1业主档案 85

15.11.2物业公司档案资料 86

第十六章 物业管理规章制度汇编 88

16.2内部运作制度 88

16.2.1岗位职责 88

16.2.2内部运作制度 88

16.2.3部门规章制度 89

参考文献 91

致谢 92

招标文件

第一章 项目介绍

金地浅山艺境由金地集团南京置业发展有限公司开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，加强物业服务水平，现按照国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《前期物业管理招投标管理暂行方法》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。

1.1金地浅山艺境地理位置

金地浅山艺境位于江北新区老山脚下，北接沿山大道，东临七里桥北路，毗邻顶山都市产业园、浦口新城，北靠老山风景区。

1.2物业概况

1.2.1整体概况

项目总建筑面积88995平方米，建设用地面积74162平方米。

1.2.2公用设施概况

1、金地浅山艺境多层房屋水、电、燃气均采用一户一表。

2、设有公厕、垃圾收集点、车库等公建配套设施。

3、路灯、楼梯灯、绿化等公共设施用电用水单独安装计量表。

1.2.3智能化系统概括