摘 要

物业管理招投标市场从无到有，从小范围到全国范围历经了近二十年的发展。将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。

本次毕业设计我所做的南京东方熙龙山院物业管理招投标文件，通过分析项目的特点，依据开发单位的物业管理招标书和相关法律法规编制物业管理投标书。本次设计的内容有物业企业的基本情况、投标项目的基本情况及服务构想、人员的配置及组织架构、管理制度与标准、成本测算与费用控制等。本次设计中的重点内容是物业服务方案、物业服务标准和物业服务的费用测算，根据项目的特色确定物业服务等级和服务标准，根据服务和标准进行合理利润的测算，整合完成物业管理投标文件。

关键词：招投标 物业管理 物业服务

Abstract

Property management bidding market from scratch, from small to nationwide after nearly two decades of development. Will be the form of bidding into the field of property management, is China's property management industry to a certain stage of the inevitable outcome of the development of the industry is becoming more mature. Continuously cultivating and improving the bidding system of property management in China is the key to speed up the process of marketization of property management industry.

This graduation design I made the Nanjing The East xilongshanyuan Garden property management bidding documents, through the analysis of the characteristics of the project, according to the developer of the property management books and related laws and regulations for tenders property management bidding book. Is the important content of the design of the standard property services, property services and property services fee estimates, according to the project characteristic property service level and service standard, according to the service and the standard to carry on the reasonable profit, integration of complete property management bidding documents.

Key words: bidding; property management ; Realty service

目 录

摘 要 I

Abstact II

第一部分 招标文件 1

第一章 招标概况 1

1.1投标须知 1

1.2 招标项目及招标人简介 1

第二章 物业管理服务要求 3

2.1 中控室运行管理 3

2.2 房屋建筑的日常养护维修 3

2.3 给排水设备运行维护 3

2.4 供电设备管理维护 4

2.5 供热锅炉的管理和维护 4

2.6电梯运行维修 5

2.7 卫生保洁 5

2.8 保安、消防、秩序管理及监控、自动报警、门禁系统的运行管理 5

2.9 最终指标 6

第三章 投标人及投标文件要求 7

3.1 对投标人资格的要求 7

3.2 对投标文件的要求 7

3.3 投标人须知 7

第四章 评标办法和评标标准 9

4.1 评标办法 9

4.2 投标文件的审查 9

4.3 投标书的评价和比较 10

第五章 投标程序和物业合同 12

5.1 投标程序 12

5.2物业服务合同 12

第六章 定标方法及其他事项说明 13

6.1定标办法 13

6.2澄清与修改 13

6.3 其他事项 13

第二部分 投标文件 17

第七章 投标函 17

第八章 投标企业基本情况 19

8.1 企业基本情况介绍 19

第九章 拟委派人员情况 20

9.1 拟委派项目经理情况介绍 20

9.2 主要专业技术人员情况介绍 21

第十章 资格证明文件 22

10.1 投法定代表人授权委托书 22

10.2 资格证明 22

第十一章 投标报价表 28

11.1 投标报价 28

11.2 物业管理公共服务费测算 28

11.3 小区停车服务费测算 31

第十二章 对项目的认识、管理服务整体设想及总体目标 34

12.1 对项目的分析认识 34

12.2 管理服务整体设想、总体目标 34

第十三章 组织结构、人员配备、培训及管理 39

13.1 组织架构 39

13.2 人员配备、项目经理资质证明及岗位职责 39

13.3 人员培训及管理 45

13.4 员工员工仪容仪表、着装及标志 45

第十四章 物资装备 54

第十五章 常规管理服务质量标准及其措施 57

15.1 安全防范管理方案 57

15.2 消防安全管理 58

15.3交通和车辆管理 61

15.4 装修管理 62

15.5房屋管理维护 63

15.6 设施设备管理 64

第十六章 突发事件应急处理预案 73

16.1 应急处理机制 73

16.2 应急组织机构及工作职责 74

16.3火灾处理预案 76

第十七章 管理制度及档案管理 79

17.1管理制度 79

17.2 员工激励机制及行为规范 81

17.3 档案管理制度 85

第三部分 88

结束语 88

参考文献 89

致谢 90

第一部分 招标文件

第一章 招标概况

1.1 投标须知

按照国务院《物业管理条例》和《南京市物业管理招标投标办法》的规定，现决定对东方熙龙山院的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格招标人以密封标书的方式前来投标。

1.2 招标项目及招标人简介

东方熙龙山院是深圳开发商东方置地集团在南京的着力打造的开山之作，项目整体建筑设计、景观设计、营销推广等各环节团队全部为深圳一线知名团队倾力打造的20万方创新型别墅区。东方熙龙山院项目位于老山麓下沿山大道南侧，海院路东侧，途经长江隧道直达河西商圈只需一刻钟，是城市生活第一居所。同时，享有老山4A级森林公园的稀缺自然资源，又兼得浦口新城重点打造区域珠江镇板块与河西的各项繁华城市生活与交通配套，左手山水，右手繁华。在建地铁10号线工业大学站距离本项目步行约一刻钟，距离江北交通枢纽江浦客运站仅约十分钟路程，出入通达。

1.招标人名称

东方熙龙山院。

2.招标人地址