摘 要

本报告首先按照估价报告的内容，分别撰写了致委托方函、估价师声明、估价的限制条件、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告。重点放在了估价方法，我选择了市场比较法对估价对象的住宅房进行估价。收益法对估价对象的商业用房进行估。市场法主要是选择与估价对象相近的可比实例。最后求取比准价值。收益法是求取资本化率，然后通过房地产未来第一年的净收益比资本化率求出商业用房房地产价值。最后相加得出总的估价结果。

关键词：房地产 估价 市场法 收益法

A report on the appraisal of the real estate of mousse in nanjing

Abstract

The report is based on the assessment report，Write the respectively：Send to the letter,Registered real estate appraiser statement，The limitation of the valuation，Report on the appraisal of real estate，Technical reports on property appraisal.The focus is on the valuation method，I chose the market comparison method to evaluate the residential property of the valuer.The revenue method values the commercial occupancy of the valued object.The market method is to choose a comparable example that is similar to the valuation object..The yield method is to find the capitalization rate, and then the net income of the first year of the real estate is calculated by the value of the commercial housing property.And then you add up the total estimate.

Key words: Real estate appraisal, market law, income method

目 录

摘要 I

Abstract II

第一章 致委托方函 1

第二章 估价师声明 2

第三章 估价的限制条件 4

第四章 房地产估价结果报告 6

4.1委托方 6

4.2估价方 6

4.3估价对象 6

4.4估价目的 7

4.5估价时点 7

4.6价值定义 8

4.7估价依据 8

4.8估价原则 8

4.9估价方法 9

4.10估价结果 11

4.11估价人员 11

4.12估价作业日期 11

4.13 估价报告应用的有效期 12

第五章 房地产估价技术报告 13

5.1 估价对象价格影响因素分析 13

5.2 估价方法选用 14

5.3 评估结论 29

附件 29

第一章 致委托方函

王先生：

本公司接受您的委托，对您委托评估的位于南京市浦口区浦珠南路29号慕斯荟购物中心（此次评估房产面积为1.8万平方米）房地产价值进行了评估。目的是确定上述房地产于本次估价时点下的公开市场价值，并以此为您以该房地产进行抵押贷款提供客观的市场价值参考依据。

根据您所提供的有关资料，本公司估价师依据国家《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用恰当的估价方法并结合估价师的经验，对估价对象的实际情况和影响估价对象价值的相关因素进行了认真细致的分析和测算，在满足本次估价的假设和限制条件前提下，确定该估价对象在估价时点2017年5月29日的公开市场价值为：417313812元，大写肆亿壹仟柒佰叁拾壹万叁仟捌佰捌拾壹拾贰元整（人民币）： 。

现将完成的宏盛【2017】第057号房地产估价报告提交给您

第二章 估价师声明

1 交易双方具有必有的专业知识，并了解交易对象。

2 交易双方掌握必要的市场信息。

3 交易双方有较充裕的时间进行交易。

4 不存在特殊买者的附加出价。

5 本次估价是以估价对象能够按法定住宅用途和现状实际最高最佳用途持续有效 。

6 除非另有说明，本次评估假定估价对象房地产不存在其他的抵押权，担保权，典权等他项权利及其影响，不存在任何产权纠纷，并未考虑估价对象房地产所涉及的债权债务关系。

7 设定估价对象在估价时点的状况与在完成实地察看之日的状况一致。

8 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》进行分析形成意见和结论，撰写本估价报告。

9 参与本次估价项目的估价师对本报告中的估价对象进行了详细的实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况等一般性的察看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和常规设计进行评估。

10 本估价报告依据了委托方提供的相关资料，包括《房屋所有权证》、 《国有土地使用权证》复印件均为委托方提供，并以此作为估价的重要依据之一，委托方所提供资料的合法性、真实性负责，并负责解释其资料。若因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

11 本报告由宏盛资产评估事务所有限公司负责解释。

第三章 估价的限制条件

1. 本评估报告仅就上述的评估目的进行评估，不对其他用途负责。若改变估价目的及使用条件需向公司咨询后作必要修正甚至重新估价。

　　2、任何有关估价对象房地产的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、 法规。

3 本次估价所依据的有关房地产权属、建筑面积、建成年代等资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性、合法性和完整性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。对于建筑面积等数据我们并未进行实地丈量，本次评估以委托方提供的《房屋所有权证》中面积进行估价，如与实际有出入，以最终当地房地产行政管理部门认可的面积为准。报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有关权利管理部门认定为准。

4、对于估价对象的区位条件、市场资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得;估价人员根据国家有关法律、法规、估价规范，结合估价对象的具体状况，确定估价原则，方法及参数的选取。

5、估价人员对估价对象进行了实地查勘，并对估价对象实地查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，且估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。估价人员对估价对象的查勘，限于估价对象的外观、因未进入室内室内格局及使用状况不详，不能确定估价对象有无结构性损坏;本报告对现场难于观察到的设施内部质 量不负检测责任。

6、本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签章签字后方可使用。

7、未经估价方和委托方书面同意,本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。

8、本报告各项附件与报告书为一整体，不可分割，必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。

9、本评估报告有效期为2017年5月29日至2018年5月29日，随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的价格将发生相应变化,估价结果也需做相应调整。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价 机构承担，但使用者不当使用的除外。

　 10、提请报告使用人使用本报告时请仔细阅读。

1. 本估价报告由南京市宏盛资产评估事务所有限公司负责解释

第四章 房地产估价结果报告

4.1委托方

　　 单位名称：

　　 联 系 人：王雷

　　 联系电话：025--8733156

　　4.2估价方

　　 名称：南京市宏盛资产评估事务所有限公司

　　 地址：南京市浦口区浦珠南路29号

　　 法定代表人姓名：王磊

　　 资质等级：贰级

　　 联系人：王杰

　　 联系电话：025-8877345

　　4.3估价对象

　　 4.3.1 区位状况(现场照片参见附件）

　　 区位状况包括估价对象所处的位置(坐落)、交通、环境(景观)、配套设施、区

位状况分析等

（1）坐落：

估价对象坐落为南京市浦口区浦珠南路南京工业大学旁，所在地段地理位置较 好。

　　 (2)交通：

道路通畅，位于南京工业大学旁，可坐地铁十号线到工业大学站再步行500米到

达或者乘坐公交d10，d15等到龙华广场站可满足物业的使用要求

　　 (3)环境：估价对象所在地段周边环境较好，附近有酒店，网吧，餐饮店，满足

人们的娱乐需求。

　　 (4)配套设施：目前项目周边市政基础设施完善

　　 4.3.2权益状况(参见附件：《房屋所有权证》、《鉴定委托书》)

　　 房屋所有权人：江建华 共有权人：吴俊 房屋坐落：南京市浦口区浦珠南路，房屋总层数：12 建筑面积：1.8万平方米，设计用途：商业住宅用房 房产证号： 92433423422。

　　 4.3.3实物状况(参见附件：估价对象现场照片)

　　 经评估人员实地查勘，具体状况如下：

　　 据我估价人员调查了解，该估价对象用途为商铺和住宅楼，房屋总层数为12层，估价对象外墙为条形瓷砖，地面为水泥地面，门窗为塑钢窗，车库为卷帘门，估价对象配有集中供暖、水电等设施。

　　4.4估价目的

　 为确定房地产抵押提供价格参考依据。

　　4.5估价时点

    2017年5月29号

　　4.6价值定义

　　 本次估价采用公开市场价值标准，即在公开市场上最可能形成的价格。

　　4.7估价依据

　　 4.7.1《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日中华人民共和国第十届全国人大常委会第二十九次会议修订，并予公布，自公布之日起施行。)中华人民共和国主席令第72号;

　　 4.7.2 国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999(中华人民共和国建设部、国家质量技术监督局于1999-02-12联合发布，1999-06-01起实施);

　　 4.7.3 中华人民共和国物权法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日施行)中华人民共和国主席令第62号;

　　 4.7.4《司法鉴定程序通则》(中华人民共和国司法部令第107号);

　　 4.7.5《中华人民共和国土地管理法》

　　 4.7.6《鉴定委托书》

　　 4.7.7《房屋所有权证》(复印件)

4.7.8 估价人员实地查勘调查获得的实况和收集到的市场调查资料

4.8估价原则

4.8.1独立、客观、公正原则。

4.8.2合法原则：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。

4.8.3最高最佳使用原则：以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用方式中，能获得最大收益的使用方式估价。

4.8.4替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4.8.5估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格

4.9估价方法

根据《房地产估价规范》，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、

成本法等几种。

4.9.1循比有条件选用比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。首先遵较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格

4.9.2收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价 9时点上，计算出估价对象房地产的收益价格。

相关图片展示：