摘 要

随着社会经济与房地产行业的迅速发展，房地产评估在资产评估中的地位也越来越重要。房地产包括许多种类的项目，其中加油站抵押价值评估的原则和方法具有一定的特殊性。

本文主要对加油站抵押价值的评估理论、特点、评估范围进行了分析介绍。在此基础上对加油站抵押价值评估中的运用进行深入分析，参照估价对象置于交易、处分、状态变动等因素进行价值测算后，对收益还原法的评估结果进行检验和调整。同时，考虑成品油特许经营权产生的收益。本文结合加油站抵押评估实例，重点研究收益还原法。

关键词：加油站 抵押价格评估 收益还原法

Methods and Practice of Mortgage Value Appraising on Petrol Station Abstract

With the rapid development of social economy and the real estate industry, real estate assessment role in asset valuation is also increasingly important. The real estate includes many kinds of projects, among which the principles and methods of the valuation of the mortgage value of the gas station have certain features.

In this paper, theoretical assessment of the value of the collateral gas station, features, scope of the assessment were introduced and analyzed. On the basis of this, the paper analyzes the application of the income reduction method in the depth of the evaluation of the value of the mortgage value of the petrol station and then verifies and adjusts the evaluation result of the income reduction method according to the value of the valuation object after the transaction, the punishment and the state change. At the same time, consider the proceeds from the franchise of refined oil. This paper focuses on the application of the method of profit reduction.

Key Words: Petrol Station; Mortgage price assessment; Income Capitalization Approach

目录

摘要 I

ABSTRACT II

第一章 绪论 1

1.1研究背景及意义 1

1.1.1研究背景 1

1.1.2研究意义 1

1.2研究现状 1

1.2.1国内研究现状 1

1.3本文研究内容与方法 2

1.3.1研究内容 2

1.3.2研究方法 2

第二章 加油站抵押价值评估概述 3

2.1加油站抵押价值评估的理论 3

2.1.1加油站抵押概述 3

2.1.2加油站抵押评估的特点 4

2.2加油站抵押的范围 4

2.3加油站抵押抵押价格评估的方法分析 5

第三章 收益法在加油站抵押价格评估中的应用 6

3.1收益法的理论依据 6

3.2收益法的适用条件 6

3.2.1收益法的特点 6

3.2.2收益法的适用范围 6

3.3收益法的基本公式 6

3.4基于收益法的加油站抵押评估方法 7

3.5收益法模型下的估价影响因素与参数探讨 7

3.5.1加油站抵押估价影响因素 7

3.5.2加油站抵押估价参数探讨 8

第四章 加油站抵押价格评估实例分析 9

4.1项目概况 9

4.2项目评估 9

4.2.1加油站抵押估价影响因素 9

4.2.2加油站抵押估价参数探讨 9

4.2.3加油站抵押估价影响因素 10

4.2.4加油站抵押估价参数探讨 10

4.3评估结果 17

第五章 结论与展望 17

5.1结论 17

5.2展望 18

参考文献 19

致谢 21

第一章 绪论

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

近年来，在我国国民经济的蓬勃发展、交通运输等基础设施的飞速建设和各类机动车的大量生产的情况下，加油站已成为交通运输中不缺少的一部分。上世纪中期国内加油站数目不超过80座；到2000年底，国内加油站数目已有近9万座。

目前我国的加油站已经形成多种所有制并存的局面。随着我国经济的急速发展和人民日常生产水平的日益提高，成品油的供应也将会变得越来越繁重。

1.1.2研究意义

众所周知，为汽车提供能源和燃料是加油站的功能之一，除此之外加油站一般还有较为平坦宽广的空地为过往车辆提供临时停放。加油站属于特殊用处的经营性资产，具有很明显的区域性，以该类资产的利润来说，位置坐落的好坏是及其重要的。通常情况下，各加油站的建筑构造及品质、装饰、设施等因素的差距可以说是微乎其微，对其运营产生的利润影响也不大，而总体上来说加油站运营收益的大部分比例还是取决于加油站临路条件和车流量大小。所以要准确有效的对加油站权利状态下的价格进行估计。在遵循评估原则及评估步骤的前提下，针对某一价格变量，合理地调整各方合法权益，使得效益最大化，促成房地产市场向有利的趋势发展。

1.2研究现状

1.2.1国内研究现状

国内加油站随着社会经济的稳步提高，各城市都建成着琳琅满目的加油站，不管是城市边缘还是高速路口，可以说我国的加油站发展已经到达了一个很完整的阶段。不过由于加油站目前还存在着一定程度的垄断现象，市场上加油站的交易案例比较罕见，这种情况造成了估价师在估价时可使用的方法较为单一，且当加油站作为抵押为目的评估中，需要考虑的方面又是错综复杂，各方面因素都影响了加油站的实际价值。

国内目前对于加油站的评估方法主要还是采用收益还原法，这不仅仅是因为加油站本身就是一种经营性可获得持续收入的房地产项目，市场交易案例少造成无法使用市场比较法来进行评估。加油站分布位置星罗密布，每个地区基准地价体系不能很好表现该土地的实际价格，故难以采用基准地价修正系数修正法。

在使用收益法的情况下，是否考虑加油站的特许经营权的收益是国内加油站评估的主要问题之一。作为加油站的一种运营方式，特许经营权为被特许人提供较为完善的加油站运营之道，只是被特许人需要支付一定的费用给授权方。