摘 要

作为国民经济的重要支柱产业，房地产行业已经成为国民经济的新增长点。本文以部分三线城市为例，通过统计同一时间多个三线城市的房价情况并计算各个城市的房价收入比，对比分析各地区近几年的房价波动情况，从而研究三线城市城镇居民对住房的购买能力。最后，分析三线城市房价波动的原因，并在此基础上提出对稳定波动程度较大的一二线城市房价的对策建议。

关键词：三线城市，房价收入比，房价波动，对策建议

Abstract

As an important pillar industry of the national economy, the real estate industry has become a new growth point of the national economy.This paper takes some third-tier cities as an example. Through statistics at the same time several third-tier cities’ housing prices,this paper calculates the House Price to Income Ratio of each city, then compares and analyzes the fluctuation of house prices in different areas in recent years,so as to study the housing purchasing ability of urban residents in third-tier cities.Finally, the reasons for fluctuation of house prices in three cities are analyzed. And on this basis, according to the actual situation of different regions, the paper puts forward countermeasures and suggestions to regulate and control the housing prices of first tier cities and second tier cities with stable volatility city house price.

Key words:third-tier city,House Price to Income Ratio,fluctuation of house prices,countermeasures and suggestions

目录

摘要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1研究背景及意义 1

1.2文献综述 1

1.2.1相关概念 1

1.2.2国内外相关研究 2

1.3研究内容与研究方法 3

1.3.1研究内容 3

1.3.2研究方法 4

1.3.3技术路线 4

1.3.4创新点及不足之处 5

第2章 代表年份各三线城市房价收入比分析 6

第3章 各地区三线城市房价波动的对比分析 11

第4章 三线城市房价波动的原因分析 14

4.1经济因素 14

4.2人口因素 14

4.3政策因素 14

4.4地区差异因素 15

4.5房地产公司的类型 15

4.6保障性住房 15

第5章 研究结论与政策建议 16

5.1对三线城市房价波动的研究结论 16

5.2关于稳定波动程度较大的一二线城市房价的对策建议 16

5.2.1完善政策制度 16

5.2.2立足城市优势 17

5.2.3革新改造模式 17

5.2.4房地产企业 17

5.2.5土地财政 18

5.2.6完善个人信用制度 18

5.2.7购房者需求 18

参考文献 20

致谢 21

第1章 绪论

1.1研究背景及意义

2017年3月刚结束的两会再次掀起遏制房价过快上涨的浪潮，同时补充“健全购租并举的住房制度”和“继续发展公租房等保障性住房”等内容。其中，明确提出三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。

据中国国家统计局发布的数据显示，2017年4月份，中国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全线回落。从一二三线楼市涨幅来看，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，4月份比3月份回落2.8个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，4月份比3月份回落1.0个百分点;三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，4月份比3月份扩大0.4个百分点。从环比涨幅来看，70个城市中，4月新房价格环比上涨幅度最高的3个城市全部来自三线城市。其中，唐山涨幅最高，环比上涨2.3%，蚌埠环比上涨2.2%，宜昌环比上涨2.1%。此前由一二线城市房价“领涨”全国的态势出现改变。

国家统计局在解读2016年11月份国民经济运行数据时曾表示，热点城市房价过快上涨的势头已经得到了初步遏制，同时，修改意见也为今年房地产市场调控定了调，即三、四线城市去库存的同时，继续遏制热点城市房价过快上涨。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。当然，房地产调控并非只是遏制房价过快上涨，“健全购租并举的住房制度”、“继续发展公租房等保障性住房”和“因地制宜、多种方式提高货币化安置比例”的提出便是为了让更多住房困难的家庭告别棚户区，使广大人民群众住有所居。

研究三线城市人均可支配收入对房价波动的影响，能够发掘三线城市房地产市场区别于一二线城市房地产市场的特点，例如受政策影响所需时间长于一二线城市、政策执行力度不足、购房者购房主要以满足自身住房需求为目的、房地产开发商多为本地企业等。因此，三线城市房价波动也有别于一二线城市，而可支配收入能充分体现三线城市居民生活水平，因而对其分析和建议的提出具有现实的需要。

1.2文献综述

1.2.1相关概念

房地产行业的稳定和发展对我国的市场经济至关重要，对于推动居民消费、改善民生和社会稳定具有重要作用。房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房价就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房价基本上是房地产价值的货币表现，是建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。

三线城市是指有战略意义或比较发达或经济总量较大的中小城市，三线城市的市区非农业人口规模，城区多数都在100万以上，拥有一定的居民消费能力，拥有自己的相对优势产业，对某些特定行业的大公司也有一定的吸引力，但是城市综合竞争力还有待进一步提高。三线城市往往具有战略意义较为重要、经济总量较大和经济较为发达的特点，对我国经济建设有着不俗的贡献。

居民可支配收入是指城乡居民户用于最终消费支出和其他非义务性支出及储蓄的总和，即国民生产总值减去所有税收、企业储蓄和折旧，加上支出和其他的转移支付，以及政府利息支付。居民可支配收入统计数据是我国国民经济核算体系中重要的基础数据之一，它不仅是衡量国家和各地区居民生活水平的基本指标，而且在宏观经济学理论及实证研究中有着非常重要的地位，对国家宏观经济政策的制定也有着重要的作用。