摘 要

房地产行业是我国的支柱行业，从08年起，房价波动不止，政府积极采取不同政策，但房地产行业受到各方面要素的影响，互联网金融的发展旺盛带来了“房地产 互联网 金融”这一新模式，经济大背景的影响加之房地产行业本身的特点，导致这一新的模式遇到一些困境，本文从房地产互联网金融发展过程中提取了几个代表性业务，即众筹建房、购房首付贷、加入购房条款的互联网理财产品进行分析。分析得出，众筹建房面临法律限制和项目风险；购房首付贷面临法律限制，容易造成市场风险；加入购房条款的理财产品由于期限和收益率的问题容易出现资金链断裂。通过对标志性业务的困境及面临困境的原因分析，提出一些解决房地产互联网金融发展困境的建议。

关键词：房地产互联网金融；众筹；首付贷

Abstract

The real estate industry is the pillar industry of our country. Since 2008, house prices have fluctuated more than that. The government has adopted different policies, but the real estate industry is affected by various factors. The development of Internet finance has brought a new model named "real estate internet finance" .The economic background of the background coupled with the characteristics of the real estate industry itself, leading to this new model encountered some difficulties. This article extract a few representative business from the development process of the real estate Internet financial for analysis, that is, crowdfunding to build houses, down payment, the Internet financial products joined the purchase terms. Crowdfunding to build houses faces legal restrictions and project risks. Down payment faces legal restrictions, likely to cause market risk. The Internet financial products joined the purchase terms prones to breaking the capital chain due to the maturity and yield problems. Through the analysis of the plight of the iconic business and the causes of the difficulties, some suggestions are put forwarded to solve the plight of the real estate Internet financial development.

Key words：Real estate Internet Finance, Crowdfunding, Down payment

目录

摘要 i

Abstract ii

第1章 绪论 1

1.1选题背景及研究意义 1

1.1.1选题背景 1

1.1.2研究意义 3

1.2国内外研究现状 3

1.2.1国外研究现状 3

1.2.2国内研究现状 3

1.3研究内容及方法 4

1.3.1研究内容 4

1.3.2研究方法 5

1.4主要创新 6

第2章 房地产互联网金融相关概念及发展现状 7

2.1房地产互联网金融的相关概念 7

2.2房地产互联网金融发展现状 7

第3章 房地产互联网金融的主要业务及其发展困境 9

3.1众筹建房及其发展困境 9

3.2购房首付贷及其发展困境 12

3.3加入购房条款的网络理财产品及其发展困境 13

第4章 房地产互联网金融发展面临困境的原因分析 15

4.1众筹建房发展面临困境的原因 15

4.2购房首付贷发展面临困境的原因 16

4.3加入购房条款的网络理财产品发展面临困境的原因 16

第5章 解决房地产互联网金融发展困境的建议 18

第1章 绪论

1.1选题背景及研究意义

1.1.1选题背景

（一）房地产行业的发展情况

房地产行业在我国经济发展中一直占有举足轻重的地位，如表1.1，是我国2011年起五年内的GDP值和房地产业增加值及在GDP中占比数的统计数据，分析可得，2011-2015年我国房地产业增加值在我国国民GDP中的比重基本维持在6%，由此可见房地产行业在我国经济发展中的地位越来越引人注目。

我国在经历了住房市场化改革以及2008年经济危机之后，房地产市场较为冷淡，从2009年开始，国家依次采取了一系列或扩张或紧缩的宏观调控政策对房地产行业进行宏观上的指导以及调整，在经历了2009年扩张性政策、2010年“新国十条”、2011年加强购房限制、2012-2013年继续实行限制政策。如表1.2，据国家统计局数据显示，2008-2015年，整体数据呈现上升趋势，但在2014年，我国商品房销售面积为120648.54万平方米，相比较2013年的130550.59万平方米，下降了约7.58%。如表1.3是我国2008年到2015年的住宅商品房销售面积，整体趋势上升，但2014年，我国住宅商品房销售面积为105187.79万平方米，较2013年的11.57亿平方米下降9.1%；学者卞文志曾指出，2014年，我国房地产行业进入“买方市场”时期。2014年“930新政”后，2015年“330新政”，2016年全国非一线城市降低首付，自此之后，我国房地产行业告别了类似2006年或2007年房价飞升的高速增长时代，现在或正处于转型调整阶段。房地产行业的发展目标也在转变过程中，由之前的去库存为目标到现在或以去杠杆为主线进行发展，在这样市场较为低迷的情况下，各个大型房地产企业正在想办法带头闯新路。

表1.1 2011-2015年中国GDP和房地产业增加值统计表

表1.2 2008-2015年中国商品房销售面积统计表

表1.3 2008-2015年中国住宅商品房销售面积统计表

与此同时，我国房地产企业可以选择的融资途径主要有下列这几种：审核复杂的银行贷款；对房地产这样的企业而言比较艰难的上市融资，要求特别严格；发行成本较高、要求较为严格的债券；发源于美国在中国刚起步的REITs；预售必须取得相关证明才可以进行；房地产私募股权投资刚刚起步发展还不够成熟；数额较小的自筹资金；成本高风险大的民间资本等途径，每种途径都有其局限性，导致一些中小房地产企业无法正常经营。此外，房地产营销方面的缺陷、政策变化带来的影响以及投资者投资房地产的态度转变，都影响着房地产的发展^[1]。

（二）互联网金融兴起给包括房地产行业在内的传统产业发展带来的新的活力点

据国家统计局数据显示，截止2015年数据统计，我国有高达6.88亿人选择互联网的方式处理事务或者进行交流，网站数有422.9万，随着互联网走进每家每户以及移动通信技术越来越强大，通过互联网可以进行的业务越来越多，像资金借贷、信息共享以及我们生活中现在越来越多的使用的支付结算的功能等，类似于支付宝这样的第三方支付工具走进人们的生活、出现了部分P2P网贷平台、众筹也慢慢在深入进我们的工作和生活，以及商业银行把传统金融业务进行网络化，都在昭示着互联网金融的发展已经蔓延到生活工作的每一寸土地，互联网金融发展前景良好，给很多行业进行跨越式发展带来了动力，房地产行业也不例外。

（三）房地产与互联网金融结合发展具有可研究性

基于房地产行业在我国经济发展中的重要作用以及互联网金融的广泛铺开式发展，本文便以房地产行业的发展为基础，研究基于互联网金融发展旺盛的大背景下，房地产行业的发展情况，并分析房地产行业与互联网金融结合发展可能会遇到的困境。

1.1.2研究意义

本文研究意义首先在于能够结合当前行业背景和热点话题，选取较为潮流的话题进行探讨，其次就是在研究房地产行业与互联网金融结合发展的现状后，挑选了具有代表性的几个业务，并用一些实际平台为例，仔细剖析了这几个业务发展过程中出现的困境及出现困境的原因，最后结合困境提出了自己的解决办法，给这个新模式的发展提供实际的解决意见。

1.2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

国外研究现状可以先从REITs（房地产投资信托基金）开始，因为房地产投资信托基金首次亮相便是在1960年的美国。之后，美国政府对这一个新兴事物进行了探讨并给予支持，满足条件的REITs可以享受税收上的优惠，由此，房地产投资信托基金作为一种新型金融工具出现在市场，据数据显示，REITs的分红比例达到九成以上，而且在美国已经有超过三百个REITs在市场运作，管理着超过3000亿美元的总值。此外，美国房产融资模式发展较早，发展比较成熟。在2012年4月5日为支持众筹的发展出台了“工商初创企业推动法案”法案，该法案放松了公开及私募发行证券的一些限制，还创设了众筹新型豁免，对其参与众筹的融资方、互联网平台设置了等均制定了一系列的制度和要求，Martin Hoesli（2012）提出REITs的优势在与风险较低、所需资金较少、操作方便等优势。历史上日本也经历了房地产泡沫，在1986年到1990年，地价与物价指数之比上涨比例高达三至四倍。

1.2.2国内研究现状

2013年，互联网金融正式进入我们生活和工作的范畴，该年也被称为互联网金融的元年，随着这几年的发展，互联网金融在颠覆着一些传统行业，李宏涛（2013）指出，房地产行业也不例外，“互联网金融”来了，“互联网地产”也不远了^[2]，研究房地产行业与互联网金融的现实意义也出现在学术界以及商业研究中。

结合我国房地产行业的发展状况看我国目前研究现状，在经历了2006年和2007年的房价飞升之后和2008年经济危机后，政府实行2009年扩张性政策、2010年“新国十条”、2011年加强购房限制，2012-2013年继续实行限制政策。2014年也是我国房地产发展历史上比较具有标志性意义的一年，卞文志（2015）指出，2014年房地产行业进入“买方市场”时期，该学者主要对于2014年的房地产行业发展情况做了剖析^[3]；2014年也由此成为房地产众筹行业元年，静霞（2015）提出，房产众筹是开启房地产互联网金融运行模式的第一把钥匙，对房地产众筹的发展现状方面也进行了比较具体的分析^[4]；

在经历了起步阶段之后，一些国内大型房地产商便在这一个新型领域纷纷进行尝试，比如平安好房，雷禹学者（2015）以平安好房的众筹模式为例，文章较为全面的对我国房地产众筹模式进行了研究，包括发展背景、房地产众筹模式的介绍以及其存在的优势和不足^[5]，但是房地产众筹模式只是房地产互联网金融的一个组成部分，没有对房地产互联网金融进行研究；

之后，郭堂辉（2015）研究了房地产互联网金融平台发展困境及风险，提出了金融监管法律法规不完善、客户渗透率低、存在资金投放与标的物脱节的风险等问题以及一些建议^[6]；祝亚军（2016）发表了关于房地产互联网金融模式的一些探讨，提出了该模式的优势、运营模式、风险等内容^[7]，但其研究比较简略，没有对房地产互联网金融的一些具体业务进行；叶海涛（2016）在分析该模式对开发商带来的价值功能时分析了加入购房条款的理财产品，考虑到了房地产互联网金融的一项具体业务^[8]。