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摘 要

经过20多年的发展，作为第三产业的房地产行业，已经成为淮安市经济发展的支柱性产业之一，对淮安市经济的快速发展起到了明显的促进作用。但是，随着经济发展速度的逐渐放缓与房地产政策的进一步调整，近年来房地产市场进入了发展周期中的下行阶段。本文通过对淮安市房地产市场有关数据的分析，采用定性与定量相结合的研究方法，对淮安市房地产行业的现状进行研究，分析其存在的问题，并对其存在的问题提出相关的建议与对策，以便为房地产市场的长期健康发展提供决策依据。

关键字：淮安市，房地产，现状，问题，对策

Abstract： As the tertiary industry, the real estate industry has become one of the pillar industries of Huaian after more than 20 years of development. It plays a significant role in the rapid development of Huaian economy. However, with the low speed of economic development and the further adjustment of policies, the real estate market has entered a downward phase of the development cycle in recent years. This paper has a deep research on the present situation of Huaian real estate industry through the analysis on related data and adopting the combination of qualitative and quantitative research method. It also analyzes the existing problems and puts forward some relevant suggestions and countermeasures which can cope with this current problems. Hope this paper can provide decision-making basis for the long-term healthy development of the real estate market.

Keywords：Huaian city, Real estate,Situation, Problems,Countermeasures

目 录

1 引言 3

2 淮安市房地产行业发展现状 3

2.1 房地产销售状况 3

2.2 房地产投资状况 5

2.3 房地产开发状况 7

3 淮安市房地产行业存在的问题 6

3.1 房地产价格偏高 6

3.2 市场秩序不完善 7

3.3 融资渠道较狭窄 7

3.4 政府调控作用不明显 8

4 淮安市房地产行业发展的对策建议 8

4.1 加大房价管理力度，协调房价收入比 8

4.2 整顿房地产市场秩序，引导树立理性消费观 9

4.3 规范房地产金融市场，拓宽其融资渠道 9

4.4 加大政府调控力度，确保调控政策的落实 10

结 论 11

参考文献 12

致谢 13

1 引言

自改革开放以来，社会经济飞速发展，我国的房地产行业也随之迅速兴起。1998年住房制度的改革，在一定程度上代表着房地产市场化方向的确立，打破了计划经济下房地产市场发展的束缚，为房地产行业的进一步发展创造了条件。目前，房地产行业已经成了国民经济中不可或缺的力量之一，它发展的是否稳健，是反映我国经济发展状况的晴雨表。房地产业是一种资金密集型行业，涉及的范围较广，与其他行业之间也紧密相连。我国房地产行业在投资规模大、资金来源渠道较多、销售价格普遍上涨的发展趋势中，也出现了一些不容忽视的问题因此，要充分全面的分析房地产行业的发展现状与问题，并有针对性的提出建议、制定政策，这样才能使房地产经济迈进更健康的可持续发展模式。

在我国房地产经济发展的大背景下，淮安市房地产行业在经过了近30年的快速发展后，目前已经从“快车道”进入了平稳运行的阶段，为淮安市的经济发展提供了一个较稳定的社会环境^[1]。但是，淮安市房地产行业的发展情况还不是非常乐观的，仍然存在一些影响到地方经济发展的问题，这些问题值得关注且亟待解决。本文通过对淮安市房地产市场有关数据的分析，了解淮安市房地产行业的发展现状，找出其存在的问题，并提出有针对性的建议与对策。

2 淮安市房地产行业发展现状

当前，随着国家对房地产业宏观调控力度的加大和房地产市场供需结构的变化，我国房地产市场缓慢步入调整期，淮安市也受到了一定的影响，主要表现在以下几个方面。

2.1 房地产销售状况

随着房地产行业的不断发展和日趋完善，相对于前几年，淮安市房地产的销售，在2011年以后，进入了平稳发展的阶段，如图2.1所示。

淮安的房地产价格稳中有升^[2]，如图2.2所示。本文中所说的房地产价格指的是淮安地区销售房地产的平均价格，平均价格等于全市房地产的销售总额除以全市房地产的销售面积。房地产的平均销售价格是反映房地产市场现状的综合性指标，也是衡量房地产行业发展的重要指标。房地产市场的价格反映供求关系，是由房地产市场上很多种因素相互作用而得到的结果。

图2.1淮安市房地产销售情况

图2.2淮安市房地产销售价格

数据来源：淮安统计局，2011-2015

2.2 房地产投资状况

2010年前后，淮安市房地产业在进入一个快速发展的时段之后，步入了调整期，投资基本保持着比较稳健发展的态势。2011年投资额182亿元，此后开始回落，基本都在165-170亿元左右，如图2.3所示。

图2.3淮安市房地产投资额

总体来说，房地产开发投资的建设基金主要来于商业银行的贷款、自筹的资金以及利用外资等。当在企业开发投资额总量中，银行贷款占的比例居高不下时，房地产市场泡沫就会显现。从图2.4中可以看出，在近五年期间，淮安市金融机构对辖区内房地产企业的信贷投放额呈逐年增加的趋势。同时，在买房者的购房贷款结构中，个人住房消费贷款的需求也逐年增加，很多购房者的首付金额大约只占房价总额的30%^[1]，也就是剩余的金额都会来源于商业银行的贷款，如果购房者偿还房贷的能力出现了问题，那么银行就成了最终风险的承担者，就很有可能遭受一定的损失^[3]。这些都表明房地产投资与需求对银行贷款的依赖性较高。这给房地产企业经营与发展带来的风险，都是不可忽视的。

图2.4淮安市房地产总额和购房贷款额情况

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