摘 要

随着我国老龄化程度的加深，养老产业发展形势严峻，现有的养老模式已不能满足庞大老年人群的巨大需求,养老住宅项目的开发和运营还存在许多问题，制约着我国养老产业的发展。本文以共有产权应用于养老住宅项目为着眼点，分析已有的共有产权试点情况，探讨将其应用于养老住宅项目的可行性，合理构建养老住宅项目共有产权应用模式，以缓解养老产业压力，促进养老产业发展。

关键词：养老住宅、共有产权、投资经营模式

Abstract

Gradually along with our country entering an aging society, the pension industry many enterprises began to become the eyes of the "sunrise industry", which as a "carrier" old-age pension industry housing this link has become the focus of many investors. However, there are still many problems in the development and operation of pension housing projects, which restrict the development of pension housing projects in China. Based on common property is applied to pension on residential projects, analysis of the existing situation of property rights, to explore the feasibility of the residential project applied to the endowment, reasonable construction of pension residential projects application mode of property, to relieve the pressure of the pension industry and promote the development of the pension industry.

Key Words：Old-age housing,Common property right, Investment management mode

目 录

第1章 绪论 1

1.1养老地产概念与特点 1

1.2国外养老住宅项目开发模式分析及借鉴 2

1.2.1主要国外国家和地区养老模式比较 2

1.2.2国外养老地产模式的实践 4

1.2.3国外养老住宅模式借鉴 5

1.3我国养老住宅项目开发现状 6

1.4我国养老住宅项目开发存在的主要问题 6

第2章 养老住宅共有产权模式 8

2.1我国房地产市场发展战略 8

2.2共有产权定义 9

2.3我国共有产权住房试点情况 10

2.4养老住宅应用共有产权的可行性 13

第3章 养老住宅项目共有产权的应用模式 16

3.1政府单位—开发企业共有产权模式 16

3.2开发企业—消费者共有产权模式 18

3.3政府单位—消费者共有产权模式 19

3.4三种模式分析对比 21

3.5养老住宅共有产权项目的应用建议 22

第4章 案例分析—北京市恭和家园养老中心 23

4.1基本情况 23

4.2共有产权养老房的三个问题 24

4.3降低成本的方式 26

第5章 结语 28

参考文献 29

致谢 31

第1章 绪论

1.1 养老地产概念与特点

养老地产概念始于上世纪70年代和80年代最初进入老龄化社会的发达国家。狭义概念是将养老主题融入房地产开发项目,以满足日益增长的市场需求。广义的概念包括住宅功能、服务功能、养老保险功能和旧房地产的逆向融资功能等。

图1.1 养老地产构成

养老房地产的特点如下：第一，养老房地产是以社会、养老和商业理念为主体，由房地产理念形成的，产品针对老年人的特点，建筑能够满足老年人的需求；第二，建设的老年住宅需要提供三大功能，即为老年人提供经济保障、生活保障和精神慰藉，主要包括养老机构、养老社区、养老度假项目等。第三，养老房地产有医院和社区卫生单位，考虑到老人们的年龄越来越大，疾病会给他们的生活带来一些不便，特别是需要防止老年人急性病突发，所以必须住在相应的大中型医疗机构周围，以便及时抢救和治疗疾病；最后，周边是否有一个公园是一个必须考虑的问题，如果老年人生活在一个大的公园环境中，他们不仅可以享受绿色的视觉效果，郁郁葱葱的绿色植物也可以起到净化空气和隔离噪音的作用，也可以有舒适、自然和娱乐的活动空间，这也是促进老年人经常锻炼的一种方式。养老地产与普通住宅的区别在于：消费群体的专一性（它是针对老年人提供的住宅产品）、产品设计的特殊性（住宅楼、医疗保健、交通出行、配套设施等方面符合适老化设计标准要求）、社区活动的广泛性（在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人心理需求）。^[2]

1.2 国外养老住宅项目开发模式分析及借鉴

1.2.1 主要国外国家和地区养老模式比较

表1.1 主要国外国家和地区养老模式比较^[3]

1.2.2 国外养老地产模式的实践

一、太阳城模式

太阳城模式，房地产开发商德尔韦伯公司（Del Webb）是其创始人，在上个世纪60年代在亚利桑那州菲尼克斯，建立了首个太阳城项目，命名为“Sun City Center”（太阳城中心），并直接推动美国养老社区的建设。^[4] 这类房地产项目主要是为了活跃和健康的55-70岁的老年人而建立起来的，因此社区不提供医疗、保健等配套服务，主要依靠社区的市政支持。但社区为活动的老年人提供各种设施，如高尔夫球场、娱乐中心和教育培训。在医疗访问中，它允许第三方提供客房服务、医疗保健和其他服务。目前，美国有超过十个太阳城社区，包括亚利桑那州和加利福尼亚。

二、CCRC模式

CCRC（Continuing Care Retirement Community），持续照料退休社区，有超过100年的历史。通过对老年、移动性和移动性一体化综合生活设施和养老服务的护理，对老年人的健康和能力进行改变，仍然可以继续生活在熟悉的环境，并提供与身体状况相应的护理服务。^[5]

CCRC的服务对象主要有三类老人，一种是自理老人，CRCC为55岁至65岁之间的老年人提供独立社区生活，社区为这部分老年人提供方便的日常餐饮、清洁住房、医疗和紧急救援等服务。同时，为了满足老年人的精神需要，社区经常组织各种形式的活动，如老年学校、兴趣协会和竞争活动。第二类是介助老人，这类老年人需要其他人的帮助，除了可以获得社区服务外，这类老人还可以享受日常生活护理，如饮食、穿衣、洗澡等。为了丰富老年人的生活，一些社区还将在老年人可接受的范围内提供各种体育活动。第三种是介护老人，这类老人是生活无法自理的，通常在80岁或80岁以上，在养老社区中，老人在一名专业护士的24小时监护下，同时，老人住在一个特殊的环境下。

布鲁克代尔老年关怀公司(Brooke Dyer)是美国最大的养老地产运营商，负责老年人退休后的养老护理、医疗、起居等，以入门费、租赁为主要收入来源。然而，布鲁克戴代尔的经营状况并不好，由于人力、折扣成本沉重，其长期处于亏损状态。

三、金融机构完成前期投资净出租模式

金融机构参与养老房地产的优势在于它为养老房地产项目提供了资金来源，能够有效解决长期占用资金的问题，为开发商提供更好的退出机制。投资房地产信托基金有两种最常见的方式。一种是网络租赁模式，另一种是委托经营模式。

在净租赁模式下，REITs将养老物业租赁给运营商，收取固定的年度租金，并承担运营商直接经营成本、社区维持费、税费和保险等所有费用。在该模型中，REITs毛利率较高，租金收入可达50%以上，几乎不承担任何操作风险。相反，承租人的经营者扣除租金和经营成本后，则获得其余利润，并承担大部分经营风险。^[6]

比较表明，净租赁模式下，REITs具有低风险和稳定收益，因此，为了降低资金成本，大部分房产通过净租赁REITs模式运作，只有少数产权由委托经营模式运作。房地产投资信托基金依靠租金收入和部分营业收入，获得了稳定的收入，成为养老房地产市场的强有力的长期投资者。

1.2.3 国外养老住宅模式借鉴

通过对国外养老住宅模式的介绍，我们可以看到，发达国家和地区面对老龄化现象，已经形成了一套成熟完善的养老制度，通过政府、市场和社会的参与，针对不同年龄段的老年人和健康老人提供多样化的生活设施和配套服务，以实现健康老龄化和积极老龄化的目标，其中有许多值得我们学习和借鉴的经验。

但同时，我们也应该看到，各国养老金制度的发展都是基于其社会经济发展阶段和政治背景。因此，我们需要根据自己的国情，在充分了解我国老年人口的结构特征和需求特征的基础上，积极探索适合我国国情的养老生活模式，而不是盲目探索。

借鉴相关国际经验，我国养老居住社区从三个方面努力满足老年人住宅和社区养老的需要：一是老年人在住宅中的公共配置布局和设施；二是社区中老年公寓的配置；三是在社区内建立一个小型的、多功能的老年服务中心。通过我国三个方面的建设，可以实现满足希望独立生活的、希望与子女同住的、期望日托短期生活和获得护理、护理服务等的各种老人生活需求。

1.3 我国养老住宅项目开发现状

人口老龄化问题是近年来逐渐出现的，已成为一个日益引起人们关注的重大社会问题。在现代因素的影响下，传统的居家养老功能日益弱化，简单的制度养老在许多方面已经不能满足老年人的需要。随着我国人口老龄化的加深，养老行业严峻的形势，现有的养老模式已不能满足广大老年人口的巨大需求，养老产业已成为企业在朝阳产业发展中的一项巨大投资，而养老保险作为养老产业的载体，这一环节已成为众多投资者关注的焦点。目前，我国养老住房市场正处于加速发展的趋势，既有机遇，也有挑战。

目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中。^[7]

1.4 我国养老住宅项目开发存在的主要问题

中国传统的养老方式有三种：家庭养老、机构养老和社区养老。传统的居家养老设施，如养老院、疗养院、老年公寓等，远远不够完善，老年人的生活环境更是不尽如人意，养老等一系列行业的发展和管理更加困难。从中国养老保险市场的总体情况和现有项目的实施情况来看，中国的养老房市场仍面临诸多挑战。

1. 虽然中国的养老文化正在逐步变化，但养老住房市场仍然需要长期的市场培育，并且在未来的住宅开发和服务运营中，应考虑到“家”、“孝”等传统文化因素；
2. 政府对于养老保险没有统一的住房设施、服务标准和服务收费标准，养老住宅项目与普通住宅项目之间模糊不清，没有相关的配套政策和规则，养老房地产开发模式和运营模式还不能很快成熟；
3. 我国社会保障体系不健全，养老事业发展资金不足。老年住房没有工业化、社会化和规范化；
4. 我国养老房地产的发展面临着土地资源昂贵、相关法律制度不健全、养老房地产与社会资金脱节等一系列问题；
5. 养老保险投资规模大，投资回收期长，资本流动性弱。没有长期的资本支持，就难以取得规模效应，难以维持长期经营；
6. 养老住宅受众群体有限，现有的老公寓仅为高水平经济实力的老年客户提供个性化的生活条件和人性化的服务，经济实力低的老年客户可能负担不起高昂的成本；
7. 只有少数几个发达城市的开发商开发了老年住宅，但他们都是资金充裕的开发商；
8. 目前，护理人员数量和质量严重不足，成熟人才匮乏，人才流动频繁。要建立一支专业的护理队伍，提供稳定、优质的护理服务，是十分困难的；
9. 对于老年人的生理特性、消费习惯和心理特征，目前尚无专业研究，社区管理和设施服务有待完善。^[8]

第2章 养老住宅共有产权模式

2.1 我国房地产市场发展战略

房地产市场在经济发展中占据非常重要的地位，通过发展房地产市场，不仅可以促进国民收入持续增长，此外，还可以提高居民的生活质量，有效地解决当前的就业压力。但在当前房地产市场发展过程中，存在一些不理性的情况，这导致社会矛盾加剧，给国民经济的发展带来了负面的影响，因此需要采取有效的措施来促进房地产市场的增长，使其进入良性的循环发展轨道。

新形势下，我国房地产经济发展的策略主要有以下几点：

二、加强房地产价格调控

目前房地产市场发展过程中，房价的波动过于频繁，与正常波动范围偏离较大，这对市场经济的稳定发展带来了较大的影响。针对这种情况，要对当前房价波动的原因及波动程度进行明确，在当前市场经济环境下，价格的合理波动有利于市场竞争及企业自身的发展，这就要求政府在对房地产市场经济调控过程中，发挥其积极性，要把握好调控的尺度，避免出现过度干预的问题。

三、加大对房地产经济的金融监管

对于房地产行业，需要加大金融监管力度，以此来保证房地产经济的健康有序发展，在房地产经济发展过程中，各个环节都需要强化监督，特别是房地产企业的投资和还款能力方面的管理更要加强，这是房地产企业与银行之间合作的基础，通过对房地产企业的借贷业务和资金流动进行有效控制，可以保证银行资产结构的科学化和合理化。

四、积极防范房地产经济的金融风险^[9]

2.2 共有产权定义

房屋产权是指按照国家法律规定房产的所有者所享有的权利，即房屋各项权益的总和，也就是房屋所有者占有、使用、收益和处分房屋财产的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，因此住宅的共有产权也包含房屋所有权的共有和土地使用权的共有。^[10]

共有产权房作为一种运行机制，在需求导向型理念下，既可以实现保障对象的支付能力与实物保障房的供给之间的内在统一，又可以实现实物型保障房与商品房更顺畅的互相转化，进而实现住房保障的市场化运行。^[11]

相对于传统的保障性住房而言，共有产权房有着两个显著的优点。它降低了购房者的门槛，毕竟购房者只需要出一部分钱即可买房；对经济适用房和限价房等保障性住房制度也是一种规范，可以避免“开着宝马住经济适用房”的情况发生。

共有产权带有鲜明的保障性质。^[12]

和传统的经济适用房比，共有产权住房的房价更为市场化，政府通过占有一定的产权比例，既能保障低收入群体的权利，还可以避免国有资产流失或增加财政负担。在共有产权的模式下，购房者享有其所属产权的所有财产权利，可以抵押、转售和出租等。 

但与以往的经济适用房、限价房的不同之处，共有产权住房是一种有限产权住房。从制度设计的角度来看，政府和购买者将共享土地和房屋的增值收益，共同承担土地和房屋贬值的风险。购买价格基本上与市场价格同步，这本身使得投资利润率大大降低，也大大减小了套利空间。

而与廉租房和公租房相比，共有产权房的产权属性，能够让居民的幸福感更强，更有家的归属感。

因此，可以看出，共有产权住房相对经济适用房和廉租房等传统的低收入人群的住房保障方式，更为新颖，也更有现代企业制度的股权特色，相当于是低收入群体和政府合股买房，但是低收入人群享有完全的使用权。

2.3 我国共有产权住房试点情况

2006年9月，在保障性住房制度的改革中，首次提出共有产权制度在我国住房市场中的应用。2014年4月1日，国家住房城乡建设部在北京举行的共有产权住房试点城市座谈会上曾传出消息，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市，将成为全国共有产权住房试点城市。

一、淮安试点

早在2007年江苏淮安就开始推行共有产权住房，“淮安模式”的核心重点是突破了一般保障性住房的限制，共有产权住房直接被看成是“商品房”，个人产权的部分权利也与普通商品房相同。它和传统经济适用房的区别就在于：住房的个人产权部分的价格是按照传统经济适用房价格确定的，购房人在不会多出钱的前提下，还能享受商品房的保值、增值权益。保障群体是一些符合经济适用房条件而又无力购买的低收入家庭，个人可以有条件取得全部产权，在未取得全部产权时要对政府产权承担相当于公租房标准的租金。

二、北京试点

2017年8月3 日，北京启动了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，申购有两个主要要求：其一是名下无房，其二是职住平衡。购买5年后，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额，也可按市场价格购买政府份额后获得住宅商品的完全住房产权。将已购共有产权住房用于出租的，按照购房人与机构所占房屋产权份额比例分配所得租金收入。该试点保障范围更广，只要符合限购条件即可，房源定价参考周边同类房源低30%，未来上市交易收益的30%必须上缴财政部门，因而也就有共有产权的性质。

三、上海试点

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