摘 要

占有制度、善意取得制度及所有权制度属于我国民法制度的重要组成部分，其中在不动产转让中会经常性地涉及到以上的三个制度。随着我国不动产市场的繁荣，相关的不动产交易也逐渐增多，带来的相关法律问题和风险层出不穷，新的不动产纠纷案件也在不断涌现。在连成贤诉臧树林一案中，善意受让人连成贤善意取得房屋所有权之后，却因为原始权利人臧树林之前的占有状态，最终未能取得房屋所有权。在本案中主要有以下三个争议焦点：第一，谢伟忠是否有权处分该房屋；第二，连成贤是否善意取得该房屋；第三，臧树林是否有权占有该房屋。通过对以上争议焦点的评析以及对案件的进一步解读，得到以下结论：首先，谢卫忠无权处分该房屋；其次，连成贤善意取得该房屋；再次，臧树林无权占有该房屋。最后，通过对当事人关系的梳理，当事人能从不同的角度来取得权利救济。在不动产纠纷案件当中，我们应当牢记以下三点：一、占有和所有权的利益衡量不应违法；二、完善不动产登记制度以减少善意取得的发生；三、房屋买受人应注意代理人的代理权限问题，从而能够规避相关法律风险，维护不动产交易安全。

关键词：无权处分；无权代理；善意取得；无权占有

Abstract

Possession system, bona fide acquisition system and ownership system belong to the important part of the civil law system of our country, among which the three systems mentioned above are frequently involved in the transfer of real estate. With the prosperity of the real estate market in our country, the related real estate transactions are gradually increasing, the related legal problems and risks emerge endlessly, and new real estate dispute cases are emerging. In the case of Liancheng Xian v. Zang Shulin, the bona fide transferee Liancheng Xian obtained the house ownership in good faith, but because of the possession state before the original right holder Zang Shulin, he finally failed to obtain the house ownership. In this case, there are three main points of controversy: first, Whether Xie Weizhong has the right to dispose of the house; second, whether Lian Chengxian has acquired the house in good faith; and third, whether Zang Shulin has the right to own the house. Through the analysis of the above controversy focus and further interpretation of the case, the following conclusions are obtained: first, Xie Weizhong has no right to dispose of the house; secondly, Lian Chengxian acquires the house in good faith; thirdly, Zang Shulin has no right to occupy the house. Finally, through combing the relationship between the parties, the parties can obtain right relief from different angles. In real estate dispute cases, we should bear in mind the following three points: first, the interests of possession and ownership should not be illegal; second, improve the registration of real estate In order to reduce the occurrence of bona fide acquisition, the house buyer should pay attention to the agency authority of the agent so as to avoid the relevant legal risks and maintain the real estate transaction security.

Key Words：Unauthorized disposition; unauthorized agency; bona fide acquisition; unauthorized possession

目 录

第1章 绪论 2

1.1 选题背景与意义 2

1.1.1选题背景 2

1.1.2选题意义 2

1.2 研究思路与方法 2

第2章 案情简介 1

2.1 案件事实 1

2.2 裁判结论 1

2.2.1 连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案一审判决 1

2.2.2 连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案二审判决 2

第3章 案件焦点及其综合评析 2

3.1 谢伟忠是否有权处分该房屋 2

3.1.1 李榛无权代理房屋买卖 2

3.1.2 谢伟忠没有取得房屋的所有权 3

3.2 连成贤是否善意取得该房屋 4

3.2.1 连成贤受让该房屋时是善意的 4

3.2.2 连成贤支付合理对价并完成房屋登记 4

3.3 臧树林是否有权占有该房屋 5

3.3.1 连成贤为房屋所有权人 5

3.3.2 臧树林无权占有该房屋 6

第4章 案件的研究结论 14

4.1 对法院判决的评析 14

4.2 臧树林和连成贤的权利救济 14

4.2.1 臧树林不得以占有获得权利救济 14

4.2.2 臧树林可通过债权请求权获得救济 15

4.2.3 连成贤可基于物权请求权权获得救济 16

4.2.4 连成贤向谢伟忠追究合同违约责任 16

第5章 本案的研究启示 19

5.1 占有和所有权的利益衡量不应违法 19

5.2 完善不动产登记制度以减少善意取得的发生 20

5.3不动产代理人应承担无权代理责任 20

参考文献 22

致 谢 23

第1章 绪论

1.1 选题背景与意义

1.1.1选题背景

在涉及不动产纠纷的民事案件中，善意取得的构成要素往往需要以行为人无权处分为前提条件。在司法实践中更偏向于保护原始权利人的所有权，而且法律更多地将无权处分行为定性为效力待定的行为，即物权的变动需以原始权利人的真实意思表示为准。这种观点极大地妨碍了交易自由的发展，同时不利于增强市场的可信赖程度；基于我国司法现状，最高法院通过司法解释的方式确定了无权处分行为属于有效法律行为的司法裁判原则。然而善意取得制度倾向于维护善意第三人的合法权益，促进交易自由安全发展。鉴于我国的司法实践更侧重于保护善意取得受让人的权利的现状，本案的最终裁决却跟法律规定产生极大偏差，有悖于法律规定，其中法官的判决让善意受让人的权利得不到保障，使其无法行使自己的占有权能。这个案件中当事人在进行法律价值判断中未能做到法理与情理的有机统一而作出的错误判决，从而得到了法学理论界和司法实务界对与原始权利人和善意受让人之间权利保障关系的热切关注，因此探寻出相关当事人利益关系的平衡点，能够对类似案例的法律适用和法律价值选择产生一定的指导意义。

1.1.2选题意义

首先，可以把握相关的不动产纠纷案内容，从而提供相应的法律解读。不动产善意取得目的在于解决在房屋买卖过程中的无权处分问题，善意受让人如果符合相应的善意取得构成要件，法律应当优先确立善意受让人的地位以及切实保障其合法权益。

其次，法官不仅要以法律为准绳，而且善于用创造性的法律思维来解决当事人的诉讼请求问题。只有完善立法和加强法官管理体制，并且创造良好的法制环境和监督体制下，才能保证整个社会的司法环境能够真正的实现公平和正义，才能树立起人们对于法律的信仰。

最后，明确相关当事人的地位和权利义务关系有助于明晰当事人的诉讼请求，从而根据自身的诉讼请求进行权利救济。通过对本案的分析和总结，可以使相关当事人明白法律适用的过程及自身救济的途径。同时，正确地处理无权处分与善意取得的关系也有助于规避相关法律风险，维护不动产交易安全。

1.2 研究思路与方法

本文案例选取的是经上海市基层人民法院一审审理并经上海市中级人民法院二审改判的案子，并按照“案情简介——案件焦点及其综合评析——案件的研究结论——本案的研究启示”的逻辑顺序对该案进行了案例分析。

全文主体分为五个部分，第一部分为绪论，主要是对无权处分、善意取得、占有的研究背景、目的和意义等方面进行综合论述。

第二部分：案件基本情况介绍。首先，简要介绍案情；其次，归纳案件争议焦点；最后，相应概述判决理由。

第三部分：对该案例焦点总结及其综合评析。其中案件焦点为：谢伟忠是否有权处分该房屋；连成贤是否善意取得该房屋；臧树林是否有权占有该房屋。

第四部分：对该案例的研究结论。对于本案的裁判，我们能够看出在二审法院的判决书中判决依据的疏忽，这是值得我们去反思的。

第五部分：由该案例引发的启示。虽然我国物权法及民事诉讼法对于善意取得等相关理论均有规定，但是在具体司法实践活动中仍存在大量问题问题，因此应该对相关问题提出一些值得思考和商榷之处。同时我们应当牢记以下三点：一、占有和所有权的利益衡量不应违法；二、完善不动产登记制度以减少善意取得的发生；三、房屋买受人应注意代理人的代理权限问题。

第2章 案情简介

2.1 案件事实

自2008年8月起，臧树林通过拆迁补偿款已购买的形式取得房屋所有权，并一直居住到诉讼提起之日。2011年8月12日，案外人李榛超越了代理权限与谢伟忠签订了房屋买卖合同，并在同日前往不动产权登记机关把房屋过户至谢伟忠名下。2011年10月，连成贤与谢伟忠建立起房屋买卖合同关系，并约定了系争房屋的价格为110万元，并在2012年4月5日谢伟忠将房屋过户到连成贤名下。2012年7月5日连成贤将谢伟忠诉至法院，提出了物权保护的诉讼请求；之后判决李榛代臧树林与谢伟忠签订的买卖合同效力确认无效，驳回连成贤要求谢伟忠腾退房屋的诉讼请求，并驳回臧树林的诉求即认定谢伟忠与连成贤之间的房屋买卖合同无效。在前一个诉讼中连成贤没有实现自己的诉讼请求，后又以其善意取得系争房屋为由将臧树林诉至法院，要求其腾退房屋，恢复自己的所有权中占有全能的圆满状态。

法院分析了这个案件的事实并作出了裁决。首先，谢伟忠和臧树林的委托代理人李榛签订了房屋买卖合同，但李榛并没有取得该房屋买卖的权利，谢伟忠仍在知道李榛没有代理权的情况下进行交易，并且从以支付合理对价的这一事实出发，谢伟忠应属恶意串通的行为，故其没有善意取得房屋，他的行为和表现不符合正常购房者的正常状态。此外,据谢伟忠介绍，所有的系争房屋买卖数额都他没有直接支付第三人,故法院难以查明谢伟忠的真正意图，故推定此房屋交易不是臧树林本人的意思表示，因此他们之间签订的买卖合同无效。其次,关于谢与连之间物权变动过程中,房屋权利人经不动产登记机关在当时已变更登记至谢伟忠名下,连成贤根据该房屋的权利外观与谢伟忠建立房屋买卖关系，并且都是双方真实的意思表示，这是合理的,连成贤已经支付合理对价,而关于房子有争议的事实连成贤并不知情，故推定连成贤善意取得该房屋的所有权。因此,臧树林要求确认连成贤和谢伟忠买卖房屋的关系是无效的,是没是事实上的依据支持的。

2.2 裁判结论

2.2.1 连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案一审判决

在本案的一审判决中，法院认为连成贤所提供的证据，即房屋买卖的银行流水和获得了不动产权权属登记，足以认定连成贤善意取得该房屋，依法有权享有所有权中的占有权能。而臧树林在连成贤善意取得该房屋已变成无权取得的状态。之后臧树林辩称他并没有授权给李榛进行房屋买卖，该房屋所有权仍归为臧树林所有。法院认定其辩称没有事实和法律根据，不予采信。故根据《民法通则》第117条第一款判决被告在判决生效之日起两个月内迁出系争房屋。被告不服，提出上诉，诉称，谢伟忠与臧树林之间存在恶意窜通的情形，损害了上诉人臧树林的合法权益，故请求二审法院驳回一审法院的判决。

2.2.2 连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案二审判决

二审法院在审理的过程中，认定了一审法院查明的事实是正确的，即二审法院认定臧树林与谢伟忠之间的房屋买卖合同是一份无效的合同，对于臧树林没有法律上的约束力，故臧树林仍然可以占有该房屋，而连城贤虽然善意取得了该房屋的所有权，但连成贤实际上并没有等到谢伟忠房屋实际交付，所以连成贤在一审法院判决中的诉求，二审法院予以驳回；此外，二审法院认定连成贤与谢伟忠之间的房屋买卖合同是有效的合同，同时又认定连成贤获得不动产权权属登记，但因其从未获得该房屋的实际占有状态，因此连成贤可以以债权变动的原因对谢伟忠提起诉讼来主张自己的权利，又由于臧树林与谢伟忠之间的房屋买卖合同是一份无效的合同，故谢伟忠自始至终没有取得该房屋的所有权，因此连成贤只能以谢伟忠履行不能为由提起损害赔偿。故二审法院作出如下判决：第一，撤销原审判决，第二，驳回连成贤的在一审中的诉求。