摘 要

房屋买卖是指房屋所有权人将房屋的所有权转移给买受方，买受方向房屋的所有权人支付价款的行为。随着我国商品经济的发展，房地产业迅速崛起，并逐步成长为我国国民经济的支柱产业和先导产业，国家不断出台关于房地产方面的政策进行调控，但是关于房屋的纠纷还是频繁发生。

近年来，涉及房屋买卖的纠纷屡见不鲜，涉讼案件不断增加。本文拟通过分析2017年湖北省高级人民法院房屋买卖合同纠纷裁判，了解其案件数量情况，并将统计的数据进行分析，采用法学理论与审判案例相结合的方法，探讨当前房屋买卖纠纷的现状，分析其原因，并寻求解决纠纷的最佳法律途径。

关键词：房屋买卖合同；法院裁判；法律适用

Abstract

The house buying and selling refers to the act that the owner transfers the ownership of the house to the buyer and the buyer pays the owner's house price. With the development of China's commodity economy， real estate comes into being as an industry， and it has rapidly grown into a pillar industry and a leading industry in the national economy. The state's policies on real estate have been introduced continuously， and disputes over housing sales have frequently occurred.

In recent years, disputes involving the sale and purchase of houses have become commonplace, and litigation has increased. This paper intends to analyze the case of disputes in the housing sale contract of the Hubei Provincial Higher People’s Court in 2017 to understand the number of cases and analyze the statistical data. The method of combining legal theory with trial cases is used to explore the current status of home purchase and sale disputes. Analyze its causes and seek the best legal way to resolve disputes.

Key Words:A contract for the purchase and sale of houses; Court decisions; Application of the law

目录

第1章 绪论 1

第2章 房屋买卖合同概述 2

2.1房屋买卖合同的概念 2

2.2关于房屋买卖合同的标的物——房屋的认识 2

2.3房屋买卖合同的效力问题 2

2.3.1房屋买卖合同的效力 3

2.3.2房屋买卖合同无效的情形 3

第3章 2017年湖北省高院房屋买卖合同纠纷案件情况 5

3.1案件裁判概述 5

3.2 湖北省高级人民2017年房屋买卖合同裁判具体情况分析 5

3.2.1湖北省高级人民法院近五年来的房屋买卖纠纷案件审判情况 5

3.2.2全国各高级人民法院2017的房屋买卖纠纷案件审判情况 6

3.2.3湖北省高级人民法院2017年房屋买卖纠纷案件审判程序情况 7

3.3关于2017年湖北省高级人民法院审结案件诉讼请求及理由 8

3.4关于涉及家人之间的关系的房屋买卖合同 8

第4章 典型案例分析 9

4.1高级人民法院一审 9

4.2涉及夫妻之间的房产纠纷 10

第5章 房屋买卖合同纠纷中司法的问题以及建议 12

5.1商品房销售广告 12

5.2惩罚性赔偿制度的应用 12

结语 14

致谢 15

参考文献 16

第1章 绪论

近年来，房地产对我国国民经济起着越来越大的积极作用，它不断的改善和满足我国持久以来的住房问题，拉动内需，扩大就业，促进相关行业的发展，是我国国民经济是支柱产业之一。但是房地产市场迅猛发展变化，使得房屋买卖合同与日俱增，加上商品房预售合同和利用贷款购房等形式的出现，促使商品房买卖过程中所产生的的法律问题日益多样，房屋买卖合同案情越来越复杂。而妥善解决好这些纠纷，为房地产市场创造良好的氛围，是国家和法学研究者都致力于去做的事情。

目前研究房屋买卖合同的文章有很多，但是大多针对的是个案和具体法律问题，例如冒名处分、一房二卖等等。针对某一阶段或者某一法院审判的文章还是比较稀少的。因此，本文试从来自于来自于裁判文书网和中国庭审公开网上传的2017年湖北省高级人民法院所审判有关房屋买卖合同纠纷的案例为基础，了解房屋买卖合同的基本概念，通过分析纠纷案例的数据，总结当前房屋买卖纠纷的现状，分析其形成的具体原因，并针对关于房屋买卖合同纠纷的情形做出的几点建议。

第2章 房屋买卖合同概述

2.1房屋买卖合同的概念

房屋买卖合同是指房屋出卖人将房屋的所有权转移给买受人并进行交付，买受人支付相应的价款的合同。^[1]买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同的一种类型，同样具有双务、有偿、诺成之特质。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，其原因在于其标的物房屋是一种不动产，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权的转移,合同双方必须进行办理产权过户登记手续。再有，房屋买卖合同属于要式合同，有法律规范的合同内容和相关条款，必须以书面形式订立。

2.2关于房屋买卖合同的标的物——房屋的认识

房屋买卖合同作为买卖合同中的主要类型主要原因就是其标的物为房屋，所以，我们及其有必要对房屋进行详细的了解。关于房屋的具体法律规定来自于1994年颁布，1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》，该法第2条第2款规定，房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。构筑物主要指对主体建筑有辅助作用的，有一定功能性的结构建筑，一般是不适合人员直接居住的。^[2]从法院的实践和日常社会生活来看，其中的主要法律关系属于加工承揽合同关系，所以不属于房屋买卖合同范畴。所以，在涉及房屋买卖合同的纠纷中所提到的房屋，主要是指房屋中的建筑物。

目前我国存在的房屋分为很多种类。独有房屋和共有房屋是按照房屋所有权主体的多少进行的分类；城镇房屋和农村房屋是按照房屋所在的地方进行的分类；国有房屋、集体房屋、私有房屋是按照房屋所有制的不同进行的分类；商品房和非商品房是按照房屋价值属性的不同进行的分类。^[3]商品房是指由房地产开发企业综合开发，建成后用于出售、出租的住宅、商品用房以及其他建筑物，包括现房（已竣工验收合格的房屋）和期房（正在建设中的房屋）。福利性保障房多属于非商品房，如20世纪七八十年代的单位福利分房、农村自主建房、回迁房、经济适用房、单位集资建房等等，而这些房屋大部分不是房屋买卖合同的标的，原因是农村自主建房依我国现行法律尚不能自由交易；经济适用房作为社会保障性和社会福利性住房，其主要目的不是为了赚钱，并不向社会公开发售等等。

根据我国物权法第九条的规定，房屋作为不动产，其所有权的转移以登记为成立条件，需要签订书面合同。根据我国《城市房地产管理法》有关规定，当事人双方进行房屋的转让，应当签订书面的转让合同，并且应该在转让合同中载明房屋所附着的土地的使用权取得的方式。另外，由于房地产行业关系国计民生，而且其中蕴含的价值巨大，所以，对房屋的行政监管相对而言较为严格，房屋买卖的各个环节都有行政机关来进行引导和规范行为，给房屋买卖市场打上了浓厚的行政干预的色彩。

2.3房屋买卖合同的效力问题

2.3.1房屋买卖合同的效力

房屋买卖合同作为合同的一种类型，拥有和一般合同一致的生效要件，那就是合同的主体适格、签订合同双方当事人的意思表示真实并且自愿、内容合法以及不违反法律的强制性规定和社会利益，而房屋买卖合同也有自己的特殊性。其一，其标的只能是房屋；其二，房屋买卖合同需要符合其特定的法律法规，例如，关于土地，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地；不得买卖拆迁房屋等等。其三，登记不是房屋买卖合同的生效要件。双方当事人签订房屋买卖合同时不办理登记手续，并不影响合同的成立、生效。

2.3.2房屋买卖合同无效的情形

在实践中，经常由于各种各样的原因，例如产权、价款、原承租户的利益等等导致房屋买卖合同发生纠纷，合同双方向人民法院提起诉讼，而其中大部分都是请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，因此，深入了解房屋买卖合同无效的情形就显得极其重要了。

2.3.2.1房屋所有人房屋所有权与土地使用权分开转让的

房屋所有人在处分自己的房屋时，应该一并处分房屋所占用范围内的土地的使用权，房屋和土地具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。如果房屋所有人将房屋和土地使用权分开处分，或者只处分房屋，不一起转让土地所有权的话，当事人双方签订的合同是无效的。

2.3.2.2优先购买权被侵犯的

房屋所有人出卖共有或出租房屋时，在同等条件下，其他共有人或承租人享有优先购买权。^[4]没有取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其签订的合同一般是无效的

2.3.2.3房屋预售违法的

我国法律对房地产销售实行预售行政许可制度，开发商在没有取得预售许可证之前，不得以任何形式销售房屋。根据我国《房地产管理法》的相关规定，我们可以知道，未取得商品房预售许可证的项目，开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预订款等各种形式变相预售商品房。开发商没有取得商品房预售许可证明，但是与买受人订立了商品房预售合同，不认为是欺诈而是认为双方签订的合同无效。但是有一种例外，就是如果没有证明的出卖房屋的一方在起诉前取得了预售许可证明的，那此时其具有了资格，那么合同就是有效的。

2.3.2.4恶意串通