摘 要

人民法院受理的各类房地产案件中，房屋买卖合同纠纷占了相当大的比重，妥善审理好此类案件，对于保护消费者合法权益、维护交易安全、促进社会和谐稳定具有重要意义。近年来，随着我国社会经济的进一步发展，特别是国家加大对房地产市场的宏观调控以来，各地法院房屋买卖合同纠纷案件数量呈现出较快增长趋势，适用法律难度不断加大。本文以武汉市洪山区人民法院的审判实践为研究蓝本，对该院房屋买卖合同纠纷裁判实践进行研究。在武汉市洪山区，房买卖合同引发的纠纷逐年增长，逐渐暴露出一些问题。本文通过理论研究，并着重总结探讨房屋买卖合同中违约情形及违约责任认定、“一房数卖”房屋买卖合同纠纷的裁判规范、无权处分情形下的房屋买卖合同纠纷的裁判规范、定金及违约金司法适用、房屋买卖居间合同及其效力等问题。并从实际出发提出相应的对策，为规范房屋买卖合同纠纷案件审理提供相应的建议。

关键词：房屋买卖合同；裁判规范；典型问题；法律保护

Abstract

Among the various types of real estate cases accepted by the people's courts, the disputes over housing sales contracts account for a considerable proportion. Properly handling such cases is of great significance for protecting the legitimate rights and interests of consumers, safeguarding transaction security, and promoting social harmony and stability. In recent years, with the further development of our country’s social economy, especially since the country has increased its macro-control over the real estate market, the number of cases of disputes over housing sales contracts across courts has shown a trend of rapid growth, and the applicable legal difficulty has continued to increase. This paper takes the trial practice of Hongshan District People's Court of Wuhan City as the study model, and conducts a study on the practice of refereeing the home purchase contract dispute in this institute. In Hongshan District, Wuhan, the disputes caused by housing sales contracts have been increasing year by year, gradually revealing some problems. This article through theoretical research, and focused on the conclusion of the contract of housing sales contract violations and the determination of breach of contract responsibility, "one room for sale" home sale contract dispute rules of the referee, the case of unauthorized disciplinary conditions of the sale of the contract contract rules, deposits and The application of liquidated damages, the intermediation of housing transactions contract and its effectiveness. And proceed from the actual situation and put forward corresponding countermeasures to provide appropriate suggestions for regulating the trial of disputes in the sale contract of the house.

Keywords: house sale contract; referee specification; typical problem; legal protection

目 录

摘要 Ⅰ

Abstract Ⅱ

第1章 前言 4

第2章 房屋买卖合同基本问题 5

2.1房屋买卖合同概纠纷概念 5

2.2房屋买卖合同纠纷案件的特征 5

2.2.1纠纷类型复杂 5

2.2.2纠纷主体复杂 6

2.2.3纠纷性质特殊 6

2.3房屋买卖合同纠纷司法裁判现状 6

第3章 房屋买卖合同纠纷中的违约责任 7

3.1房屋买卖合同违约行为表现形态 7

3.1.1一般形态 7

3.1.2具体形态 8

3.2房屋买卖合同中违约责任的承担方式 9

3.2.1 实际履行 9

3.2.2 采取补救措施 9

第4章 “一房数卖”房屋买卖合同纠纷的裁判规范 10

4.1一房数卖行为与无权处分 10

4.2一房数卖情形下的合同履行规则 11

4.3一房数卖情形下当事人利益保护 12

第5章 无权处分情形下房屋买卖合同纠纷裁判规范 12

5.1家事代理 12

5.2表见代理 13

5.2.1房屋买卖合同中的表见代理 13

5.2.2案例解读 13

5.2.3建议加大表见代理适用力度 13

第6章 定金及违约金的司法适用 14

6.1定金及违约金立法现状 14

6.2定金及违约金司法适用现状 14

6.3定金及违约金司法适用建议 14

第7章 房屋买卖居间合同及其效力 15

7.1房屋买卖居间合同 15

7.2房屋买卖居间合同效力 15

7.3居间（买卖）合同方面的适用建议 16

7.3.1正确区分合同性质是适用的基础 16

7.3.2委托人规避居间人私下签订合同行为构成违约 16

结语 18

参考文献 19

致谢 19

第1章 前言

近年来，武汉市洪山区房屋买卖合同纠纷案件不断增多，在审判实践中一些典型问题不断出现，一些问题的出现需要不断总结提炼，从而为指导司法实践提供参考。笔者在中国裁判网选择武汉市洪山区人民法院，并键入关键词“房屋买卖合同纠纷”，出现了404条搜索结果，从裁判年份来看，2013年共3件，2014年2件，2015年12件，2016年33件，2017年88件，2018年前4个月5件。从裁判年份的数据可以看出，近年来，武汉市洪山区房屋买卖合同纠纷案件受理结案数不断增加，2017年增长速度最迅猛，比2015年增加近80件，同比增长了1.6倍之多，一方面增加了法院的裁判压力，另一方面，通过裁判结果也能反映出一些共性的问题。通过关键词筛选，可以得到前5位的关键词及案件数分别是：合同10件，房屋买卖10件，定金1件，返还2件，解除合同2件。从关键词筛选得到的结果看，主要反映的问题有合同违约问题、一房数卖问题、合同效力问题、定金及违约金适用问题等等。因此，笔者重点就武汉市洪山区反映出的该四个重点问题作系统研究，研究其反映的现实问题，并针对性的提出相应的建议。

第2章 房屋买卖合同基本问题

房屋买卖合同纠纷案例是我国法院案件中一种典型的案由，该类案由案件纠纷近年来呈现增长的趋势，审判实践中出现的问题也越来越多，适时总结司法实践中的问题确有必要。本部分从基本概念着手分析，主要分析了房屋买卖合同的概念、房屋买卖合同的特征和房屋买卖合同纠纷案件的司法裁判现状。

我们要分析任何一种事物，首先必须明晰其基本概念和特性，只有这样才能更好的把握该事物的基本理论和发展规律，从而更科学的把握该事物的发展脉络，更全面的了解该事物的问题、发展对策等。因此，在分析房屋买卖合同纠纷案件司法实践现状之前，我们需要清楚明晰房屋买卖合同纠纷含义、特性等基本知识。

2.1房屋买卖合同概纠纷概念

房屋买卖合同指的是买卖双方签订的关于房屋买卖的规范合同文本及其合同行为。房屋买卖合同的对象主要是不动产房屋，此处的房屋即不动产概念比较宽泛，包括商品房、农村自建房、小产权房等等。实践中，大部分房屋买卖合同纠纷主要是围绕着商品房进行的。因此本文的讨论重点也主要是商品房买卖引发的纠纷问题。

房屋买卖合同纠纷是一个集合概念，指的是法院受理并裁判的关于房屋买卖合同方面的纠纷的总和。房屋买卖合同纠纷在我国法律中是一个固定的案由，关于房屋买卖合同方面的纠纷案件都归属于该案由管辖，由法院一般民事审判庭审理该类案件。

2.2房屋买卖合同纠纷案件的特征

房屋买卖合同纠纷案件具有自身的特点，除了具有一般的买卖合同纠纷案件的特点外，还具有其自身的特征，主要表现为：

2.2.1纠纷类型复杂

从裁判文书网中输入“武汉洪山区法院 房屋买卖合同纠纷”，按照关键词筛选，涉及到纠纷类型的多达九十多种，包括定金返还、解除合同、违约金、违约责任、合同效力、土地使用权、合同履行、赔偿损失、抵押、房屋居间等等。^[1]这些都是房屋买卖合同纠纷涉及到的具体的纠纷类型，反映出房屋买卖合同当事人多样的诉讼请求，也涉及到我国法律中规定的当事人的多种请求权类型。

2.2.2纠纷主体复杂

从房屋买卖合同涉及到的纠纷主体看，纠纷主体呈现出主体复杂化的特点。房屋买卖合同纠纷的纠纷主体一般包括房屋买卖自然人、法人，还包括房地产开发公司、房地产经纪公司、房屋居间商、房屋置业有限公司等等。正因为房屋买卖合同纠纷涉及到的纠纷主体类型多、复杂化，所以容易引起更复杂的矛盾，审判实践中应该更加重视该类问题的解决。

2.2.3纠纷性质特殊

人们常说人的一生包括“衣食住行”，房屋买卖合同纠纷就占了近四分之一的份额，即房屋买卖合同纠纷是解决人们“住所”问题的纠纷。正因为关系到人们的住所问题，使得该类问题的重要性更进一步增强。如果该类问题处理不好，会让一些当事人住无定所，不仅损害了当事人的合法权益，也会威胁社会稳定，更与我国的基本政策等价值取向不相符。因此，需要重视该类问题，充分重视司法实践中反映的问题，从而总结提炼，并通过有效途径予以解决。

2.3房屋买卖合同纠纷司法裁判现状

不论是从全国看，还是从武汉市洪山区的裁判现状看，房屋买卖合同纠纷的司法裁判现状都具有共同的特征，主要是反映出一些共同的问题亟待规范和引起重视。其一，案件数量大。从中国裁判文书网统计的数据看，从2013年到2018年，全国共有房屋买卖合同纠纷案件1918件，占合同纠纷总案件总量的3.1%，占买卖合同类纠纷案件的37.2%；从武汉市洪山区法院受理的案件情况看，从2013年至2018年，该法院共受理了买卖合同纠纷案件187件，占合同类纠纷案件总量的1.05%，占买卖合同类纠纷的18.6%；武汉市洪山区房屋买卖合同纠纷案件总量占合同类纠纷案件量的比例与全国大体类似，占买卖合同类纠纷案件量的比例略低于全国，但是占比依然较高，占总买卖合同类纠纷案件数量的近五分之一。其二，案件逐年迅猛增长。从全国该类案件看，2013年该类纠纷6626万件，2014年3万件，2015年8.1万件，2016年15.4万件，2017年20.2万件，从案件裁判年份看，案件逐年增长，并且增长速度迅猛，全国法院2014年增长了近4倍；从武汉市洪山区法院情况看，2013年共3件，2014年30件，2015年48件，2016年140件，2017年141件，2018年前4个月28件，洪山区法院2016年增长了近2倍。无论从全国法院看，还是从武汉市洪山区法院情况看，该类纠纷呈现逐年增长并且增长速度逐年加快，增速在2015年左右达到最高。上面两个方面问题说明该纠纷亟待引起重视并积极解决。

第3章 房屋买卖合同纠纷中的违约责任

通过裁判文书网统计的数据看，在武汉市洪山区近五年来审理的187件房屋买卖合同纠纷案件中，涉及到解除合同的有33件，涉及到违约责任的有24件，涉及到合同无效和解除的有16件，说明合同的违约及其表现形态在房屋买卖合同纠纷中较为常见，占了所有案件数量的近五分之一。因此，研究房屋买卖合同纠纷案件的违约责任及其具体形态和违约责任的承担方式有重要的现实意义。研究该问题也是为接下来研究一房二卖问题、无权处分问题、定金及违约金承担等问题奠定较好的基础。^[2]

3.1房屋买卖合同违约行为表现形态

房屋买卖合同纠纷在实际中的违约形态有很多种，从一般形态上看，包括法律规定的合同一般违约的所有种类；从具体形态上看，也包括多种多样的具体违约形态。

3.1.1一般形态

房屋买卖合同纠纷具有一般合同买卖合同纠纷的特征，其一般违约形态与合同买卖合同纠纷的一般违约形态也具有类似性，具体表现为四种形式。

（1）预期违约。预期违约是房屋买卖合同纠纷中一种典型的违约形式。特别是在商品房买卖领域，预期违约较为常见。房屋买卖合同纠纷中预期违约又分为两种类型：其一，预期拒绝履行。即在房屋买卖合同履行期届满前，一方当事人直接以明示的方式告知另一方当事人，其不履行合同义务，此种违约较为常见。其二，预期履行不能。一般由于客观原因，有实际证据表明房屋买卖合同一方没有履行合同义务的能力。例如，商品房买卖合同中，在房屋交房前，房产开发公司宣告破产，无继续开发房地产的经济能力，造成预期违约。