摘 要

近年来，随着房地产的不断发展并在中国经济中成为了不可或缺的一部分，我国与不动产融资、购并、转让等行为相关的不动产估价需求越来越多。在交通的发展和人民经济水平提高下，加油站的重要性逐渐体现，加油站的价值评估也成为了估价领域中较重要的问题。

本论文以南京市加油站为典型，加油站为收益性物业，经营获取的收益较稳定，因此对其市场价格采用收益法进行评估。又由于加油站市场成交案例不多，且加油站所处地理位置不同，区域性较强，故可比性不高，不宜采用市场比较法。另外由于加油站的价值源于其经营而产生的收益，客观价值无法由成本法评估得到体现，因此本次评估采用收益法评估。

关键词：加油站 收益性物业 抵押价值 评估

Evaluation Method and Practice of Mortgage Value of Gas Station

Abstract

In China, there are more and more real estate valuation requirements related to real estate financing, mergers and acquisitions, and transfer. With the development of transportation and the improved people's economic level, the importance of gas stations has gradually manifested. The evaluation of the value of gas stations has become a more important issue in the field of valuation.

Nanjing gas station has been taken as an example in this paper. As a usufruct property, the operating income of the gas station is relatively stable, so the market price of the gas station is assessed by the income method. Since there are not many cases in the gas station market. And the location of the gas station is different due to its strong regional. So there is little comparability, should not use the market comparison method. In addition, because the value of the gas station is derived from the income generated by its operation, the objective value cannot be reflected by the cost method assessment. Therefore, this assessment adopts income method.

Key words: Gas station; Profitable property; The mortgage value; Assessment

目录

摘要 I

ABSTRACT II

第一章 绪论 1

1.1选题的背景 1

1.2选题的意义 1

1.3研究现状 1

1.4本章小结 3

第二章 不动产估价评估方法 4

2.1市场比较法 4

2.2收益法 5

2.3成本法 6

2.3本章小结 8

第三章 加油站抵押价格评估概述 9

3.1加油站抵押价值评估理论 9

3.2加油站抵押的范围与条件分析 10

3.3加油站抵押价值评估的方法分析 11

3.4本章小结 11

第四章 加油站抵押价值评估实例分析 12

4.1收益还原法评估加油站的技术路线 12

4.2估价实例 12

4.3价值内涵 13

4.4加油站抵押价值评估的分析与测算 14

4.5估价结果确定 16

4.6本章小结 17

第五章 结语与展望 18

5.1结语 18

5.2展望 18

参考文献 20

致谢 22

第一章 绪论

1.1选题的背景

房地产评估对世界金融环境的健康和稳健起着重要作用。这也是一个主要问题，它们与经济发展有关，而经济发展反过来又影响政府决策和一般福利。因此，研究房地产评估方法对学术研究和政府决策具有重要意义，可以满足房地产行业的需求，它有助于促进房地产市场的可持续发展。近年来，随着交通设施的改善，国内的机动车辆数量逐年增加，加油站的重要性也逐渐得到体现，加油站行业保持着国民经济的活力。

目前中国的加油站已经形成多种所有制并存的格局，全部加油站中，国有加油站占53.3%，其他所有制形式的占46.7%，非国有加油站中，外商投资企业占2%^[1]。分析国内成品油市场状况，日益明显的是，成品油销售最先进的服务站——加油站，正处于市场的第一线。在更加开放的市场环境中，维持和竞争这个阵地的方法，无疑是企业和社会共同关心的问题。

1.2选题的意义

随着全球经济的日益发展，不动产业也不断发展壮大，不动产估价日益显示出其重要性与迫切性。在欧美等国家，企业的购并需要大量的评估业务。在世界范围内，不动产估价也呈支持主要国际性财务公司和其他投资者投资不动产的趋势。我国的不动产业逐渐成为国民经济的主要产业，建立科学的不动产评估与收益分配制度，是优化不动产资源配置和不动产业可持续发展的必要前提。

不动产的资产清算、抵押融资、税收、买卖以及投资项目分析等等，无一不是以不动产估价为基础的。加油站属于商服用地并具有特许经营权，具有交易数量少、用途有限的特点，因此不同于一般常见的物业类型，有特殊性。加油站抵押价值评估是地产评估中较难的一类，加油站抵押价值评估效率低、方法不完善等对于估价行业的发展有一定阻碍，加油站低价价值评估方法与实践的研究对于地块评估具有至关重要的意义。

1.3研究现状

房地产作为我国经济发展中的支柱产业，房地产价值评估已成为国内外学者研究的重要领域。由于不同学者的研究方法、研究视角不一样，得出的结论也各有千秋。