摘 要

众所周知，“营改增”作为重大一项税制改革政策，必定会对经济发展产生深远的影响。而房地产行业又作为拉动经济增长的主要动力之一，所以理清税制改革对房地产行业意义重大。因此，本文以“营改增”为立脚点，首先对“营改增”的背景、原因、重要性及营业税增值税计算方法分别进行了简单介绍，然后通过介绍引入房地产行业在中国经济发展过程中的重要作用并以此为出发点，介绍该行业的税制改革对于房地产行业小规模纳税人和一般纳税人在总体税负及净利润上的影响，再以万科集团为例，重点分析计算了该企业2016年至2018年的利润及税负变化，通过案例分析更加直观地了解到这一政策对于房地产行业所带来的影响。最后分析了营业税改增值税可能会给房地产开发企业带来的各种风险，并针对这些风险对房地产行业提出了简单的几点建议以供参考。

关键词:营业税 增值税 税负 利润 房地产行业

The influence of Comprehensive "Business Reform and increase" on Real Estate Industry and its Countermeasures

Abstract

As we all know, the increase of camp reform is a major tax reform, which will certainly have a profound impact on economic development. The real estate industry is one of the main driving forces to stimulate economic growth, so it is of great significance to clarify the tax system reform for the real estate industry. Therefore, this paper takes "camp reform and increase" as the foothold, first of all, the background, reason, importance and business tax value-added tax calculation method of "camp reform increase" are briefly introduced respectively. Then by introducing the significance of the real estate during the process of the economic development in China and taking it as a starting point, this article introduces the tax reform of the real estate industry and analysis the influences the policy may cause on small-scale taxpayers and general taxpayers in the real estate industry. In terms of the overall tax burden and net profit, taking Vanke Group as an example, this paper focuses on the analysis and calculation of the profit and tax burden of the enterprise from 2016 to 2018. Through the case we can make out the effects this policy what may cause more intuitively. Finally, this paper analyzes the risks that business tax to VAT may bring to real estate development enterprises, and puts forward some simple suggestions to the real estate industry for reference.

Key words: business tax;value added tax;tax burden;profit;real estate industry

目录

摘要 I

Abstract Ⅱ

第一章 引言 1

1.1 “营改增”的背景 1

1.2 “营改增”的原因 1

1.2.1 征收营业税弊端严重 1

1.2.2 增值税有诸多优点 1

1.3 营业税和增值税的含义及计算方法 2

1.3.1 营业税的含义及计算方法 2

1.3.2 增值税的含义及计算方法 2

1.4 “营改增”对于房地产行业所产生影响研究的必要性 3

第二章 “营改增”对房地产企业的税负影响 4

2.1 只考虑对流转税的影响，其他税负暂不考虑 4

2.1.1 简易征收方法下的税负 4

2.1.2 一般计税方法下的税负 4

2.2 综合考虑“营改增”相关税负 5

2.2.1 简易征收方法下的税负 5

2.2.2 一般计税方法下的税负 6

2.3 案例分析 7

第三章 “营改增”对房地产企业的利润影响 8

3.1 简易征收方法下的净利润 8

3.2 一般计税方法下的利润 8

3.3 案例分析 9

3.3.1 主要数据 9

3.3.2 具体计算分析 11

第四章 “营改增”对房地产行业产生的影响及相应对策 13

4.1 产生的影响 13

4.11 上游企业将税负转嫁到房地产开发企业 13

4.1.2 进项税抵扣不足 13

4.1.3 税额抵扣过程中的税务风险 13

4.2 针对“营改增”对房地产行业的影响提出相应的对策 14

4.2.1 加强房地产开发过程中的成本管理，慎重选择供应商 14

4.2.2 加强增值税发票管理工作，解决主要成本支出项目可抵扣问题 14

4.2.3 抓住过渡期的优惠机遇，合理进行税务筹划 14

4.2.4 适当调整改善企业经营战略 15

结语 16

参考文献 17

致谢 19

第一章 引言

1.1 “营改增”的背景

众所周知，我国的税收体系是由包括流转、所得和其他等共五个税种构成的。其中同时运行且最为重要的两个流转税是营业税和增值税。这两种税在我国财政税收体系中发挥着至关重要的作用。在税收制度设计上两者可以相互协调，弥补税制体系的存在的一些不足之处。虽然“两税并收”有一定的必要性，但随着经济不断向多元化方向发展，经济实力不断壮大，社会分工更加明确专业，在实际税收过程中同时存在的营业税和增值税显现出来的问题趋于严重化，税负失衡的问题也困扰着各个企业。自1984年以来，营业税作为独立税种，在我国税收体系的舞台上延续了三十多年，终于在2017年退出了历史舞台，这也标志着我国双税并行的局面被打破。

1.2 “营改增”的原因

1.2.1 征收营业税弊端严重

随着经济体制的不断完善和经济实力的不断壮大，我国的产业结构和经济运行方式发生了巨大变化，第三产业兴起。营业税是对所有的营业额全部征收，完全不考虑各行各业的差异性，没有针对行业和商品设置不同的税目和税率。作为第三产业还具有一定的脆弱性，继续实行营业税无法鼓励促进第三产业的发展。不仅如此营业税是对企业销售收入全额征收，并且无法参与抵扣，这毫无疑问会产生严重的重复征税问题，而且一条产业链上的各个企业会存在着巨大的税负差异，下游产业链的相关企业随着商品价值的在流转中不断增加，所要缴纳的营业税额也不断提高。

1.2.2 增值税有诸多优点

由于增值税纳税环节的特殊性，对于大部分企业而言，一般纳税人企业会在购入原过程中向其他企业支付含税价款，但在这一价款中支付的税额，会在企业加工商品时将这一税负包含在商品价格中再售出，这样环环相扣，有效解决了营业税中的重复征税问题，极大程度上降低了企业的税负水平。并且，由于在商品的流转过程中，每个企业只需针对在本企业生产销售环节中增加的价值缴纳增值税，因而对于各个企业都较为公平。除此之外，增值税根据行业的特性，根据商品的不同设定不同的税率，有利于促进行业结构的优化。增值税还对出口商品有各种优惠，退抵免和零税率可以增强产品在国际上的竞争力，促进出口贸易的繁荣，提高国家影响力。

1.3 营业税和增值税的含义及计算方法

1.3.1 营业税的含义及计算方法

含义：简而言之，根据企业销售商品、提供劳务和转让资产所得到的营业额征收的税金便为营业税。^[1]

公式：应纳税额=营业额×适用税率^[1]

1.3.2 增值税含义及计算方法

含义：流转中，在本企业环节上增加的价值为计税依据而计算得出的税金便为增值税。转让土地使用权和销售房产适用于9%的税率（根据最新的税率表）。