摘 要

当前，房地产行业是我国国民经济的支柱产业，但最近这些年房价持续上涨，已经远远超出中低收入人群的承受能力，引发了很多民生问题。利率政策作为调节国家经济的重要工具之一，通过影响市场的供给与需求，在房地产调控中起到重要作用。通过研究利率变动对房地产价格的影响，有助于为通过利率来调控房价提供对策和建议，对房地产的稳定发展起到了非常重要的作用。

本文首先对国内外有关利率与房地产价格关系进行综述，较全面的分析了利率是如何影响房地产价格。然后对VAR模型进行了较为全面的介绍，并说明VAR模型的实用性。最后进行实证分析，对数据依次进行一系列的检验分析，建立VAR模型，分析脉冲响应函数以及方差分解的结果。

本文先是选取2003年2月至2017年9月银行间同业拆借利率、湖北省商品房销售价格月度数据对利率和湖北省商品房价格的关系进行实证分析。实证分析结果显示：利率变动对湖北省房价的调控效果不明显。考虑到利率变动会对不同城市的商品房价格产生不同的影响，本文又选取2015年4月-2019年4月银行家同业拆借利率和武汉市、孝感市、荆门市的商品房价格月度数据分别建立VAR模型实证分析。实证结果显示：利率变动对这三个不同城市商品房价格产生了不同程度的微弱影响。鉴于利率对商品房价格调控效率不高和利率对不同城市影响程度不同这样的结论，分析其可能发生的原因。最后，针对这些原因，分别对利率与房地产市场提出相应的意见与建议。本文认为应该完善住房保障体系，更大力度发挥政府的指导功能从而规范房地产市场的发展，完善房地产信息统计体系，有针对性的采取利率政策来对房价进行调控，积极治理通货膨胀，稳步推进利率市场化。总而言之，政府应该发挥更大力度改善利率对房地产行业的调控作用。

关键词：利率；商品房价格；VAR模型

Abstract

At present, the real estate industry is the pillar industry of China's national economy, but in recent years, the price of housing has been rising continuously, which has far exceeded the affordability of low-income groups, causing many people's livelihood problems. As one of the important tools to regulate the national economy, interest rate policy plays an important role in real estate regulation by influencing the supply and demand of the market. By studying the impact of interest rate changes on real estate prices, it is helpful to provide countermeasures and suggestions for regulating housing prices through interest rates, and plays a very important role in the stable development of real estate.

Firstly, this paper summarizes the relationship between interest rate and real estate price at home and abroad, and comprehensively analyses how interest rate affects real estate price. Then the VAR model is introduced comprehensively, and the practicability of VAR model is explained. Finally, the empirical analysis is carried out, and a series of tests are carried out on the data in turn. The VAR model is established to analyze the impulse response function and the results of variance decomposition.

Firstly, this paper chooses monthly data of interbank lending rate from February 2003 to September 2017 and the sale price of commercial housing in Hubei Province to make an empirical analysis on the relationship between interest rate and the price of commercial housing in Hubei Province. Empirical analysis shows that the effect of interest rate changes on housing prices in Hubei Province is not obvious. Considering that the change of interest rate will have different effects on the price of commercial housing in different cities, this paper also selects the monthly data of commercial housing prices in Wuhan City, Xiaogan City and Jingmen City from April 2015 to April 2019 to establish the VAR model for empirical analysis. The empirical results show that the change of interest rates has a weak impact on the prices of commodity housing in three different cities to varying degrees. In view of the conclusion that interest rate is inefficient in regulating and controlling commodity house prices and that interest rate has different effects on different cities, the possible reasons are analyzed. Finally, in view of these reasons, the paper puts forward corresponding opinions and suggestions on interest rate and real estate market respectively. This paper argues that we should improve the housing security system, give greater play to the guiding function of the government so as to standardize the development of the real estate market, improve the real estate information statistics system, adopt targeted interest rate policy to regulate housing prices, actively control inflation, and steadily promote the marketization of interest rates. In short, the government should play a greater role in improving the regulation of interest rates on the real estate industry.

Keywords: interest rate; commercial housing price; VAR model

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 研究背景及意义 1

1.2 国内外研究现状 1

1.3 研究思路以及本文框架 2

1.3.1 本文的研究思路 2

1.3.2 本文框架 3

第2章 利率对房地产价格影响分析 4

2.1 房地产价格的主要影响因素 4

2.1.1 信贷政策对房价的影响 4

2.1.2 居民收入对房价的影响 4

2.1.3 预期对房价的影响 4

2.1.4 利率、汇率对房价的影响 4

2.2 利率对房地产价格的影响途径 4

2.2.1 直接影响途径 5

2.2.2 间接影响途径 5

第3章 利率对商品房价格影响的实证研究 6

3.1 模型理论介绍 6

3.1.1 向量自回归模型 6

3.1.2 脉冲响应函数与方差分解 7

3.1.3 向量自回归模型的特点 7

3.1.4 模型的适用性 7

3.2 指标选取与数据来源 8

3.3 利率对湖北省商品房价格影响的实证分析 9

3.3.1 单位根检验 9

3.3.2 Johansen协整检验 10

3.3.3 Granger因果关系检验 11

3.3.4 建立VAR模型 13

3.3.5 脉冲响应函数 14

3.3.6 方差分解 15

3.4 本章小结 16

第4章 利率对不同城市商品房价格影响的实证研究 17

4.1 城市选择和数据说明 17

4.2 利率对湖北省不同城市商品房价格的实证分析 18

4.2.1 单位根检验 18

4.2.2 Johansen协整检验 19

4.2.3 建立VAR模型 20

4.2.4 脉冲响应函数 21

4.2.5 方差分解 23

4.3 本章小结 24

第5章 结论与建议 25

5.1 研究结论 25

5.2 对策建议 25

5.2.1 针对房地产方面的建议 26

5.2.2 针对利率方面的建议 26

5.3 研究的不足之处 26

参考文献 28

致谢 30

第1章 绪论

1.1研究背景及意义

房地产行业是我国经济发展中十分重要的支柱行业之一。自从我国开始重视房地产行业，实行了大量的与房地产相关的政策之后，房地产行业得到了飞速的发展。居民住房条件的提高，国家财政收入的增加，国家经济的发展，都离不开房地产市场的稳定且健康的发展。但是从二十世纪初期开始，我国房地产价格一直飞快上升，过高的房价引发了市场中很多问题的出现。

住房是一个人活在这个社会上的最基本保障，是人民生活的必需品。商品房房价过高会对人民产生直接的影响。中低收入人群面对这种不合理的高房价只能叹息，不能满足人民住房这种基本需求，会产生很多民生问题。

针对房地产价格过高会引发民生问题这种情况，国家提出一系列政策希望以此来降低房价的增速。利率政策作为调节国家经济的重要工具之一，房地产市场发展较为成熟的国家经常用其来调控房地产价格。利率的调整会影响到市场的供需关系，从而影响到房地产的价格。本文以湖北省商品房市场为研究对象，根据2003年-2017年的月度数据，通过一系列的检验，最终建立VAR模型，分析脉冲响应函数和方差分解结果，以此来研究利率对湖北省商品房价格的影响，并根据实证结果来给出相应的意见与建议，有利于湖北省乃至全国房地产市场的健康发展。

1.2 国内外研究现状

在房地产市场方面，西方国家比中方发展要早，研究更深入。国外学者将注意力主要放在货币政策对资产价格的影响上面，其中包括利率对商品房价格的影响。国外研究对本文的研究利率与商品房价格之间关系有着重要的参考价值。

Aoki等人(2002)选取英国房地产相关数据，通过建立VAR模型，最终得到结果显示房地产价格随着利率上涨之后作出明显的下降趋势，即房地产价格与利率之间具有反向关系^[1]。Iacoviello和Minetti (2003)也做了利率与房地产价格之间关系的研究，其发现利率变动对房格调控有非常重要的影响^[2]。Rigobon(2004)研究发现利率与房地产价格之间存在非常显著的负向关系，即利率的上调会导致房地产价格下跌^[3]。

Giulindori (2005)通过建立VAR模型研究不同国家的利率对价格的影响，得出结论：各国的房价因为利率的上调都会下降^[4]。Levin和Pryce (2007)对房地产与其供给的利率变化进行实证分析，证明了低利率会导致房价的上涨^[5]。Davis和Haibin Zhu (2011)发现扩张银行信贷之后，房地产的价格并不会因此而有上升的趋势 ^[6]。Michael和Julia在2013年建立VAR模型，对瑞士的房地产市场数据进行的实证研究，最后得出结果：利率冲击商业房产价格影响不大^[7]。Song(2014)等人用1999年-2009年的新西兰实际房价数据进行实证分析，结果发现实际利率与实际房价显著正相关，表面利率政策的上升对抑制房价不起作用^[8]。Gregory等人(2017)研究房价对短期和长期利率变化的反应，研究发现，短期利率作为房价的驱动力发挥着十分重要的作用，利率的改变会逐渐影响房价^[9]。Nwabisa 和Andrew(2017)采取季度数据用自回归分布模型研究利率与房价之间的协整关系，实证分析显示利率与房价之间的动态变化对房价增长作出了反应^[10]。

Mihnea和Povilas(2018)用利率、实际汇率和国内生产总值研究房价与信贷量之间的长期关系，实证结果表明，房价的走向往往和利率政策调整相矛盾^[11]。

国内也有诸多学者研究利率与商品房房价之间的关系。陈森峰和陈龙乾(2005)论证利率的变动会直接影响房地产价格的变动速度，但不会改变房价的趋势，所以改变利率不会使房地产价格发生很大的波动^[12]。周京奎(2006)通过实证分析研究汇率、利率对房价的影响，得出结论：利率的上调会导致房地产价格的下跌，即利率和房地产价格存在负向关系^[13]。

丁晨，屠梅曾(2007)运用向量误差修正模型，对利率与房价的关系进行研究，结果发现在短期内利率冲击会使得房地产价格产生正向变动^[14]。王来福等(2007)通过建立VAR模型研究利率对房地产价格的影响，最终得出结论：提高利率会抑制房价的再度上涨^[15]。李素霞等(2008)将对两组数据进行实证研究，第一组结果显示利率下调会导致房价上涨；第二组结果显示利率上涨对抑制房价效果不显著^[16]。

张宇等(2010)运用面板数据做定量分析，得出结论：在短期内信贷利率政策与房地产价格之间存在着负向关系^[17]。王晓芳等(2011) 使用SVAR模型考察房价在信贷传导渠道中的作用，得出结论：货币政策通过信贷渠道对实体经济产生一定影响，并且建议政策制定者在制定货币政策时应该时刻关注房价^[18]。张佳宜(2015)通过建立VAR 模型进行实证分析，发现提高利率能有效降低房地产价格^[19]。郭芯(2015)通过实证分析，发现当利率上调时房地产价格会随之上涨，即利率政策与房地产价格之间有正向的影响关系^[20]。

通过以上对国内外研究现状的总结，可以看出利率的改变对商品房房价有多方面的影响。

1.3 研究思路以及本文框架

1.3.1 本文的研究思路

本文先是分析利率对湖北省商品房价格的影响。选取银行间同期拆借加权平均利率作为利率指标R，选取由湖北省商品房销售额与湖北省商品房销售面积之比后得到的湖北省商品房销售价格作为湖北省商品房价格指标H。样本数据选取2003年2月-2017年9月的月度数据。本文先对湖北省商品房价格指标进行对数化处理，对数化后的数据记为LH，以消除异方差的影响。对两个时间序列数据做平稳性检验（采用ADF检验）、协整检验、Granger因果检验、建立VAR模型、VAR模型的脉冲响应以及方差分解，通过这些分析处理，来分析利率与商品房价格之间的影响关系。

由于考虑到利率对不同城市的影响有可能不同，本文进行了一系列的检验之后，对武汉市、孝感市、荆门市的房价月度数据和银行间同业拆借利率分别建立VAR模型，以用来分析利率变动对不同城市的影响程度有无不同。

1.3.2 本文框架

第1章是绪论。主要是提出了选题背景以及意义，交代了国内外的一些研究成果，介绍了本文的研究思路、框架以及创新之处。

第2章是分析利率对房地产价格影响的机制。在这一章先是介绍了影响房地产价格的几个因素，主要有信贷政策、居民收入、价格预期、利率、汇率等因素。然后具体分析利率是如何影响房地产价格，先是分析利率对房地产价格的直接影响途径，然后分析利率通过什么途径间接影响房地产价格。

第3章先是对VAR进行比较全面的介绍，说明VAR相比于传统计量模型的优点以及脉冲响应函数和方差分解的作用，然后再联系利率与商品房价格之间的关系这个经济问题，说明VAR模型的适用性。再是利率对湖北省商品房价格影响的实证分析。先是说明了指标的选取以及数据的来源，利率指标选取银行间同期拆借利率，房价指标选取由湖北省商品房销售额与湖北省商品房销售面积之比得到的湖北省商品房价格。然后对数据进行处理，将房价指标对数化，消除异方差的影响。运用平稳性检验、协整检验、Granger因果检验等检验方法对房价与利率之间的关系进行检测。最后建立VAR模型，分析脉冲响应函数结果以及方差分解结果，对实证分析结果进行总结。