摘 要

本投标书是本公司通过“无锡太湖威尼斯物业管理公开招标公告”获取信息，经过数次到现场考察，了解实际情况，同时认真审阅了招标文件中所有的内容，根据业委会提出的特殊定位及管理与服务要求，并结合本公司专业运作理念及多年成熟物业管理经验而制作本投标书。本投标书具体包括商务标、物业管理方案、计划成本预算书。商务标包括投标函、法定代表人资格证明证书、法定代表人授等等权委托书；物业管理方案包括物业概况、编制依据、物业管理整体策划及设想、管理指标及保障措施、管理方式和工作计划等等；计划成本预算书包括测算依据及测算标准、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等等。

关键词：商务标；物业管理方案计划；成本预算书

The Property Management tender of Wuxi Taihu Venice

Abstract

This is the company tenders through the "Venice of property management Wuxi Taihu open tenders" Getting information, after several visits to the site, to understand the actual situation, while carefully reviewed all of the contents of the tender documents, according to the special positioning of the industry, the Commission proposed and management and service requirements, combined with the company specializes in operating philosophy and mature years experience in property management and production of the tenders. The proposals include specific business standard, property management programs, plans cost the budget book. Business Standard Tender including legal representative qualification certificate, the legal representative of the right to grant power of attorney, etc; property management programs including property profiles, based on the preparation, planning and property management overall vision, management indicators and safeguards, management and work plans, etc.; planned cost budget document, including estimates and estimates based on standard payroll service personnel, social insurance and welfare, and so the required extraction。

Key Words: Business Standard; Property management program planned; Cost budget book

目录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 招标文件 1

第一章 总则 1

1.1 项目概况（所列数据最终以综合验收合格后的数据做调整）： 1

1.2 物业服务内容： 2

1.3 物业服务资金来源和物业服务用房 2

1.3.1物业维修基金： 2

1.3.2 物业服务用房： 2

1.3.3物业服务收费标准： 3

1.4 有关规定： 3

第二章 投标须知 5

2.1 投标说明 5

2.2 投标依据 5

2.3 招标文件的解释 6

第三章 投标文件内容 7

3.1 投标文件要求： 7

3.2 投标书的组成： 7

第四章 投标文件的递交与处理 9

4.1 投标文件的密封： 9

4.2 投标文件的递交： 9

4.3 投标文件的处理： 9

第五章 评标、定标 10

5.1 评标组织： 10

5.2 评标程序： 10

5.3 评标内容的保密 10

第六章 合同签订 11

6.1 签订合同时间： 11

6.2 物业管理委托合同文本： 11

附件一：文本格式 11

附件1-1：书面咨询书格式 11

附件1-2：法定代表人身份证明书格式 12

附件1-3：授权委托书格式 12

附件1-4：投标函格式 13

附件1-5：物业服务收费建议单格式 14

附件1-6：任职证明格式： 15

附件1-7：无锡市物价局《住宅区前期物业服务收费报备报审情况登记表》 16

附件二：项目总平面图 17

第二部分 投标文件 18

第七章 商务文件 18

7.1 投标函 18

7.2法定代表人授权委托书 18

7.3 法定代表人证明书 20

7.4 营业执照副本复印件 20

7.5 工商局公司变更（备案）记录 22

7.6 资质证书正本复印件 23

7.7 资质证书副本复印件 24

7.8 企业质量认证证书 24

7.9 承诺书 27

7.10企业状态一览表 27

7.11 在管项目近三年获奖证明 28

7.12 项目服务中心人员构成 35

7.12.1 人员配置 35

7.13 全年物业费用测算： 36

7.13.1 物业管理服务费收入合计： 36

7.13.2 物业费支出： 37

7.14 投标承诺书 46

第八章 公司介绍 47

8.1 公司概况 47

8.2 组织架构 48

8.3 管理项目一览表（广州市场及部分江苏市场项目） 49

8.4 物业管理服务业绩 50

8.5 保利物业全国优秀示范项目简介 51

8.6 保利物业江苏公司简介： 57

8.7服务优势 57

8.7.1 强势的品牌优势 57

8.7.2 完善的服务质量保证体系 57

8.7.3 成熟的前期物业服务 57

8.7.4 雄厚的技术力量及人才储备 58

第九章 物业服务内容标准及工作计划 59

第十章 物业服务整体设想和策划 65

10.1 管理总目标 65

10.2管理标准 65

10.2.1管理服务内容 65

10.2.2 管理特色 66

10.3 管理方式 72

10.3.1整体思路 73

10.4 管理措施 76

10.4.1 管理概要 76

10.4.2维修养护计划 78

10.4.3设备设施管理 79

10.4.4秩序维护，维持正常公共秩序 83

10.4.5 交通车辆管理 83

10.4.6 绿化环境 84

10.4.7 环境保洁 84

10.4.8 服务质量效果 86

第十一章 管理工作方式、工作计划、物资装备 87

11.1 工作方式 87

11.2 管理工作计划及内容 87

11.2.1工作计划、内容 87

11.3 物资装备 88

11.3.1 管理用房 88

11.3.2 员工宿舍 88

11.3.3 办公用品需求 89

11.3.4 维修工具 89

11.3.5 清洁绿化工具 89

11.3.6 治安装备及其他装备 90

第十二章 管理组织结构、管理人员配备及培训管理 91

12.1 组织架构及人员配备 91

12.1.1服务中心组织架构图 91

12.2 员工的培训 93

12.2.1 培训目标 93

12.2.2 培训方式 93

12.2.3 培训后的跟查或评核工作 94

12.2.4培训内容 94

第十三章 管理服务规章制度 98

13.1 服务中心经理岗位职责 98

13.2 客服领班岗位职责 99

13.3 客服员岗位职责 100

13.4 工程班长岗位职责 100

13.5 工程技工岗位职责 101

13.6 安防主管岗位职责 102

13.7 安防班长岗位职责 103

13.8 安防队员岗位职责 103

13.9 车辆管理员岗位职责 104

13.10 保洁主管岗位职责 105

13.11 保洁员岗位职责 105

13.12 服务中心工作制度 106

13.13 客户服务部工作制度 107

13.14工程部工作制度 107

13.15 秩序维护工作制度 108

13.16 环境保洁工作制度 108

13.17 消防安全管理制度 109

13.18 社区文化管理制度 109

第十四章 创优计划、实施方案及承诺指标措施 111

14.1 创优计划、实施方案 111

14.1.1 太湖威尼斯花园小区创优工作计划： 111

14.1.2 太湖威尼斯花园小区创优工作实施方案： 111

14.2 服务承诺指标及措施 112

第十五章 便民服务 115

15.1 无偿服务项目 115

15.2 特约服务 115

第十六章 社区精神文化建设及物业管理政策法规的宣传 118

16.1 积极配合物业主管部门开展相关活动 118

16.2 营造有特色的社区文化 118

第十七章 物业管理服务费用测算及报价 120

17.1 物业服务费用测算 120

17.1.1 物业管理费收支预算 120

17.2 节支增收方案 120

17.2.1加大节支节流力度，控制成本费用 120

17.2.2 做好增收开源工作，节约业主开支 121

第十八章 各类突发事件处理预案 122

18.1消防应急处理预案 122

18.2 盗窃、匪警应急处理预案 122

18.4 对水浸（跑、冒、漏）应急处理预案 123

18.5 电梯困人应急处理预案 123

18.6 电梯浸水事故应急预案 124

18.7 停电和电力故障处理工作标准 124

18.8 水管爆裂及水箱过满应急处理预案 125

18.9 易燃气体泄漏应急处理预案 125

18.10 台风侵袭时应急处理预案 126

18.11 可疑物件及恐吓电话应急处理预案 126

18.12 接报治安案件应急处理预案 126

18.13 接报刑事案件应急预案 127

18.14 发现业主受伤或生病处理预案 127

18.15 突发事件处理标准程序 128

18.15.1 目的 128

18.15.2 适用范围 128

18.15.3 突发事件处理程序 128

18.15.4 总结经验教训及文档管理 128

结语 129

参考文献 130

致谢 131

第一部分招标文件

第一章总则

无锡市“无锡太湖威尼斯花园小区”由无锡锦祁房地产开发有限公司组织建设。根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理招投标试行办法》等有关规定，为加强该住宅小区的物业服务、创造良好的居住环境，经研究决定采用公开招标方式选聘“无锡太湖威尼斯花园小区”前期物业管理的物业服务企业。

1.1 项目概况（所列数据最终以综合验收合格后的数据做调整）：

无锡市无锡太湖威尼斯花园小区位于无锡市滨湖区蠡湖大道西侧，紧临保利香槟苑。工程总用地面积约 400000㎡，为_居住用地（用地性质），总建筑面积约 170000㎡，其中：总住宅面积约165600㎡，总设计户数约 628 户；地下室面积约 20569.3 ㎡；商业用房面积约 4302.9 ㎡；其它配套面积约 2518.3 ㎡。

其它配套、共用场所及共用设施、设备情况：(根据公建配套立项，尽可能详细描述)

（1）物业用房面积约 389.1 ㎡，坐落位置： 8号房；

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