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摘 要

近几年宏观经济形势不断趋好，无锡市的房地产业摆脱了多年来低速徘徊的格局。未来几年内无锡市房地产开发投资的力度将会不断加大，因此商品房供应量和价格将会稳中有升。但是必须要清楚地认识到经过长期积累的住房消费需求在近几年已经获得集中性释放，随着无锡市房地产市场的进一步规范和完善，今后无锡市房地产市场发展的势头会日趋缓和。

关键词：无锡,房地产市场,未来发展

Abstract: In recent years, constantly getting better and better macroeconomic situation, the real estate industry in Wuxi, hovering low over the years to get rid of the pattern. The next few years the intensity of Wuxi City real estate development investment will continue to increase, so the housing supply and prices will steadily. But it must be clear to the consumer through the long-term accumulation of housing demand in recent years has gained centrality release, with further standardize and improve the real estate market in Wuxi City, Wuxi City real estate market momentum for future development will be increasingly easing.

Keywords: Wuxi, the real estate market,future development

目 录

1 绪言 5

2 房地产市场含义和特征 5

3 无锡市房地产发展背景 6

3.1 城市土地和人口状况 6

3.2 宏观经济基本发展 6

3.3 城市建设发展现状 6

3.4 人民生活水平 7

3.5 近十多年来房地产开发 7

3.6 房地产开发供应情况 8

3.7 商品房需求及价格情况 9

4 房地产市场发展原因 10

4.1 经济发展和固定资产投资增加 10

4.2 人民收入水平提高和外来人口增加 10

4.3 动拆迁幅度大和房价基数低 11

5 对无锡市未来房地产市场的几点建议 12

5.1 对于政府来说 12

5.2 对于开发商来说 12

5.3 对于消费者来说 13

结论 14

参考文献 15

致谢 16

1 绪言

无锡，是国家生态文明建设试点城市之一，有着得天独厚的自然地理环境，是一块宜居、宜业、宜游之地。根据《近几年无锡房地产市场综述》，2014年，无锡市的房地产市场大体上处于稳健发展的状态，土地市场的状况有所好转，无锡市的商品房市场供给量很充分，尤其是二手房市场这块，成交量不断攀升，上升趋势明显，本市商品房的价格小幅度持续回升。因此未来一段时间，无锡市房地产市场将仍会平稳发展，房价稳中有升，将仍会是居民投资和居住的首选，前景令人期待。回顾过去，才能创造未来，因此很有必要了解一下无锡市近几年来房地产市场发展的原因和情况。

2 房地产市场的含义和特征

在市场营销学中，买房构成市场，卖方构成行业。市场是指由那些具有特定欲望或需要，并愿意且能够通过交换来满足这种需要或欲望的全部潜在顾客的集合。

房地产市场的含义是房地产商品相互交换的过程，是连接房地产开发、建设、使用、消费的一座桥梁，是实现房地产商品价值和使用价值的经济过程。它有以下特征：

地域性。房地产作为不动产所具有的的不可移动性，决定了再房地产市场上不存在房地产商品物质实体的移动。

不完全竞争性。房地产市场的不完全竞争的决定性原因就是房地产市场的垄断性。它也是导致房地产市场产生投机性的根本原因。

周期性。周期性循环包括繁荣、衰退、萧条和复苏4个阶段，大体分为长期循环和短期循环两种。

层次性。房地产商品是房地产市场的基本要素，而房地产商品的形成经历了取得土地到进行土地开发及房屋建设等流程。

不完全开放性。地产资源的相对稀缺性及其必须由国家经营的特性，是决定房地产市场有限开放的根本原因。

双重性。房地产市场是房产市场与地产市场的统一体；房地产市场是有形市场与无形市场的统一体；房地产市场是投资品市场与消费品市场的统一体。

对供求关系反应的不灵敏性。相对于一般商品市场来说，房地产市场对房地产商品的供求变化反应不够灵敏，但是可通过调整房地产营销决策来弥补。

3 无锡市房地产发展背景

3.1 城市土地和人口状况

无锡市土地面积为4865.51平方公里，其中市区面积占到1533.54平方公里（在2001年之前惠山区和锡山区是不属于无锡市区的，市区土地面积仅仅509.7平方公里）。2013年末，全市户籍人口为471.95万人，比2012年增加9401人，增长18%，全市人口密度976人/平方公里。其中，市区户籍人口243.14万人，比上年增加1.56万人，增长0.78%，人口密度为1431人/平方公里。因此，日益增长的人口使得无锡市居民买房的刚性需求上涨，所以随着人数增加，还会掀起一股购房热。

3.2 宏观经济基本发展

2001年开始算起，整个无锡市的GDP便跨入了2位数的快速发展阶段的行列。2012年无锡市就实现了GDP达到了6900亿元，比2011年增长了11.5个百分点；到了2013年，国内生产总值就上升到7800亿元，同比增长13.04%。根据快报数据显示，在2012年到2013年的年平均增幅达到了12%。在2013年，无锡市国民经济三次产业的增加值分别为148.53亿元、4207.43亿元和3714.22亿元。其中，无锡市的三次产业比例调整为1.8:52.2:46，提高0.8个百分点，全年第三产业比重增加值GDP比重达到46%，并且增长速度已超过了第二产业。同期无锡市全市人均GDP高达12.4万元，同比增长21.48%，其人均GDP值在长三角地区16个城市中仅次于苏州和上海。随着无锡全市人均GDP的不断增加，无锡市的居民完全有能力去投资房地产。

3.3 城市建设发展现状

无锡市全社会固定资产投资从2008年的1877.02亿元攀升到了2013年的2985.65亿元，年均增长21.3%，成为推动无锡市经济持续快速增长的重要力量。以前无锡市占固定资产投资的比重一直在15~25%之间徘徊。到了2013年，这方面投资得到显著加强，达到了866亿元，比上一年增长了18%，这年的基础建设和投资不断增强。仅以基础建设投资额来说的话，就达到了355.78亿元，同比增长了30.4%。因此无锡市的整个城市面貌焕然一新，基础设施投资和建设的不断发展为无锡市的房地产投资创造了一个良好的环境。

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