论文总字数：17385字

目 录

摘要.....................................................1

1引言....................................................3

1.1研究背景及意义.......................................................3

1.1.1研究背景.......................................................3

1.1.2研究意义.......................................................3

1.2研究方法和方法.......................................................4

1.2.1研究内容.......................................................4

1.2.2研究方法.......................................................4

2文献综述................................................4

3房地产价格的形成理论和影响因素..........................5

3.1房地产价格的形成理论.................................................5

3.2房地产价格的影响因素.................................................6

4南京市房地产发展现状....................................7

4.1南京市简介...........................................................7

4.2南京市房地产政策.....................................................7

4.3南京市房地产投资情况.................................................7

4.4南京市房地产供需情况.................................................7

4.5南京市房地产价格.....................................................7

5实证分析................................................8

5.1模型的基本假定.......................................................8

5.2模型变量和数据的选取.................................................9

5.3模型构建.............................................................9

5.3.1南京市房地产的价格模型.............................................9

5.3.2 Stata相关性分析..................................................10

5.3.3回归分析..........................................................10

6结论与建议.............................................10

6.1结论................................................................11

6.2建议................................................................12

6.2.1针对政府的建议.................................................12

6.2.2针对房地产开发商的建议.........................................12

6.2.3针对购房消费者的建议...........................................12

参考文献.................................................12

致谢.....................................................16

南京市房地产价格影响因素的实证分析

王江丽

CHINA

Abstract:The real estate industry has always been the focus of macro-control.Tracing the source,the price of real estate is closely linked with people's life,so this paper takes the real estate price of Nanjing as the research object, trying to investigate the influence factors of housing price in Nanjing, and on this basis, through quantitative analysis,establish econometric regression model, determination of the impact factors on the degree of the real estate price in Nanjing so as to understand the development status of real estate in Nanjing,and promote sustainable and healthy development ways about the real estate industry and puts forward some suggestions.

Key word: Real estate market; Real estate price; Influencing factors; Nanjing

1引言

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

近年来，伴随着城镇化的发展，我国房地产行业进入了一个快速发展的时期，截止目前，房地产行业已经成为国内投资的热门行业。而房地产价格作为房地产经济中的最基本最核心的元素，它影响着国计民生和社会稳定。虽然中国经济的发展显著提高了人民的生活水平，但是不断飞涨的房价早已远远超出了普通老百姓的经济承受能力，甚至在一些大城市，出现了房价不合理的增幅。目前，买得起房子的仍然是少部分的高收入人群。

房地产行业的发展是有规律可循的，就近二十年的发展而言，具体可以分为四个阶段，第一阶段是自房改1998到2004年的高速发展阶段，国家出台了一系列促进房产市场化的消费政策，使得房地产行业实现空前发展。而2005年到2008年前是国家为抑制房地产行业的非正常增长而实施引导的下一个阶段。因此，中国商品房开发面积有所下降。在2008年，随着金融危机的爆发，中国房地产发展进入了低谷阶段，此阶段，国家积极支持鼓励房地产行业的发展。第四阶段——金融危机之后的政策激励阶段，国家实施4万亿振兴规划，出台调控措施，颁布“限购令”等，对房产市场产生了一系列影响。下图是近十年中国房价的发展情况，该图展现了当前我国房地产的发展现状。

图 1 2000-2016年中国房地产价格及其增长率

数据来源《国家统计年鉴》

1.1.2研究意义

房地产行业快速发展导致房价的波动问题不容忽视，虽然从总体来看，供求基本平衡，但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。因此探索房地产价格是如何形成的以及影响房地产价格的影响因素就显得非常重要。就影响房地产价格的影响因素而言，需要具体问题具体分析。因为不同国家、不同区域、不同发展时期，影响房地产的价格的影响因素是不同的，除此之外，这些因素的对影响力度和影响方向也是不同的，甚至在房地产的发展过程中，这些影响因素的作用力也会发生变化。因此，探索这些问题，对于研究当前的房地产发展状况、揭示其中存在的问题，从而提供合理的建议具有重要意义。

1.2研究内容与方法

1.2.1研究内容

正是由于房地产行业的不断发展完善和经济水平的不断提高，使得以往的理论分析在实务中不能反映实际情况，不断受到挑战。本文在前人研究的基础上，整理出影响房价的公共因素，并通过采用1997至2016年南京市房地产行业二十年间的数据，分别从需求方面、供给方面、宏观方面、其他方面找出对房地产价格有显著影响的指标，研究这些相关影响因素对南京市房地产价格的影响程度，从而了解南京市房地产的发展现状，并为推进南京市房地产行业健康可持续发展提出一些建议。同时，通过定性定量研究南京市房地产的发展状况，为房地产行业同等发展水平的城市提供参考价值。

1.2.2研究方法

本文的研究方法如下：

文献研究法。通过大量查阅相关资料，理解基本的理论并了解近二十年中国和南京市的房地产发展概况，通过对学者们理论思想进行归纳总结来进一步完善相关理论。

定量分析法。基于相关理论，使用stata软件，构建回归模型，探索南京市房价的相关影响因素，并对其结果进行解释说明。

2文献综述

总结前人成果，笔者发现可以从需求、供给、宏观、其他方面来研究房地场市场价格的影响因素。

一是从需求方面进行研究。王彬（2007）和黑涛（2011）分别研究了北京市、济南市房地产价格的情况，两人均发现人均可支配收入为房价的显著因素。雷星云（2016）从河北省房地产价格的状况中发现人口数量是房价最显著的影响因素。马莉莉（2009）通过对比昆明和上海两个地区房价的影响因素，发现房价的上涨主要由供需驱动。曹文璋（2015）采用岭回归和主成分回归分析方法对房地产价格的影响因素进行了分析，得出结论说城镇人口比例提高会提高房价。

二是从供给方面进行研究。孙丽（2008）、何星纳（2009）、张秋霞、刘文锴(2011)利用灰色关联度分析方法均得出房地产开发影响房地场价格的结论，而其他因素对房地产价格的影响较小。蔡文杰（2008）则进一步发现外商直接投资额对武汉市房地产价格的增长贡素献较大。王嵩（2010）、杨营贺（2013）在众多因素的研究中，得出土地供应量对房价的影响最为显著。于高波（2014）重点研究了山东省的情况，揭示出楼盘投资回报率对我国中小城市房地产价格的影响。

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