论文总字数：13384字

目 录

摘要 2

关键词 2

第一章 绪论 4

一.研究背景 4

二.研究目的 4

第二章 文献综述 4

第三章 营改增概述 5

一．营业税和增值税概述 6

二．营改增的理论依据 6

第四章 案例分析 7

一．行业概况 7

二．公司概况 7

三．营改增对光明地产税负的影响 7

（一）营改增对光明地产流转税税负的影响 8

（二）营改增对光明地产所得税税负的影响 10

四．房地产行业营改增后应对税负上升的对策 11

（一）加大对财务人员的建设力度 11

（二）改变传统的房地产开发模式 11

（三）加强票据管理并做好税收筹划 12

第五章 结论和展望 12

一．结论 12

二．不足和展望 12

参考文献 12

致谢 14

营改增对房地产企业税负的影响和对策

——以光明地产为例

叶云霞

, China

Abstract:Firstly this paper introduces the background of replacing business tax with value-added tax(VAT) and the brief introduction of related concepts of the replace business tax with VAT. At the same time, it refers to the relevant literatures of the replace business with VAT, and takes GUANGMING REAL ESTATE as an example. It analyzes the change of tax burden and then according to their industry characteristics it introduces the reasons of change. Lastly it puts forwards some feasible suggestions on how to set up business strategy and tax planning for the real estate enterprises, and points out the future prospects of the research.

Keywords: replace business tax with value-added tax; real estate; tax burden

第一章 绪论

一.研究背景

我国从1994年以来开始全面实行营业税，然而在施行过程中就存在着种种弊端，由于营业税是根据商品的全部销售额来计提，所以在征税过程中就出现了两重重复征税。首先，在征收营业税的时候，就会出现两重重复征税的现象。很多企业向别的企业提供劳务的同时也会根据需求购买一些其他企业的劳务，所以这一过程中，如果将全部营业额都征收营业税，则会将已纳税的营业额进行再次征税。其次，增值税和营业税两者之间也存在重复征收。在某些行业需要购进设备时，其所负担的增值税进项税额是不允许抵扣的，所以只能将这一税额记入购货成本当中，再一次导致重复征税。

随着营业税实施过程中出现的弊端对我国企业发展的阻碍越来越大，财政部表示会对这一税制做进一步的完善。所以为了促进我国第三产业特别是服务业的尽快发展，国家“十二五”（2011-2015）规划纲要中提出要对我国的税制进行一个大的调整，减少营业税的同时将更多的项目纳入增值税当中。

在2012年1月1日，国务院首先将上海除铁路运输以外的交通运输业以及一些其他的服务业进行营业税改增值税的试点，至此营业税改增值税已拉开帷幕。2012年8月1日至同年12月31日，国务院将原有的上海试点已增至10省市，并且将广播影视服务行业也纳入营改增的行业。到第二年八月时，营改增已经开始在全国大范围地进行。2014年元旦，国务院将铁路运输业与邮政服务业也实行营改增，至此交通运输业已经完成了营业税到增值税的全部转变。同年6月1日，电信业也开始实行营改增。2016年5月1日，国务院决定对金融业、建筑业和房地产业、以及生活服务业也实行营改增，并且规定所有企业新购入的不动产所缴纳的增值税可以进行抵扣，至此营业税将退出历史舞台，营改增的转变已全面完成。

二.研究目的

由于营业税是根据营业额全额征税，所以营业税在实施过程中就存在着重复征税的弊端，这一弊端严重影响了企业的发展以及产业结构的优化升级。所以在这种形式下，营改增的到来犹如及时的春雨，不仅大大减少了企业应当缴纳的税费，对于消费者来说也是一项福音。营改增在我国税制改革史中具有重要意义，这一改革大大减轻了第三企业特别是服务业的税负，而且推动了企业的发展，并且促进了经济发展方式更好的转变。在国际上，大部分国家都会对劳务和商品仅征收增值税，所以这次营改增还顺应了国际税制发展趋势，使我国出口的货物获得退税，增强我国出口商品和服务的市场竞争力。

而对于房地产企业在2016年5月1日，作为营改增的收官之作，最后才被纳入营改增的范围内。所以对于房地产行业，以光明地产为例，该政策实施后，是否起到了降低企业税负的作用，是否达到了预期的目标，都将是本文的研究目的。

第二章 文献综述

营改增是中国税制改革史上一项重要的内容，自2012年营改增开始进行试点实行，国内外已有很多学者从不同的角度研究了这一政策。

一、营改增的必要性。杨敏（2014）提出了营业税自施行起在实际过程中就存在着诸多弊端，最为突出的为双重重复征税，即营业税与营业税自身之间的重复和营业税与增值税之间的重复。这一弊端严重制约了我国第三产业的发展，还不利于进一步完善我国的税制发展。姚慧慧（2015）认为两税并存的问题已经日益凸显，如果实施营改增的话，不仅可以改善两税并存的问题，还能将增值税的优点——税收中性发挥到最大。杜文嘉（2015）认为根据最有流转税理论，为了减少社会福利的损失，为了不形成超额负担，单一从价税率的实行势在必行。并且根据税收中性理论，实行增值税可以节约企业的成本，降低企业的税负。孙燕（2014）在分析了营业税与增值税并存的弊端的基础上，认为实行营改增会整体上减轻企业的税负，促进企业的发展，并且能够促进第三产业结构的健康转变。Alan.A.Tait(1992)认为，增值税应当存在于商品从生产到销售的始终，不能仅对商品征收增值税，对劳务也应当征收增值税。N.Setni（1993）认为，增值税是把商品在流转过程中的增值额作为计税依据，所以对于生产商和消费者者来说会面临同样的价格，出于这个原因增值税的实施不会影响企业的生产决策，而且会对企业起到促进作用。Tuan Minh Le（2003）指出，抵扣是增值税的核心，所以是对商品生产到零售的每个环节的增值额都征税，这种征税方式既合理又高校，应该对它进行广泛的推广。

二、营改增对企业税负的影响。钟雪（2015）通过选取了在2012年实行营改增政策的45家交通运输企业的财务数据，实证检验了营改增总体上降低了交通运输业的企业税负，并且会影响到企业的财务绩效，对其有提高的效果。苗雅楠（2016）选取了榆林市18家交通运输企业在营改增前后的财务数据，通过对比测算出营改增前后的利润和税负的变化，得出在营改增初期，企业的利润率虽有所上升但变化量都不大，并且发现有部分企业的税负不降反增，影响利润总额，盈利能力造成负面影响。王雪（2015）以甘肃西铁建筑安装有限责任公司作为案例企业进行了预测研究，认为营改增是一项非常复杂但有必须的系统工程，根据建筑行业的特征入手，预测对建筑企业实施营改增之后企业的税负必定会增加。

三、营改增后房地产企业的应对策略。张歆雅（2017）认为，房地产企业在实施营改增政策后，一方面应该改变传统的房地产开发模式，一方面也应该加大财务人才队伍建设力度，培养更加具有精湛的专业知识和技能的人才，同时也应该积极筹备纳税策划工作。沈琪（2016）也认为对于房地产企业实施营改增之后，首先应该强化票据管理并完善税务筹划，如在购买原材料时尽量选择一般纳税人，这样能够获得更多相应的增值税发票，进而累计更多的进项税额。其次通过培养人才优化账务处理，使其做账能力能够符合营改增政策的需求。

第三章 营改增概述

一．营业税和增值税概述

营业税是流转税中的一个主要税种，实行比例税率，以销售商品或劳务的全部销售额作为计税依据，在实际征收过程中，营业税等于销售额全额乘以相应的营业税率。

增值税是流转税中的另一大主要税种，它是以商品和劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据，在实际征收过程中，应交增值税税额为销售商品或劳务的销售额乘以相应的税率再减去取得该商品或劳务时所支付的增值税税额。

营业税与增值税是不同的税种，有以下几点区别：（1）两者的税基以及计税方法不同。营业税是价内税，在征税时要对全部营业额进行征收；而增值税是价外税，在征税时只对商品或劳务在流通中的增值部分进行征收。（2）营业税和增值税的税率不同。（3）增值税可以抵扣，而营业税不可以抵扣。

二．营改增的理论依据

1.税收中性理论。传统的税收中性原则是指，在不存在收入分配问题，或收入分配问题已得到的解决的前提下，以最大的力度使纳税人不必承担超出税额之外的负担。理想的情况下，这一理论会使企业的超额负担降到最低。但由于市场机制必然会受税收产生影响，所以不存在绝对地税收中性。所以税收中性的现实含义逐渐演变为：国家在实施税收政策时，要尽可能地避免市场机制受其干扰，保证市场成为经济资源配置的关键力量。所以，不会引起商品价格的变动、不会改变纳税人行为的税收政策是中性的。

而增值税是在销售某商品和应税劳务时所要缴纳的销售税额扣除在取得该商品和应税劳务时的进项税额，意味着无论商品流转多少环节，只要增值额相同，所要缴纳的税负就相同。所以对于生产者和消费者来说面临地是同等的价格，正是由于增值税的这一原则使得增值税具有中性，所以越来越多的国家都会采用具有税收中性的增值税。我国的营改增政策就是税收中性原则在我国经济活动中的具体运用，如果各行各业能够在营改增之后，尽快做好纳税筹划，那么降低企业税负指日可待，进而促进我国第三产业的健康发展，推动我国产业结构优化升级。

2.最优流转税理论。流转税被称为对商品的课税，商品课税以流转额作为课税对象。现在商品课税的税制结构基本有以下三种：周转税制、销售税与消费税相结合制、增值税与消费税相结合制。前面两种结构的使用会造成商品的二次征税，所以使用最普遍的是增值税与消费税相结合制。在我国营改增之前实行的营业税与增值税两税并存，然后两税并存存在许多问题，其中最突出的为双重重复征税的问题。一方面营业税之间本身就有着重复征税的弊端。因为营业税是以产品或劳务的销售全额来计提，忽略产品所经历的流转次数和增值额度，对每个环节销售额都征收营业税，这就造成了重复征税的弊端，增加了税负负担，还制约了产业分工的发展。另一方面营业税与增值税也存在着重复征税的问题。在某些行业需要购进设备时，其所负担的增值税进项税额是不允许抵扣的，所以只能将这一税额记入购货成本当中，造成重复征收增值税和营业税的问题。正是由于营业税与增值税同时实行所带来的弊端才促使我国实行了营改增这一税制改革方案。

第四章 案例分析

一．行业概况

房地产行业集房地产开发、建设、经营管理以维修装饰和服务为一体的综合性产业，是国民经济发展中的一个基本的生产元素，任何行业的发展都离不开房地产业。

剩余内容已隐藏，请支付后下载全文，论文总字数：13384字