论文总字数：41855字

毕 业 设 计

目 录

1 概述 4

1.1 项目概况 4

1.2 设计背景 4

1.3 设计依据 5

1.4 设计工作步骤 5

2 项目概况 6

2.1 宗地基本资料 7

2.2 宗地出让进程 7

2.3 规划设计条件 8

2.4 宗地现状 9

2.5 交通状况 9

2.6 周边环境 10

2.7 周边配套设施 10

2.8 项目概况总结 11

3 淮安城市发展情况 11

3.1 淮安城市概况 11

3.2 淮安市清河区 14

3.3 淮安经济环境 16

3.4 淮安文化背景 18

3.5 淮安城市规划 19

3.6 宗地所在区域发展情况 22

3.7 淮安城市发展情况总结 22

4 淮安房地产市场分析 23

4.1 房地产市场总体状况 23

4.2 淮安住宅市场状况 25

4.3 淮安住宅市场供应产品特征 28

4.4 淮安房地产市场总体分析 29

5 商业物业市场分析 30

5.1 淮安市商业现状 30

5.2 商业现状分析 36

5.3 项目周边商业分析 37

5.4 项目商业定位建议 37

6 淮安住宅消费者需求分析 39

6.1 客户需求分析 39

6.2 客户个人信息居住满意度分析 43

6.3 淮安住宅消费者需求总结 45

7 项目定位 46

7.1 项目SWOT分析 46

7.2 项目定位 47

8 项目概念规划 48

8.1 设计理念 48

8.2 项目投资建议 50

9 项目投资分析 52

9.1 项目成本分析 52

9.2 资金筹措及进度安排 54

9.3 销售价格分析 55

10 经济效益分析 60

10.1 项目盈利能力分析 60

10.2 项目不确定分析 62

10.3 经济效益分析总结 63

11 主要结论和建议 64

11.1 项目主要开发数据 64

11.2 项目主要开发风险 64

11.3 结论与建议 65

1 概述

1.1 项目概况

江苏省淮安市，2001年由原淮阴市更名而来，北接连云港，东毗盐城，南连扬州和安徽滁州，西邻宿迁。位于江淮平原东部，地处以上海为龙头的长江三角洲地区，是长三角城市群22城市之一，是长三角城市经济协调会成员市。

淮安是全国历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国卫生城市、国家园林城市，与扬州为淮扬菜的主要发源地，为江淮流域古文化发源地之一，历史悠久、人杰地灵。

淮安市属中国东部沿海经济带，市区东距黄海海岸线仅100多公里。京杭大运河与古淮河在淮安交汇，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。淮安历史上与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”，有“中国运河之都”的美誉。淮安现辖涟水、洪泽、盱眙、金湖四个县和清河、青浦、淮阴、淮安四个行政区。

绿地世纪城项目东侧以承恩大道为界，西侧以翔宇大道及里运河为界，南侧以福地路-枚皋路为界，北侧以宁连一级公路为界。项目整体呈“L”型，规划总占地面积约2200亩，总建筑面积约300万㎡，容积率1.6，绿化率30.5%。

绿地世纪城项目周边环境优美适于居住，交通便捷，市政配套设施十分完善，适宜开发高品质住宅。宗地地面平坦，并无较深的沟壑。宗地为政府储备建设开发用地，由政府挂牌出让，土地使用权的获取方式符合国家、地方政策法规。

该项目通过运用多种科学手段，广泛的调查研究，综合论证新城帝景项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为此项目投资决策提供科学的依据。

1.2 设计背景

可行性研究是指在投资决策前对与项目有关的各方面进行全面的分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。在项目开发工作的各个环节中可行性研究处于中心地位，其质量的好坏对于以后各个阶段的工作，乃至整个建设项目的质量及项目建设能否顺利进行具有控制性的影响，甚至在很大程度上决定着项目的成败^[1]。

绿地世纪城项目位于清河区生态新城中心，统计数据显示，生态新城板块的商品住宅销量约占市区商品住宅总销量的。板块内的商品房成交均价远高于市区整体成交均价。据了解，在该区域房地产快速发展的背后，是合理的产城融合的发展规划。为了贯彻生态新城的规划设计，数十亿元市政投入引导着这个板块的发展。规划中的新城路网顺应地形，呈相对规则的方格网状布局，规划路网密度为6.09公里/平方公里。快速路和交通性主干路构成新城“四横三纵”的骨干路网，规划快速公交线路（BRT）两条规划常规公交线路7条规划公交场站7处新城规划游船码头3处。同时，该区域内更是聚集了一批名校，包括淮安实验小学新城分校（包含幼儿园），淮阴中学新城分校等。而对于开发商的选择，政府更是精心挑选，只有专业、有实力的房企，给出符合区域发展的规划，才能放行。^[2]

绿地世纪城项目是清河新区内重要的建设项目。它的建设将配合淮安城市发展的战略需要，在清河新区建成一个大型的多功能现代化区域，成为展示武进区现代化风貌的“城市名片”。该项目将大大提高开发区的现代化服务水平，对提升清河新区的整体形象，改善清河新区内的生活环境和生活质量有着十分重要的作用。

1.3 设计依据

编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

a）《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号，中华人民共和国建设部编，2000年9月18日；

b）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资[2006]1325号，中华人民共和国国家发展改革委员会、建设部，2006年7月3日；

c）《投资项目可行性研究指南（试用版）》计办投资[2002]15号，中华人民共和国国家发展计划委员会办公厅，2002年1月4日；

d）《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》苏政发[2011]22号，江苏省人民政府，2011年3月8日；

e）《淮安市城市总体规划(2008-2030)》，淮安市规划局，2009年；

f）《2014年淮安市国民经济和社会发展统计公报》，淮安市统计局，2015年；

g）《住宅设计规范》GB50096-2011；

h）《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993；

i）其他相关专业设计规范；

j）淮安市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；

k）淮安市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。

1.4 设计工作步骤

1. 确定研究项目，进行调查。

首先确定研究项目并对其进行进行实地调查，收集相关资料。调查项目所在地区房地产状况，进行市场和社会调查，收集各方面所必需的信息资料和数据。

b）调查数据整理及分析。

通过实地调查所搜集的资料，对淮安房地产市场、住宅消费群体需求等方面进行分析，并据此进行项目定位。

c）项目投资建议与销售价格分析。

通过前阶段资料分析的积累与铺垫，确定研究项目可选方案，即进行项目投资建议，在此基础上用市场比较法对销售价格进行分析，以确定研究项目的价格。

d）经济效益分析。

运用相关方法对项目进行研究项目的财务指标计算、经济效益分析及风险分析等，选出收益情况最理想的最优方案。

e）编制可行性研究报告。

最后对研究项目进行可研编制，并根据老师给出的建议完善可研报告。

2 项目概况

图2.1 淮安市城区图

淮安现辖涟水、洪泽、盱眙、金湖四个县级市以及清河区、青浦区、淮阴区、淮安区(楚州区）四个行政区。

2.1 宗地基本资料

绿地世纪城项目位于翔宇大道东侧，福地路南侧。

四至：东至承恩大道，南至福地路-枚皋路，西至翔宇大道及里运河，北至宁连一级公路。

面积：根据淮安市市国土局2010年5月19日提供的《土地勘测定界技术报告书》，宗地总出让面积为125988㎡（合188.98亩）。

用地性质：商业、商住、住宅用地。

宗地主要控规：住宅容积率≤2.50，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。

宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，出让价格为1190元/㎡，总价款为357000万元。

2.2 宗地出让进程

2.2.1 出让方式

宗地于2010年6月22日挂牌出让，基本资料如下：

图2.2 宗地平面图

该图整体为绿地世纪城板块（呈L形），P停车场；标号A为绿地世纪城住宅区。

表2.1 土地概况

2.2.2 竞价方式

此次挂牌活动设有底价，地价和增价规则于土地挂牌截至当日即2010年6月22日16时公布，按照价高者得原则确定竞得人。

2.2.3 报名时间

2010年6月11日8时30分至2010年6月22日16时（节假日休息），申请人可到淮安市清河土地交易中心向淮安市国土资源局清河分局提出书面申请。竞买保证金到帐的截止时间是2010年6月22日16时。经审查，具备申请条件，并按规定交纳竞买保证金的申请人，淮安市国土资源局武进分局将于2010年06月22日17时前确认其竞买资格。

2.2.4 挂牌时间

2010年6月15日9时30分至2010年6月24日14时30分（节假日休息）。

2.3 规划设计条件

2.3.1 土地使用性质

商业、商住、住宅用地。

2.3.2 土地使用强度

容积率商业为2-3，住宅不大于2.5；绿化率商业不小于25%，住宅不小于30%；建筑密度商业不大于35%，住宅不大于30%。

2.3.3 市政公共设施

须建公厕、垃圾收集点（3个）、垃圾转运站、开闭所等。

2.3.4 交通组织

小区出入口开设在东面，紧邻承恩路，翔宇大道一侧设有人行出入口，别墅每户1个地下车库，可停至少2辆车，多的可停3-4辆。

2.3.5 建筑风格

Art Deco风格使用于建筑上，其特点在于强调外立面的纵向线条使用，高耸、挺拔。同时，建筑的外立面常采用面砖或者石材，且非常重视整体的装饰性，会尝试新鲜元素的使用，如钢铁、玻璃等，不拘一格，旨在追求单个建筑作品的不可复制性以及自身独特的个性。

2.3.6 其它

应满足相关规范以及消防、人防的要求。

2.4 宗地现状

其中首期启动的一期项目西临翔宇大道，东靠景会路，南侧为福地路，北为云林路，位于整个新城区中最为靠近城市主干道的区域。基地占地面积为138795㎡，总建筑面积273680㎡，小区共由34栋低层住宅，14栋小高层住宅，7栋高层住宅，会所及沿街商业组成，总计1687套房源，目前一期已基本售罄。

项目二期总占地面积228422㎡，总建筑面积约432535㎡，总计约3084套房源，项目于10年年底开工建设，11年4月份开始销售，高层均价在4500元/㎡—4900元/㎡之间，小高层均价在4800元/㎡—5400元/㎡之间，目前已销售2400多套。

“淮安•绿地世纪城”充分发挥淮安四河穿城、历史文化底蕴深厚的特色优势，按照经典规划、精致建设、精细管理的原则 ，借鉴国内外先进的住宅区建设经验，采用了创新规划模式，引进了邻里规模、混合社区、三级物管的规划理念，在更高起点上优化城市布局，完善城市功能、提升城市品位，着力打造成为一个自然和谐的生态港湾和功能复合的活力之城。

2.5 交通状况

项目周边道路通畅，交通十分便捷，随着淮安市新城建设的深入，及扳闸周边新城商业配套的即将竣工，给绿地世纪城带来了极大地人气和知名度。快速路和交通性主干路构成新城“四横三纵”的骨干路网，“四横”由北向南依次为为宁连路、枚皋路、海天路、万康路，“三纵”由西向东依次为通甫路、翔宇大道、承恩大道；次干路东西两片相对独立完整，着重加强功能组团之间的交通联系。公交线路：做8路、10路、18路、26路、69路到扳闸站。位于宁连公路与翔宇大道交叉口东南侧。

2.6 周边环境

绿地世纪城项目周围环境优美，没有严重污染空气的企业，生活环境提高住户生活质量。宗地侧相邻西边的翔宇大道是交通主干道，会造成一定的噪声污染。

2.7 周边配套设施

2.7.1 生活配套设施情况

图2.3 淮安大剧院及新淮中

绿地世纪城项目位于生态新城的核心地段，向南一路之隔毗邻淮安生态商务新城行政核心区，其中包括已经开工建设的“四馆”（淮安市图书馆、文化馆、美术馆、城市博物馆）、淮安市高新技术创新创业中心、淮安市妇女儿童活动中心等，市体育中心、市突发事件应急指挥中心、市交通服务中心、淮安大剧院和淮安电视塔等项目将陆续启动建设。

当然，该项目周边除了文化气息浓郁，教育配套也很出众。绿地世纪城近水楼台先得“校”荣膺首批施教区楼盘！绿地世纪城紧邻省淮阴中学新校区，并且共建市实验小学新城校区。绿地世纪城也是淮安实验小学新城分校的唯一的施教楼盘 。淮安市实验小学由著名爱国教育家李更生先生于1908年创建。百年历程积淀了丰厚的文化底蕴，形成了优良的办学传统和鲜明的办学特色，是首批江苏省实验小学、模范学校。淮安实验小学也是淮安清中录取率最高的小学，每年从淮安清中得到的名额也是最多的，是淮安市教育资源最好的小学之一。

2.7.2 市政配套设施情况

供水系统：市政供水，水电表均为一户一表，每户独立水表；

供电系统：市政供电220-250V，110KVA变电站，总底须设开闭所；

供热：引入位置项目西侧的翔宇大道；

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