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毕 业 设 计

目 录

1 概述 4

1.1 项目概况 4

1.2 设计背景 4

1.3 设计依据 4

1.4 设计工作步骤 5

2 项目概况 6

2.1 宗地基本资料 6

2.2 宗地出让进程 7

2.3 规划设计条件 8

2.4 宗地现状 8

2.5 交通状况 9

2.6 周边环境 9

2.7 周边配套设施 9

2.8 项目概况总结 10

3 扬州城市发展情况 11

3.1 扬州城市概况 11

3.2 扬州市邗江区 14

3.3 扬州经济环境 16

3.4 扬州文化背景 18

3.5 扬州城市规划 19

3.6 宗地所在区域发展情况 21

3.7 扬州城市发展情况总结 21

4 扬州房地产市场分析 22

4.1 房地产市场总体状况 22

4.2 扬州住宅市场状况 23

4.3 扬州住宅市场供应产品特征 25

4.4 扬州房地产市场总体分析 28

5 商业物业市场分析 29

5.1 扬州市商业现状 29

5.2 商业现状分析 31

5.3 项目周边商业分析 32

5.4 项目商业定位建议 32

6 扬州住宅消费者需求分析 33

6.1 客户需求分析 33

6.2 客户个人信息居住满意度分析 36

6.3 扬州住宅消费者需求总结 38

7 项目定位 39

7.1 客户定位 39

8 项目概念规划 41

8.1 设计理念 41

8.2 项目投资建议 41

9 项目投资分析 42

9.1 项目成本分析 42

9.2 资金筹措及进度安排 45

9.3 销售价格分析 47

10 经济效益分析 50

10.1 项目盈利能力分析 50

10.2 项目不确定分析 52

10.3 经济效益分析总结 53

11 主要结论和建议 53

11.1 项目主要开发数据 53

11.2 项目主要开发风险 54

11.3 结论与建议 55

1 概述

1.1 项目概况

扬州，古时候被称为广陵、江都、维扬等，是中国首批的历史文化名城，地处江苏省中部，东部与盐城市、泰州市毗邻；南部临长江，与镇江市隔江相望；西南部与南京市相连；西北部与淮安市和安徽省滁州市接壤，是南京都市圈紧密圈城市和长三角城市群城市，是国家重点工程南水北调东线水源地。有着“淮左名都，竹西佳处”之称；又有着中国运河第一城的美誉。所以扬州被誉为“扬一益二”有“月亮城”的美誉。而万科金色梦想项目正是位于这样美丽的城市。本项目开发于扬州邗江区蜀冈生态新城，在维扬中学南侧（邗江中学北校区）。与市中心文昌阁商圈以及京华城、大润发等西区重点商圈开车不到半小时即能到达。本项目的周边教育资源丰富，除了项目北侧的维扬中学（邗江中学北校区），还有梅岭西区校金辉校区（在建）、梅苑双语学校、以及项目南侧的幼儿园（规划）。且该项目地块平坦无沟壑，适合开发成住宅小区。

1.2 设计背景

可行性研究报告是投资决策者的决策依据，科学的决策会减少项目实施过程中的损失和浪费。可行性研究报告能够全面提供项目决策所需的重要数据和信息，明确开发的房地产产品的供求情况、市场竞争能力、成本与收益和风险程度，从而得出项目是否可行、建议采用何种方案和重点控制的敏感性因素等结论供决策者判断和分析^[1]。

万科金色梦想项目位于扬州市邗江区经十路东侧，纬一路南侧，蜀冈南路西侧，纬二路北侧。项目建设项目总用地面积87325平方米，总建筑面积303083平方米，容积率2.5。万科地产一直主打金色系列、城市花园系列、四季花城系列、TOP系列等四大住宅系列。在这几个系列中，金色系列产品占据核心地位，遍布全国十几个城市。而本次万科在扬州的第三个项目-万科金色梦想项目即属于万科金色系列。万科金色梦想项目就是针对扬州青年人推出的刚需项目，打造青年社区，实现青年人的居住梦想而建筑的。

1.3 设计依据

编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

a）《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号，中华人民共和国建设部编，2000年9月18日；

b）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资[2006]1325号，中华人民共和国国家发展改革委员会、建设部，2006年7月3日；

c）《投资项目可行性研究指南（试用版）》计办投资[2002]15号，中华人民共和国国家发展计划委员会办公厅，2002年1月4日；

d）《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》苏政发[2011]22号，江苏省人民政府，2011年3月8日；

e）《扬州市城市总体规划（2011-2020）》，扬州市规划局，2013年；

f）《2013年扬州市国民经济和社会发展统计公报》，扬州市统计局，2014年；

g）《住宅设计规范》GB50096-2011；

h）《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993；

i）其他相关专业设计规范；

j）扬州市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；

k）扬州市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。

1.4 设计工作步骤

a）确定研究项目，进行调查。
首先确定研究项目并对其进行进行实地调查，收集相关资料。调查项目所在地区房地产状况，进行市场和社会调查，收集各方面所必需的信息资料和数据。

b）调查数据整理及分析。

通过实地调查所搜集的资料，对扬州房地产市场、住宅消费群体需求等方面进行分析，并据此进行项目定位。

c）项目投资建议与销售价格分析。

通过前阶段资料分析的积累与铺垫，确定研究项目可选方案，即进行项目投资建议，在此基础上用市场比较法对销售价格进行分析，以确定研究项目的价格。

d）经济效益分析。

运用相关方法对项目进行研究项目的财务指标计算、经济效益分析及风险分析等，选出收益情况最理想的最优方案。

e）编制可行性研究报告。

最后对研究项目进行可研编制，并根据老师给出的建议完善可研报告。

2 项目概况

图2.1 扬州市行政区划图

扬州市共辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应县1个县，代管仪征市、高邮市2个县级市。现辖区域在东经119°01′至119°54′、北纬32°15′至33°25′之间，总面积为6634平方公里。

2.1 宗地基本资料

万科金色梦想项目位于邗江区蜀冈南路与司徒庙路交界处。

面积：根据扬州市国土局提供的资料，宗地总出让面积为87325平方米。

用地性质：商业、商住、住宅用地。

宗地主要控规：住宅容积率≤2.50，建筑密度≤25%，绿地率≥32%。

宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，出让价格为3450元/平方米，总价款为30127.13万元。

2.2 宗地出让进程

2.2.1 出让方式

宗地为一个地块于2014年12月31日挂牌出让，基本资料如下：

图2.2 宗地平面图

该图整体为金色梦想地块，紧邻蜀岗南路和司徒庙路。

表2.1 土地概况

2.2.2 竞价方式

此次挂牌活动设有底价，地价和增价规则于土地挂牌截至当日即2014年12月29日16时公布，按照价高者得原则确定竞得人。

2.2.3 报名时间

2014年12月22日9时00分至2014年12月29日16时（节假日休息），申请人可到扬州市土地交易中心（扬州市文昌中路565号）向国土局提出书面申请。交纳竞买保证金的截止时间为2014年12月29日16时。经审查，申请人按规定交纳竞买保证金，具备申请条件的，国土局将在2014年12月29日17时前确认其竞买资格。

2.2.4 挂牌时间

2014年12月22日9时至2014年12月31日10时（节假日休息）。

2.3 规划设计条件

2.3.1 土地使用性质

商业、商住、住宅用地。

2.3.2 土地使用强度

容积率商业为2-3，住宅不大于2.5；绿化率商业不小于25%，住宅不小于32%；建筑密度商业不大于35%，住宅不大于25%。

2.3.3 市政公共设施

须建公厕、垃圾收集点、垃圾转运站、加压水泵、消防设施等等。

2.3.4 交通组织

项目东侧蜀冈南路，年内将实现与西区扬冶路通车，未来直达京华城便利性高；小区周边规划有公交站点。

2.3.5 建筑风格

万科金色梦想项目位于扬州市北部蜀冈生态新区内的蜀冈路（南延段）西侧，周边自然景观优越。利用周围自有景色将项目设计定位为现代主义风格，融合当地传统文化元素，融入现代设计与艺术创造手法从而建成给人一种明快、简洁和美观的视觉感受。

2.3.6 其它

应满足相关规范以及消防、人防的要求。

2.4 宗地现状

万科888地块更名为“万科金色梦想”。万科金色梦想是万科在扬州开发的第三个住宅项目，位于蜀冈生态新城，万科城向西大约2公里处，维扬中学南侧（邗江中学北校区）。

万科金色梦想与京华城、大润发等西区重点商圈的直线距离大约4公里，与文昌阁的直线距离大约6公里。项目周边教育资源丰富，除了项目北侧的维扬中学（邗江中学北校区），还有梅岭西区校金辉校区（规划）、梅苑双语学校、以及项目南侧的幼儿园（规划）。

2.5 交通状况

项目周边道路通畅，交通十分便捷，该项目有十几条公交线路。本项目的东侧是蜀冈南路，年内将实现与西区扬冶路通车，未来直达京华城更加便利。

2.6 周边环境

万科金色梦想项目周围环境优美，没有严重污染空气的企业，生活环境提高住户生活质量。宗地东侧相邻的蜀冈南路是交通主干道，会造成一定的噪声污染。

a) 万科金色梦想东面3.3公里是陈家林垃圾填埋场；

b) 万科金色梦想西北面11点钟方向直线距离（风是走直线的)11公里左右有兴丰垃圾填埋场，冬季的西北方可能正好吹到金色梦想方向；

c) 万科金色梦想北面直线距离11公里左右有福兴垃圾焚烧及填埋处理场；

d) 宗地东侧相邻的蜀冈南路是交通主干道，会造成一定的噪声污染。

2.7 周边配套设施

2.7.1 生活配套设施情况

图2.3 大润发及维扬中学

万科金色梦想，距离扬州主城区文昌阁直线距离只有6公里左右，距离京华城、西区大润发距离大约3公里。在这样一个非常好的区位环境当中，还拥有着非常好的生态资源，有蜀冈西峰公园，一个完全纯天然的、开放式的自然公园，蜀冈瘦西湖风景区、大明寺等。并且紧邻扬州市维扬中学（邗江中学北校区）、梅苑双语学校，名校环绕，书香熏陶，拥有浓厚的文化气息。

规划显示，未来蜀冈生态新城将定位为扬州主城新片区，致力打造成扬州现代服务集聚区、文化创意动力区、生态人居示范区。充分利用蜀冈生态城的自然生态和文化资源，使之成为产业、人居的融合元素；立足区域经济和资源禀赋，培育动力引擎；着眼扬州整体城市格局，进行功能配套；坚持新都市主义的城市开发理念，强调生态、集约、和谐、共生，树立城市亮点和品位。加之北区客运站的建成，也将带动整个北区周边的房地产的开发，北区房产必将成为人们新的聚焦中心和投资热点。

2.7.2 市政配套设施情况

供水系统：市政供水，水电表均为一户一表，每户独立水表；
供电系统：市政供电220V-250V，110KVA变电站，引入位置蜀冈南路，距离宗地约2公里，总底须设开闭所；

供水：引入位置司徒庙路，距离宗地北侧约300米；

供热：目前扬州市没有市政供热设施；

天然气：引入位置蜀冈南路距离宗地约2公里；

雨污水：排入位置蜀冈南路；

电源、电视：引入位置蜀冈南路，埋地敷设；

电话：引入位置蜀冈南路，埋地敷设。

2.8 项目概况总结

万科金色梦想是万科在扬州的第三个住宅项目，首次于扬州推出“三好”概念，好社区、好房子、好服务，以质量、健康和性能为核心，为居住者提供安全、舒适的心灵归宿，创造人性化的居住体验。同时扬州的龙脉在蜀冈，安家落户在蜀冈居住在龙脉之上给家里人带来安康和好运。

3 扬州城市发展情况

3.1 扬州城市概况

图3.1 扬州地理位置

扬州，地处长江下游北岸，江淮平原南端，是南京都市圈和上海经济圈的节点城市，国家重点工程南水北调东线水源地（三江口、江都水利枢纽）。唐代扬州是东南地区的最大都会和对外经济文化交流的四大港口之一，当时在扬外商达1万多人。扬州现在是全国首批24座历史文化名城之一，是中国首批优秀旅游城市。

扬州，地处江苏省中部，东与泰州、盐城市交界；西与南京市六合区、淮安市金湖县和安徽省滁州市天长县接壤；东南临长江，与镇江隔江相望；北与淮安市毗邻；中有纵贯南北的京杭大运河与万里长江在这里交汇，历来是水陆交通枢纽，南北漕运的咽喉。扬州市总面积6634平方千米。到2004年底，总人口454.29万人。在2011年行政区划调整后，扬州市区面积扩大到2310平方公里，市区人口达到230.52人。共辖广陵、邗江、江都3个区，宝应1个县，代管仪征、高邮2个县级市。

扬州历史上就是著名的开放城市。唐代扬州是东南地区的最大都会和对外经济文化交流的四大港口之一，当时在扬外商达1万多人。高僧鉴真大师六次东渡到达日本。韩国的崔致远、阿拉伯的普哈丁、意大利的马可·波罗等都曾留下足迹。

2013年，扬州参与由中国国际广播电台国际在线推出的2013中国城市榜评选活动，角逐“最中国生态名城”名号。

3.1.1 扬州城市交通

公路：主要公路干线有京沪高速公路、溧海高速公路、宁通一级公路等。长途汽车路线通达省内和邻省的主要目的地。

铁路：扬州站为宁启铁路枢纽车站，有列车通达北京、郑州、西安、南京、上海、杭州、广州、合肥、南昌、武汉、成都等地。辖区内江都市、仪征市也设有车站。除现有宁启铁路正准备进行复线建设外，连淮扬镇客运专线已列入建设规划。

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