论文总字数：5172字

摘 要

：本说明书主要目的是对毕业设计——沭阳县天下景城小区物业策划方案进行必要的说明，内容主要包括选题依据、选题意义、项目概况、资料来源、研究方法、设计思路与设计内容、成果评价等部分，其中重点介绍了设计思路、设计内容、资料来源、成果评价，并对撰写毕业设计过程中遇到的问题以及如何解决进行了阐述。

关键字：住宅小区，物业策划方案，天下景城小区

Abstract：The main purpose of this instruction is to give a necessary explanation to the property planning scheme of Tianjingcheng District, Shuyang County, which mainly includes the basis of topic selection, the significance of topic selection, project overview, data sources, research methods, design ideas and content, and evaluation of results. It focuses on the design ideas, design contents, data sources, evaluation of results, and so on. This paper expounds the problems encountered in the process of writing graduation design and how to solve them.

Keywords: Dabang Property，Property Planning，Market Investigation， Business Development

目 录

1 绪论 4

1.1 选题依据 4

1.2 选题意义 4

2 设计对象分析 4

2.1 项目地理位置 4

2.2 周边配套设施 5

2.3 主要经济指标 5

2.4 小结 5

3 资料获取与研究方法 5

3.1 资料获取 5

3.2 研究方法 5

4 设计思路与主要内容 6

4.1 设计思路 6

4.2 主要内容 6

5 设计成果评价 6

5.1 设计成果的优点 6

5.2 设计成果的不足 6

结 语 7

参 考 文 献 8

致 谢 9

1 绪论

1.1 选题依据

首先，天下景城小区具有一定典型性，能够在一定程度上真实反映沭阳县物业管理市场运行状况。其次，物业管理是购房者考虑的一项重要因素，也是房地产开发企业营销时一个重要因素，因此一个好的物业策划方案对于项目销售具有重要作用。最后，本人对物业管理比较感兴趣，本科期间学习了有关物业管理的知识。根据指导老师的建议以及能接触到的资料，最终选择“沭阳县天下景城小区物业策划方案”作为毕业设计的选题。

1.2 选题意义

古语云；：三思而后行。

论语有云“三思而后行”，作为一个房地产项目前期开发的重要前提和依据，房地产项目的可行性研究在整个房地产项目中起到承前启后的作用。

作为大体量开发的典型市场，房地产物业市场不像一般房地产销售市场那样具有稳定性弱，周期性长、市场导向变化速度快等众多特性，物业市场更加看重共稳定性与时效性。这些与房地产销售不一样的特点要求房地产物业服务行业内的各家企业能在项目开发完成时做好准备和应对措施，此时物业策划就显得尤为重要。一方面，物业策划方案能够给物业公司提供合理客观科学的数据判断，为向业主稳定提供服务奠定坚实基础。另一方面，物业策划建立在合理科学调研及客观分析市场现状、行业风险的基础上，这就对物业服务行业的策划人员提出了更高的工作标准。

本物业策划主要目的是为了完成一个合格完整的物业策划方案，同时也是为天下景城小区设计一个合理可行的物业管理方案，在符合法律法规的基础上，结合沭阳当地的物业管理市场实际情况，制订符合需求的的人员安排，达到合理服务效果与利润规模。

2 设计对象分析

2.1 项目地理位置

本设计对象为沭阳县天下景城小区。该小区由沭阳新世界房地产开发有限公司开发建设，东临长安路、南临临安西路，处于沭阳城南核心地带。

图1 项目地理位置

2.2 周边配套设施

交通配套：102路、104路、201路、205路公交车，火车站

教育配套：第一实验幼儿园、第一实验小学、第二实验小学、宿迁经贸学院国际学校。

医疗配套：中心医院、协和医院

政府机构：沭阳县政府、供电局、广电局、中国电信

公共设施：大润发超市、沭河风光带、沭河公园

2.3 主要经济指标

总建筑面积约约18万平方米，由30栋多层和8栋高层组成。其中：多层住宅建筑面积为12.4万平方米；高层建筑面积为3.2万平方米；商用房建筑面积为1.2万平方米；地下车库的建筑面积为1.1万平方米。容积率1.69，建筑密度28.79%，绿地率31.26%。

2.4 小结

天下景城是一座生态与建筑完美融合的品质社区，是沭阳县档次较高的小区。该小区业主主要是地块周边政府机关公务人员、周边学校的教职工、户主年龄一般在25—40岁，受过一定教育程度，收入情况属于沭阳县内较好的一部分，对生活品质有一定追求。

3 资料获取与研究方法

3.1 资料获取

本设计所涉及到的资料以及各种基本指标来源于新世界房地产开发有限公司与江苏大邦物业有限公司友情提供，法律公示文件来自于江苏大邦物业有限公司与沭阳的政府官方网站花乡沭阳网上，物业服务标准以《沭阳县物业服务收费管理办法》、《江苏省城乡规划条例》、《宿迁市物业服务收费管理办法》为基础，收费标准以《宿迁市物业服务收费管理办法》、《江苏省物业服务管理办法》、《沭阳县物业服务管理办法》为基础实行一费制收费制度。

3.2 研究方法与说明

（1）理论分析与实证分析相结合

理论分析目的在于用逻辑的观点看待事物的发展，实证分析则侧重于建立数学模型，采用数学的论证思路和方法，将理论应用化。两者相结合，既能从逻辑中看清事物的发展趋势，同时也能用数学的理论验证思路的准确性和可行性。

通过分析现下沭阳物业市场的发展现状，了解到当前沭阳物业市场市场在逐步严格要求、淘汰落后企业的总基调下总体向稳定的方向发展，与此同时，各大房地产公司的物业管理分公司都在蚕食沭阳的物业市场。沭阳房地产投资节奏的放慢意味着物业市场的崛起，这对所有物业公司来说都是难得的机会与严峻的挑战。

相较于全宿迁市经济的稳定发展，沭阳县的发展状况也朝良好方向发展，一方面人口大县的人口红利依然存在，这对沭阳县房地产行业的支持非常的大；另一方面，随着其他大城市的人才招募政策落地，沭阳本地的青年人口外出买房也成为沭阳房地产行业的一大挑战。根据本物业策划的分析，未来沭阳的物业市场还是放在已购房且有一定收入基础的社会人士为主。

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