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摘 要

本文通过对房地产信贷的研究以及对房价和房地产市场传导机制的影响，得出房地产信贷是导致房价波动的原因之一，但不是影响房价的内部原因，我国的房价还是由市场机制决定。房地产信贷的增长对于房地产价格、供给、需求和预期方面有着明显的影响，但在短时期内不会影响我国对于房地产开发的投资。在当前的房地产经济体制下，银行仍然是我国大部分地产公司的主要资金来源，所以必须通过不断完善我国的房地产市场经济体制，拓宽开发商资金来源，以此来促进我国房地产市场的健康发展^[1]。

关 键 词 ：房地产信贷，房价，资金来源，影响因素

Abstract: This paper through the real estate credit research and the impact of housing prices and real estate market transmission mechanism, real estate credit is one of the reasons leading to price fluctuations, but not the internal reasons affecting the price, China"s housing prices are still determined by the market mechanism. The growth of real estate credit has a significant impact on real estate prices, supply, demand and expectations, but it will not affect China’s investment in real estate development in a short period of time. Under the current real estate economic system, banks are still the main source of funds for most real estate companies in China. Continuously improving China’s real estate market economic system and widening the sources of funds for developers are symbolic for the healthy development of China’s real estate market.

Key Words: real estate credit, house prices, source of funds, factor

目 录

1 前言 4

1.1 研究背景和意义 4

1.2 房地产信贷的定义 5

2 房地产信贷市场与房价的近况 5

2.1 房地产开发贷款收益与风险并存 5

2.2 个人住房贷款持续增长 6

3 房地产信贷对房价影响的传导机制与理论分析 6

3.1 房地产信贷对房地产市场的传导机制 6

3.2 房地产信贷对房价影响的理论分析 9

4 结论与对策 13

4.1 结论 13

4.2 对策 14

参 考 文 献 15

致谢 16

1 前言

1.1 研究背景和意义

1.1.1 研究背景

由于我国经济的不断发展，人民生活水平的提高以及城市化进程的加速，房地产市场也不断扩大，为推动中国经济发展发挥了越来越重要的作用， 成为了我国经济发展的支柱产业。据统计，我国商品房销售价格从1999年至2016年不断上涨，2017年的平均销售价格价格已是1996年的3.64倍，并且随着房价的提高，商品房的成交量仍然在快速的增长。以淮安为例，据相关数据显示，2016 年淮安二手房的月度成交量为一万五千套到两万套之间，比往年同期增长150%，有的月份甚至达到三万套。截止到 2016 年 10 月 4 日，链家房地产的二手房库存只剩下 40%，与同期相比该数值已处于较低水平，并且库存还在持续下降中^[2]。经调查，在成交的二手房中，大约80%的人使用了房地产信贷，并且该比例有明显的上升趋势，这就表明大部分人购买二手房是非理性消费行为。在2016年我国房地产贷款增加了5.8万亿元，同年12月末房地产贷款余额约为26.7万亿元。面对房价的居高不下，国家出台了很多措施来控制房价的增长，例如 2008年“国十三条”、2009 年“国四条”、2011 年“新国八条”、2016 年的“930 新政”^[3]。

在房地产信贷与商品房价格之间的关系研究，由于所使用的房地产信贷规模的数据不同，实证模型不同，因此所得出的结果也是不尽相同的。有些结果表明商品房价格的波动与房地产信贷有直接的关系，存在双向作用，房地产信贷规模的扩大引起了商品房价格的上涨，而商品房价格的上涨也导致了房地产信贷的扩张。

1.1.2 研究意义

作为第二产业与第三产业之间的混合支柱产业， 房地产业的发展不平衡，停滞不前，必然会影响国民经济的发展，而房地产发展所需的资金十分巨大，因此需要通过房地产信贷来支撑。房地产信贷的增长对房地产市场的供给，需求和预期也产生重大影响，但房地产信贷在促进我国房地产市场快速发展的同时，也为房地产行业带来谋利性需求旺盛、房地产供给布局失衡等问题。通过对房地产信贷对房价影响进行研究，可以得出商品房价格的波动与房地产信贷是密切相关的，并且存在双向作用，房地产信贷规模的扩大引起了商品房价格的上涨，商品房价格的上涨也导致了房地产信贷的扩张。而一般情况下，房地产信贷的经济周期又与房地产市场的经济周期是一致的，两者之间的关系也长期受到政府的密切关注。为了了解我国房地产市场的经济周期、供需关系和发展趋势，为房地产开发和经营提供参考依据。是以，研究房地产信贷和商品房价格的关系便变得尤为重要。

1.2 房地产信贷的定义

房地产信贷是银行或其他金融机构以房地产为特定对象，进行资金融通的信用活动。它是市场经济的产物，是在房地产经济市场化过程中产生、发展起来的，具有特定活动领域的信贷业务。其基本含义是银行或其他金融机构通过各种信用手段，把动员、筹集起来的社会闲散资金的支配权，以偿还为条件暂时让渡给房屋、土地的开发、经营者和住房消费者的一种借贷行为。房地产信贷包括房地产信贷资金来源和房地产信贷资金运用两个方面。 ^[4]

近几年我国房地产行业发展进入黄金时期，这股发展狂潮甚至产生了一定的“虚热”，房地产的供给量、销售额均逐年上升，这导致了房地产价格的快速上升，而且其上涨的速度远远超过国民经济和购房者收入的增长速度，购房难问题逐渐凸显。因为房地产发展所需的资金巨大，因此需要房地产信贷来支撑。

2 房地产信贷市场的近况

2.1 房地产开发贷款收益与风险并存

如果人民预期房价会上升，便会有很多人通过买房卖房来获得资金，购房者一增多，其向银行贷款的数量也会增加。据有关资料显示，房地产银行贷款余额由2005年底的2.77万亿元增加到2017年底的32.2万亿元。非金融企业和机关团体等组织中期和长期贷款余额不断增加，达到43.82万亿元，增长了15.1%。这说明购房者的资金大部分是通过银行的信贷提供的^[5，6]，过多的贷款会给银行带来一定的风险。美国2008年的次贷危机便给予我国房地产市场一个警告。

房地产开发商拿到项目时，为了应对资金短缺，防范资金链断裂，通常会选择向银行申请贷款，从而保证项目顺利开发。然而在过去的几年间内，一些银行为了扩大贷款的业务和规模，不经筛选就盲目发放贷款，忽视了房地产贷款的风险，是以银监会增强了对房地产赤地贷款的监管，并出台了《商业银行房地产贷款风险管理指导》，银行发放给房地产生长商的开发贷款也由此悄悄收紧。日前房地产行业已变为资源主导的行业，大型房企具有很强的资源集聚效应，开发资源不停向这些房企倾斜，这也使得很多中小型房企面临无处找钱的窘境，进一步加剧了生存压力。由此可见，银行贷款是影响房地产行业的重要原因。

2.2 个人住房贷款持续增长

个人住房贷款是银行最主要的贷款业务之一，在目前我国房地产业商品房价格不断上涨的情况下，银行倾向于向个人提供住房贷款。对于委托贷款，也就是公积金贷款，是指缴纳住房公积金的个人向银行申请贷款，银行审核其贷款资质以及资料的真实性，并对其发放贷款的一种贷款形式^[7]。

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