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摘 要

近年来，上海市（外环线以内）的可开发的土地几乎绝迹，所以二手房逐步成为主要的房地产市场交易。本文根据2013年4月-2014年4月上海二手房市场数据，分析了此期间的二手房成交数量与价格变化情况，并指出当前上海二手房市场存在房源不足、市场分化明显、中介公司不规范等问题，最后提出促进上海二手房市场健康有序发展的建议。

关键词：二手房市场，中介机构，上海

Abstract: 近年来，上海市区（外环线以内）的可开发的土地几乎绝迹，因此二手房逐步成为房地产市场中的交易主力。本文根据2013年4月-2014年3月上海二手房市场数据，分析了此期间的二手房成交数量与价格变化情况，并指出当前上海二手房市场存在房源不足、市场分化明显、中介公司不规范等问题，最后提出促进上海二手房市场健康有序发展的建议。

In recent years, Shanghai city (within the link) of the land is almost extinct, so second-hand housing gradually become the real estate market transactions in the main. In this paper, according to the 2013 April -2014 April, Shanghai second-hand housing market data, analysis of this period the number of second-hand housing transactions and price changes, and pointed out that the current Shanghai second-hand housing market problems, inadequate housing market differentiation is obvious, the conduit company is not standardized, and finally to promote the healthy and orderly development of the secondary housing market in Shanghai suggestions.

Keywords: second-hand housing market, development trends, Shanghai

目 录

1 前言 4

2 上海二手房市场现状 4

2.1 上海二手房的成交数量 4

2.2 上海二手房的成交价格 5

3 上海二手房市场存在的问题 7

3.1 小户型等刚需房型成交量下降 7

3.2 金融机构对二手房的支持力度不够 8

3.3 二手房中介机构不规范 8

3.4 二手房市场运作仍不完善 9

4 推动上海二手房市场健康发展的建议 9

4.1 建立规范的产权制度 9

4.2 形成合理的贷款业务 9

4.3 规范中介服务市场 10

4.4 建立二手房交易监控系统和协调机制 10

结论 12

参考文献 13

致谢 14

1 前言

随着房地产业的快速发展，我国多数城市的二手房市场也十分红火，二手房中介门店可谓是“遍地开发”。如上海市徐家汇，港资类的中介公司有：中原地产11家、汉宇地产4家、美联物业3家；台资类的中介公司有：信义地产3家；美资的中介公司有： 21 世纪不动产9家；大陆内地的中介公司有：合富置业2家、易居诚信6家，另外还有多家不知名的中小型中介公司。二手房市场快速发展，随之相伴也产生了一些不良问题，影响二手房市场的深度发展。本文以上海市为例，根据其2013年4月-2014年4月的情况，分析上海二手房市场存在的问题，根据问题相应提出发展建议，希望为推进上海市的二手房市场健康、平稳、有序的发展提供参考。

2 上海二手房市场现状

上海，位于长江入海口，是一座拥有众多历史古迹和丰富文化遗产的大城市，同时也是中国的经济、航运、技术、贸易、运输、展览和工业金融中心。上海的人口众多，尤其是日益增加的外来人口数量，对住房的需求量也就随之升高，不言而喻，房地产市场成为经济发展的重点。前几年房地产市场的确发展迅猛，导致上海房地产市场在外环线以内几近饱和，随之二手房市场逐渐成为“重头戏”。 ^[1]

2.1 上海二手房的成交数量

由表1可知，2013年4月份到2014年3月份，上海二手房成交量总共达到了233788套。其中2013年9月成交量是最多的，达到了26806套；2014年2月成交量降至最低，是11357套。

从成交数量变化来看，上海二手房市场波动颇大，显示出“下降、上升、下降、上升、下降、上升”的趋势。在2013年，4月与5月的二手房成交量都呈现下滑的趋势，这主要有几点原因：首先，由于恐慌性购房现象，3 月楼市透支，购房者大大减少，一部分的买房者持币观望，并咨询有关房地产人士，另外也未执行20%的个税，多数买房者想在新政效应减弱后再添置房屋，导致现阶段的二手房成交速度缓慢，成交量下降，价格继续上升的支持力度衰减^[2]。其次，由于上海出台的“新国五条”细则的影响，大约有百分之四的买房者转移到一手房市场，来避免细则实施后的税收风险。上海的“新国五条”规则出台的第三个月份，也就是6月份，依然未执行20%个税，政策的效应也开始慢慢地减弱，购房者的恐慌情绪得以释放，二手房市场回归到常态。因此，6月份的上海二手房市场恢复到常态，中介机构带客户看房量增加，成交量开始回升，高达21333套。6月份之后的连续几个月，上海二手房市场交易节奏恢复常态。11月与12月，最后的季节性因素也在一定程度上削弱了二手房市场的买卖双方的交易意愿。买房者期待2014年有更多的房源，导致中介机构带看数量减少；而一部分业主同意小幅度降低价格，尤其是有换房需求的卖家。买卖双方对二手房市场预估的差距增添了房屋成交的障碍，一些区域的买卖双方出现观望、博弈的现象，年底成交高峰不再存在。2014年1月至2月，处于春节时期，是传统的淡季，二手房成交量明显走下坡路，但随着春节的结束，上海的二手房市场开始回暖，成交量上升，中介机构的带客户看房量和二手房挂牌量显著增加，买卖双方入市热情升高，3月份的成交量上升到17364套。

表1 2013年4月-2014年3月上海二手房成交量（单位：套）

月份	2013年4月	2013年5月	2013年6月	2013年7月	2013年8月	2013年9月
成交量	18781	16782	21333	18594	19699	26806
月份	2013年10月	2013年11月	2013年12月	2014年1月	2014年2月	2014年3月
成交量	23174	21799	20062	18037	11357	17364

2.2 上海二手房的成交价格

从表2可知，上海市二手房的整体房价保持在25000元/平方米到30000元/平方米之间（除了2014年4月），波动不大。其中，2014年3月房价达到29461元/平方米，是最高点，接下来的4月又降到了21281元/平方米，成为12个月中的最低点。

表2 2013年5月-2014年4月上海二手房房价（单位：元/平方米）

月份	2013年5月	2013年6月	2013年7月	2013年8月	2013年9月	2013年10月
价格	27575	26393	28471	26709	28518	28341
月份	2013年11月	2013年12月	2014年1月	2014年2月	2014年3月	2014年4月
价格	27516	27854	28900	28255	29461	21281

图1 2013年5月-2014年4月上海二手房房价变化图

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