论文总字数：5945字

摘 要

城镇化进程的加快，住宅的需求量增加，导致房地产市场竞争加剧，开盘当天项目的去化数量显得尤为关键。因此，为项目制定一个合适开盘前期营销推广方案就尤为重要。星雨华府是雨润集团开发的住宅项目，星雨华府位于淮安生态商务新城核心区域，项目建设地点为枚皋中路东南侧、森林公园东北侧地块。项目占地面积20.45万平方米，总建筑面积62万平方米，其中地上建筑面积45万平方米，地下建筑面积17万平方米。结合项目的基本情况，本次设计将结合房地产营销相关知识来撰写，涉及项目简介，市场分析，项目swot分析，项目营销推广等方面。

关 键 词：星雨华府，前期，营销推广，蓄客

Abstract：The acceleration of urbanization, the housing demand increased, resulting in increased competition in the real estate market, price is to the number of the project is the key. Therefore, to make a proper opening - marketing promotion plan is particularly important. The Silverain Mansion is Yurun Group residential development projects, by Silverain Mansion in Huaian ecological business park core area, the construction site of the project is a Meigao road southeast, northeast of Forest Park block. The project covers an area of 204500 square meters, a total construction area of 620000 square meters, the building area of 450000 square meters, underground construction area of 170000 square meters. The basic situation of the project, the design will be combined with the real estate marketing related knowledge to write, relates to the project introduction, market analysis, SWOT analysis of the project, project marketing promotion etc.

Keywords：Silverain Mansion, earlier stage, marketing promotion, the accumulation of the guests

目 录

1 设计选题说明 4

1.1 选题依据 4

1.2 设计项目概况 4

1.3 设计目的和要求 4

1.4 数据资料选取 4

1.5 设计重点和难点 5

1.6 设计实现的可能性 5

2 设计依据 5

2.1 理论与方法 5

2.2 参考文献的选用 6

3 技术路线 6

4 设计成果分析 6

4.1 设计结论分析 6

4.2 设计可行性分析 7

5 设计的价值 7

5.1 设计的的作用 7

5.2 对专业学习的作用 7

5.3 对社会工作的作用 7

结 论 8

参 考 文 献 9

致 谢 10

1 设计选题说明

1.1 选题依据

城镇化进程的加快，住宅的需求量增加，导致房地产市场竞争加剧，开盘当天项目的去化数量显得尤为关键。因此，为项目制定一个合适开盘前期营销推广方案就尤为重要。结合项目的特点，在开盘前做好推广，会让项目在之后的销售阶段更加顺畅。本人对房地产营销推广这个课题很有研究的兴趣，并且在房地产营销公司实习，能接触到丰富的相关资料、数据等，所以选择这个研究课题进行毕业设计。

1.2 设计项目概况

淮安雨润星雨华府坐落在淮安的生态商务新城，东侧紧靠承恩大道，南面是沁春路，北接枚皋中路，西面是总面积达2400亩的淮安森林公园，星雨华府首期规划的占地面积是307亩，建筑面积60多万平方米，共计投资资金资达60亿元人民币 ^[1]。星雨华府的绿化率为55%，项目的容积率是2.2,项目的开发周期为3期，项目主打为景观豪宅，教育社区。2月底将首推一期精品房源，推出的是1#、2#、6#和17#四栋楼，在户型设置上，创意设计了2 1、3 1户型，2 1户型面积为100—120㎡，3 1户型面积为140—152㎡的户型，每户均设有2个阳台以上，部分户型多大4个阳台，这样的设计能够满足不同高端客户的居住需求，超大137米的楼间距和优美的园林设置，让您及家人尽享景观豪宅的舒适。

星雨华府周边配套齐全，淮安最优质的15年一站式教育：实小幼儿园、实验小学，淮阴中学都在项目周边，都已经招生开课了；还有妇女儿童活动中心、淮安四馆、淮安大剧院、政府行政大楼、雨润涵月楼超五星级大酒店、规划的三级甲等医院，在生态新城西片区还建设有奥体中心、淮安电视塔、中国移动大型呼叫中心。

1.3 设计目的和要求

本课题主要是设计淮安市星雨华府开盘前期的营销推广方案，内容主要涉及区域简介，项目基本情况，开发商介绍，目标客户分析，项目swot分析，项目前期营销推广等。项目前期的营销推广方案引领项目的走向，对以后的销售阶段有重要影响。

毕业设计中的项目以及市场信息要真实，概括准确，内容、结构要严谨、合理，文字精炼，格式规范。

1.4 数据资料选取

在房地产销售代理公司实习，使我获取数据资料的途径更为多样化。有的资料来源于公司有策划、销售等工作人员进行询问，还有到生态商务新城的一些竞品楼盘如绿地世纪城、中南世纪城进行细致调查、询问，同时有的资料来源于网上，如淮安新浪乐居，也参考了网上一些营销推广的案例。

1.5 设计重点和难点

本次设计的题目是开盘前期营销推广方案，星雨华府首期推出的主要是高层，户型偏大，生态商务新城的楼盘很多，实力开发商云集。项目共享的配套资源相差不大。设计的重点主要是如何充分挖掘项目的特色、优势，还有目标客户的分析，难点是如何充分结合项目的优点进行有效的活动推广和媒体推广。

1.6 设计实现的可能性

虽然本设计具有一定的难度，但本人在房地产销售代理公司实习，积累了许多经验而且目前主要的工作就是为这个项目服务，能接触到这个项目最全面的资料和及时的市场信息，在设计的过程中，得到了公司策划和销售人员的指导，同时指导老师也对设计提出了宝贵的意见，我对设计充满信心。

2 设计依据

2.1 理论与方法

2.1.1 房地产策划理论

SWOT分析法又称为态势分析法，它是由旧金山大学的管理学教授于20世挤80年代初提出来的，是一种能够较客观而准确的分析和研究一个单位现实情况的方法。SWOT四个英文字母分别代表优势、劣势、机会和威胁。从整体上看，分析可以分为两个部分：第一部分分为SW，主要是针对内部条件；第二部分为OT，主要用来分析外部条件。根据分析可制定方案，主要是发挥优势因素，克服劣势因素，利用机会，化解威胁。

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