红星国际广场销售方案

论文总字数：7946字

毕 业 设 计

目 录

1 前言 2

2 项目简介 2

2.1 项目概况 2

2.2 项目配套设施 2

2.3 项目特色 2

3 项目营销环境分析 2

3.1 中国楼市宏观分析 3

3.2 淮安市房地产市场供求状况分析 4

4 SWOT分析 5

5 项目STP分析 5

5.1 市场细分 5

5.2 目标市场选择 7

5.3 产品定位 9

6 项目营销推广策略 9

6.1 总体策略 9

6.2 目标客户 9

6.3 行销渠道 9

6.4 具体行销策略 10

6.5 行销的方式类型 10

6.6 项目推广策略 11

6.7 推广思路 11

6.8 策略原则 11

6.9 宣传推广语 11

1 前言

中国房地产行业是中国的支柱产业，改革开放三十几年来，房地产市场的活跃为中国的经济的发展贡献了百分之五十以上的规模，房地产行业发展利国利民，是完善城市建筑风貌，提供刚性需求和投资需求的商品，淮安市作为苏北中心城市，其房地产市场也是火热，而城南的城市新规划为淮安市经济发展吹来了春风，红星国际广场便处于城南经济中心，其市场潜力巨大。

2 项目简介

2.1 项目概况

项目名称：红星国际广场

楼盘概括：红星国际广场系超大型综合性商住楼项目，总占地面积约72626.2平方米，建筑总面积329241平方米。8栋高层 1栋写字楼 1栋公寓。

商业类型：商住楼综合体

项目地点：淮海南路与延安路交叉路口

建筑面积：72626.2平方米

建筑楼层：30 　　

停车位：2025个

电梯数量：市场内设40台手扶电梯,15台垂直电梯,4部货梯

销售价格：住宅楼5200元/平方米 商业楼16000元/平方米

业态拟定：按不同经营业态进行区分为住宅和商铺

容积率：3.7

绿化率：30.38%

户型：90平米、110平米、120平米

2.2 项目配套设施

项目拥有玫瑰天街、精品百货、婚庆大世界、儿童天地、红星太平洋影城和紫郡华宅等7大自有品牌，建成将打造成继新亚、万达之后，极具城市品牌商业影响力的淮安第三大商圈。

2.3 项目特色

交通便利，地处清浦区中心地带，位于淮海路，公交车长途南站便利到达；衣食住行方便，商铺超市电影院吃喝玩乐一应俱全：三十层高度，鸟瞰全城；周边配套设施齐全，南边是大学城，校区众多，北边是楚秀园、淮安市二院、东西大街商业街。

3 项目营销环境分析

3.1 中国楼市宏观分析

a）外部宏观环境

最近美国众议院通过了延长减税计划的法案。这是一个信号，说明西方主要经济体的复苏仍存在很大的不确定性，政府艰难地选择继续扩大财政赤字。显然缺少新的技术、新的产业领域、甚至新的发展概念，来带动经济的增长。以美国为代表的发达经济体，必然进一步依赖量化宽松的货币政策，这无疑会给全球货币的泛滥雪上加霜。新兴经济体由于在这一轮全球化的前期繁荣中普遍形成了出口拉动经济增长的发展模式，对外经济依存度过高，从而导致危机来临时，或多或少地屈从于主要发达经济体对外倾泻的货币冲击，陷于本币“外升内贬”的困境。

中国能够抵御冲击的唯一砝码是经济的大体量。中国的市场潜力是巨大的，如能成功启动内需，即可摆脱“外侮”。否则，由于人民币国际化需要漫长的道路，我们除了盯紧美元，忍受美元冲击、忍受通货膨胀、忍受资产价格泡沫之外，难有它途。

我国目前的经济增长模式仍然是以外向型经济增长模式为主，作为我国最主要的贸易顺差产生国的美国，其经济增长的放缓对中国的经济放缓具有较大的相关性影响（根据相关统计，美国经济放缓1%，中国的经济放缓约1%）。美国为了刺激本国的经济发展，其政府已经采取了放大流动性的策略，如连续降息等。为了防止我国经济下滑，出现大起大落的发展格局，一定程度上制约了我国宏观调控措施的力度。

中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。

房地产业有“池子”的作用。房价作为重要的资产价格，受通货膨胀和流动性充裕的支撑，短期难以压降。由于近期住宅价格仍有上涨的趋势，迫于民生压力，政策调控的力度不会轻易放松，住宅价格维稳是调控政策的核心目标。而商业地产由于政策面较为宽松，表现出“繁荣昌盛”的态势，成为各路资金追捧的对象。

高房价之于民生的压力，短期难以缓解。中央作出的“大力推进住房保障体系建设、完善商品房供应体系”的决策，是“两条腿走路”，执行到位，将有效改善住房供需结构的问题。2011年，按中央经济工作会议的说法，为缓解高房价的压力，公共租赁房将成为保障性住房的主要供应品种。

国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。

ｂ）内部宏观环境

CPI指数不断上涨，通货膨胀上行压力仍大。

一般说来当CPIgt;3%的增幅时称为inflation，就是通货膨胀；而当CPIgt;5%的增幅时，把他称为series inflation，就是严重的通货膨胀。

按照我国目前CPI计算惯例，房地产价格涨幅不计入CPI计算口径。因此，根据国际惯例评估，我国已经面临比较大的通货膨胀压力。而2008年我国既定的CPI涨幅控制指标为4.8%。现阶段持续高位的CPI指数与4.8%的既定目标存在较大的差距空间，为了缩小这种差距空间，达到政府预定的调控指标，实行从紧的货币政策，控制流动性过剩问题。

随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。

3.2 淮安市房地产市场供求状况分析

a） 淮安市房地产消费需求总体状况

任何国家和地区，满足人民的住宅需求，是保障人民安居乐业的重要条件，安居才能乐业，住宅建设也是国民经济发展的基础。淮安人口众多，对普通住宅的需求将是长时间房地产市场中的最大需求。随着工资体制等一系列与住房制度改革相配套的方案实施，居民的住房观念将发生转变，房地产投资势必将会增强。目前，淮安市场消费需求主要集中在住宅，以及一些总价低、投资门槛低并且不受限购限贷政策影响的商业项目上。

b） 淮安市房地产市场供给总体状况

房地产开发投资较快增长，住宅开发投资占据主体地位，2010年以来，淮安房地产的开发保持了一个较快的发展趋势，2010年1月到11月份，全淮安市的房地产投资开发一共完成210.56亿元，相比往年同比增长了30.9%，比江苏平均的水平高出了1.9个百分点，比苏北地区平均水平高出了约4.5个百分点，增幅位居苏北地区第一。在这投资开发中，住宅投资完成149.04亿元，占全部开发投资的70.8%，依旧占居主导地位，同比增长了20.7%。淮安主城区房地产开发投资达到138.47亿元，同比增长了31.9%。其中住宅开发投资99.91亿元，同比增长了24.0%，占淮安主城区房地产开发投资的72.2%。

4 SWOT分析

a）优势

1）位于清浦区商业圈核心位置，具有独特的区位优势；

2）当地政府优惠的房贷政策；

3）淮安市楼市需求旺盛；

4）市政府开启了城市向南发展得的政策通道；

5）周边配套设施完善，校园众多，衣食住行十分便利；

6）房屋材料好：环氧地坪、施耐德电气、通力电梯、中财管材、智能化家居、外墙整体钢筋混凝土现浇、步阳子母门、同层排水、通风系统、双层窗户三层玻璃内置遮阳卷帘。

7）户型多，选择范围广。

b）劣势

1）城南是淮安老工业集聚地，并且大规模建设房屋，噪音空气污染较严重；

2）周围配套设施完善但是没有精品项目，缺乏足够吸引力；

3）周边又20个左右的新建以及在售楼盘，竞争力很大；

4）空中花园比较鸡肋，空间范围小，活动设施少。

c）机遇

1）政府大力扶持城南新形象建设；

2）随着经济发展，居民收入稳步提高；

3）网上楼市发展迅速，可以较大范围推广楼盘；

4）周边配套设施精品项目在建中，对于提升周边生活服务水平有很大帮助。

d）风险

1）周边项目繁多，消费人群选择多；

2）未来电子商务平台做的已经很好，但是消费者未必会更多的选择电商平台；

3）淮安市的楼盘存量过多，如果不能快速出手存量，将影响后期销售。

5 项目STP分析

5.1 市场细分

a）针对红星国际广场的商业区、居住区的客户群体的家庭结构、地理因素、心理因素、行为因素等进行市场细分。

表1 住宅区市场细分表

表2 商业区市场细分表

b）经过上表可以得出以下用户分析

1）用户分析原则

本项目是规模大、周期长的项目，客户定位在数量和层次上都需要前瞻性和包容性。

剩余内容已隐藏，请支付后下载全文，论文总字数：7946字