南京市中央北路95号地块可行性分析报告

论文总字数：15716字

毕 业 设 计

目 录

1 引言 3

2 项目概况 4

2.1 宗地基本资料 4

2.2 宗地现状 4

2.3 周边配套设施 6

2.4 公共配建 7

2.5 项目概况总结 7

3 区域规划分析 7

3.1 下关区整体规划 7

3.2 地块区域规划 11

3.3 宗地周边拟建和在建的项目 12

4 经济环境分析 12

4.1 南京市经济环境分析 12

4.2 项目周边市场环境分析 16

5 中央北路95号地块SWOT分析 19

6 项目定位 21

6.1 市场定位 21

6.2 产品定位、客户定位 21

6.3 价格定位 22

7 项目投资分析 23

1 引言

地块可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该地块是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。

在竞争日益加剧的市场环境下，项目决策水平直接影响着企业的市场竞争能力和发展能力，而投资前地块的基本情况、项目的市场环境分析和经济评价则是衡量是否投资的重要决策依据。房地产行业在我国国民经济中起着重要影响，起着拉动经济与稳定经济的作用。但是房地产行业又是一个投资规模大、建设周期长、易受国家政策法规、经济形势、消费者心理等诸多不确性因素的影响。一旦项目投资失败，不仅会造成资源上的浪费，而且会给投资者带来巨大的损失。故对房地产开发项目开展项目投资前地块基本情况、项目的环境分析和经济评价，对保证项目的顺利实施、实现项目的经济和社会效益具有重要意义。

因此房地产开发是一项极为复杂而又充满风险的投资活动,不仅能为投资者带来丰厚的收益,也能使投资者遭受风险而导致损失甚至破产。为了有效地规避风险,在开发一个房地产项目之前,开发商必须对所要投资的地块进行可行性分析，对地块的市场、产品、价格、客户进行定位。

2 项目概况

项目位置

图1 项目位置区域图

2.1 宗地基本资料

（1）位置：中央北路95号地块位于南京市下关区中央北路95号，该地块距离新街口约7.1公里，开车仅需18分钟，距离幕府东路、和燕路1公里左右，距离长江2公里左右，距离南京长江大桥2.5公里左右。

（2）面积：南京市国土资源局网站上预公告的该土地的出让面积为84742㎡，其中可建设用地面积为41592㎡，代征道路面积为17365㎡，代征绿地面积为3913㎡，代征小学用地17172㎡，代征幼儿园用地4700㎡。

（3）用地性质：住宅用地

（4）宗地主要控规：容积率≤1.55, 建筑高度≤35M，建筑密度≤25%,绿地率≥35%

（5）宗地获取方式：挂牌方式进行公开出让，土地的出让楼面价在6500元/平左右。

2.2 宗地现状

图2 地块照片（西侧拍）

图3 北侧道路：张王庙 图4 东侧道路：

中央北路

图5 项目位置

图6 西侧道路：73908部队 图7 南侧道路：金碧路

2.3 周边配套设施

（1）交通设施：公交1路、35路、42路、地铁1号线和在建中的地铁3号线

（2）教育设施：南京双语实验学校、南京晓庄学院附属中学（一中分校）

（3）商业设施：中央门商圈，周边汽配维修、休闲娱乐、超市、药房、农贸市场

（4）金融设施：交通银行、建设银行、工商银行等

（5）医疗设施：华宏医院

2.4 公共配建

（1）用地代征代建24班小学一所，占地17172㎡

（2）配建净菜超市一座，建筑面积不得小于1500㎡

（3）配建基层社区一处（含居委会、物业管理、卫生保健、青少年、老人活动室等），用地面积不得小于1000㎡，建筑面积不得小于600㎡

（4）配建12班幼儿园一所，占地面积不得小于4700

（5）设置集中绿地，配电房、燃气调压房等设施用房

2.5 项目概况总结

该地块属性为R2二类居住用地，位于老城区，是传统的住宅区。交通发达、人口密度大、四周环境嘈杂。地块为净地。整个地块有超过三分之一占地面积内需配建和代建配套设施，各种类型配套齐全，适合居住区的开发和利用。项目可建用地集中在地块东侧部分。该地块是一个具有发展潜力的黄金区域。

3 区域规划分析

3.1 下关区整体规划

3.1.1 规划范围

下关区行政管辖范围。东至窑上村、安怀村、和燕路和红山地区，南至城北护城河、大桥南路、中山北路和定准门大街；西北至长江。总面积约30.91平方公里，其中长江水域面积约6.62平方公里。

图8 规划范围

3.1.2 区域功能定位、发展规模与发展战略

（1）功能定位：以商务商贸、休闲旅游、品质居住为主体功能的南京主城滨江发展核心区，拥江发展的城市中心，辉煌再现的百年商埠，城市再造的创新典范，繁荣和谐的乐活家园。

（2）发展目标：浓缩古都精粹、彰显现代文明的滨江新城。近期实现滨江活力的初步复兴，初步整合大江风貌旅游资源，基本实现危旧房的全面改造。中期基本实现中山码头至长江大桥段的滨江活力复兴，大江风貌游览形成品牌，居住环境得带较大提升。远期基本实现下关滨江地区的活力复兴，基本形成较为完善的大江风貌旅游区和山水城林宜居区。

（3）发展战略：滨江特色彰显战略，产业转型提升战略，生态人文保护战略，旧城整体复兴战略

（4）发展规模：人口规模：2015年规划城市人口40万；2020年规划城市人口45万；2030年规划城市人口50万左右。2、城市建设用地规模:近、中、远期规划城市建设用地均约为23平方公里。其中，2015年人均城市建设用地57.5平方米；2020年人均城市建设用地51.1平方米；2030年人均城市建设用地46平方米。

3.1.3 空间布局规划

（1）空间布局结构:规划建构”两带四轴五片”的总体空间布局结构。“两带”分别为滨江现代服务产业带、建宁路商贸生活带。“四轴”分别为中山北路、中央北路生活轴；大桥南路、纬一路快速交通轴。“五片”分别为滨江现代服务业集聚区、中央门商务商贸集聚区、幕府山新兴产业集聚区等三个产业片区和三汉河—护城河宜居组团、红山—北固山宜居组团两个居住片区。

图9 下关区空间布局

（2）公共活动中心：规划形成地区中心一片区中心—社区中心二级中心体系。其中地区中心2个，片区中心4个。

（3）土地利用规划：规划全区城市建设用地2306.81公顷，其中居住用地约占35.47%，公共设施用地约占13.47%，工业用地约占1.72%，道路广场用地约占16.19%，绿地约占27.3%。

图10 下关区土地利用规划图

（4）产业发展与布局引导：依托既有产业基础，抓住滨江开发机遇，形成“三区一带”四个产业集聚区滨江现代服务业集聚区、央门商务商贸集聚区、幕府山新兴产业集聚区、阅江楼—明城墙—外秦淮河文化旅游产业带。

（5）地下空间利用：规划综合形成以单项地下工程为点、地下轨道交通为线、各级中心地下公共空间为面，绿地地下空间补充，形成点、线、面结合，网络状的地下空间结构。规划将下关区地下空间按地下空间重点发展区、空间一般发展区、地下空间控制发展区三个级别进行控制。

（6）建设用地开发强度控制：根据历史文化保护、空间景观特色展现的要求，兼顾下关沿江城市空间轮廓西安塑造的需要，规划将下关区高度分区分为强制性控制区、引导性控制区两类地区进行控制。强制性控制区包括明城墙沿线地区、天光里历史风貌区、文物古迹的保护范围和建设控制地带等历史文化保护区域；狮子山阅江楼至长江大桥、石头城视线走廊，神策门至小红山，以及长江大桥至紫金山视线通廊等景观廊道控制区域。强制性控制区内新建建筑高度必须符合历史文化保护和景观视廊保护的要求，现有影响保护要求的建构筑物应当择机进行改造。其他区域为引导性控制区，其中下关地区中心、中央门地区中心以及轨道交通站点周边地区为高层建筑鼓励发展区。

3.1.4 历史文化保护利用

历史文化资源的保护包括对山水环境的保护、历史格局的保护以及天光里历史风貌区的保护，还有对文物古迹的保护。下关区现有各级文物保护单位23处，其中全国重点文物保护单位3处，江苏省级文物保护单位7处，南京市级文物保护单位7处，下关区级文物保护单位6处。

3.1.5 绿地系统和景观特色规划

规划形成“一片、四带、三廊、十节点”的绿地系统结构。建立以滨江为核心的两片六带六节点的空间景观结构。

3.1.6 社会服务设施规划

在下关地区中心布置综合性商业服务、金融、蟹易办公等商业设施。在下关地区中心选址建设下关区文化活动中心，布置下关区公共图书馆、文化馆等文化娱乐设施。形成大型综合医院—社区卫生服务中心二级医疗体系。

3.1.7 综合交通规划

搬迂铁路西站，保留京沪铁路作为普速铁路，继续建设沪宁城际铁路南京动车段。在中央北路和京沪铁路之间预留宁通城际铁路通道。加快跨越京沪铁路的南北向通道和铁北地区东西向联系通道的建设，改善下关区的交通出行条件。规划形成“两横两纵”的快速路网。“两横”分别为：城河路—幕府西路、定淮门大街。“两纵”分别为：扬子江大道—惠民路、大桥南路。

3.1.8 综合防灾规划

防洪标准为200年一遇，远景达到300年一遇。长江设计洪水位10.60米，秦淮河设计洪水位为11.57米。抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组。保留现状方家营一圾标准型普通消防站，新建白云亭消防站、伍佰村消防站二处一级标准型普通消防站。

3.1.9 近期建设规划

启动滨江现代服务业集聚区的拆迁及建设工作，加快南京铁路西站的搬迁，加快滨江现代服务业集聚区的基础设施建设和产业载体建设，树立下关滨江地区中心形象。启动小市片区的更新改造和基础设施改善工作，提升中央门商贸集聚区的功能品质，加快建设中央门地区中心。加快幕燕滨江总部基地建设，吸引科技研发产业进一步集聚，推动沿江码头功能再造和传统产业转型升级。启动五塘广场周边地块的更新改造，结合地铁站点的建设形成铁北地区重要的片区中心。继续完善明城墙风光带的建设，结合狮子山南侧工厂用地的改造建设闽江楼景区的旅游配套服务设施，清除明城墙保护范围内的现有建筑。

3.2 地块区域规划

（1）项目区位：该地块均紧邻幕府山新兴产业区，在下关区区域定位为居住生活带。幕府山新兴产业区功能定位：重点发展科技研发、商务商贸、文化旅游。

（2）规划中该地块开发方向：拟引进高端品牌开发商，结合该地块周边自然风光优美、地铁交通便利特点，讲其打造成为吸引幕南科技研发区、幕燕滨江总部基地和众多驻宁高级商务人士居住的高档社区。

图11 地块所在地规划图

3.3 宗地周边拟建和在建的项目

（1）学校：按照规划，该地块代征小学，自建幼儿园。周边1公里内有南京市第三十九中学五塘分校、南京双语实验学校等。（2）医院：目前有华宏医院（在该地块1公里范围内），近期无新的医院。（3）商业配套：享受中央门商圈配套，周边超市、便利店、农贸市场等设施齐全。（4）交通配套：距离在建的地铁3号线站点不足500米，1号线红山动物园、南京站在2.5公里左右。

虽然该项目所在的城北地块是老城区，但因下关区未来主导功能为“滨江核心发展区、跨江发展中心辐射区”，集科技研发、商务商贸、文化旅游为主要发展方向。目前政府为了实现人气聚集，吸引高端品牌开发商来共同打造这块热土，规划了地铁3号线、幕南科技研发区、幕燕滨江总部基地等众多利好配套，因此未来的5-10年，这是一个具有发展潜力的区域。

4 经济环境分析

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