论文总字数：8901字

摘 要

经济的发展，促进了房地产业的崛起，同时也带动了物业管理的发展。改革开放三十多年来，物业管理顺应着时代的潮流，正在逐步壮大，发展势头良好，但在具体运行中，还是存在问题。其中，物业管理收费难就是最普遍存在的一个问题。本篇论文以淮安市住宅小区为对象，重点分析淮安市物业管理收费难的原因及解决方法，以此促进淮安市物业管理的进一步完善和发展。

关键词：住宅小区，物业管理费，淮安市

Abstract：Economic development, and promote the rise of the real estate industry, but also led to the development of property management. Thirty years of reform and opening up, the property management to conform to the trend of the times, is gradually growing, the development of good momentum, but in the specific operation, or there will be problems. Among them, the property management fees is the most common problem. In this paper, Huaian city residential area as the object, focusing on the analysis of the causes and solutions of Huaian property management fees, in order to promote the further improvement and development of Huaian property management.

Keywords：residential district，property management fee，Huaian City

目 录

1 前言 4

2 淮安市住宅小区物业管理收费现状 4

3 物业管理的收费难原因分析 4

3.1 对物业管理公司自身原因的分析 4

3.2 对业主自身原因的分析 6

3.3 对物业管理法规不健全的分析 7

4 有效解决小区物业管理收费难问题的可行性对策 8

4.1 增强业主对物业管理服务的消费意识 8

4.2 提高物业服务公司的自身素质和工作质量 8

4.3 加快制定和完善物业管理收费方面的法律法规 9

4.4 规范收费标准，增加收费透明度 9

4.5 推行资金账目公开，争取更多居民的理解和支持 9

4.6 对于经济实在困难的低保户，实行费用减免和补贴 10

结 论 11

参考文献 12

致 谢 13

1 前言

近年来，住宅小区在城市越来越流行，受到人们的喜爱，与房地产关系密切的物业管理，也开始兴起。物业管理作为服务型行业，就应该按服务业的要求办事，了解业主的需求，为业主服务。尽管物业管理行业在很多方面都有很大的潜能，但在具体的实践中，还是出现了一些问题。例如物业公司没有按合同办事，服务人员素质低以及物业管理方面的法律法规不健全等问题。其中，物业管理收费难的问题，普遍存在于各个城市的住宅小区，包括北京、上海、广州这样的一线城市，也包括淮安、徐州、连云港等三线城市。本文以淮安市住宅小区为对象，重点分析淮安市物业管理收费难的原因及解决方法。

2 淮安市住宅小区物业管理现状

据了解，目前淮安市有400多家物业管理公司，包括清河区的111家和清浦区的62家，拥有二级资质资格的企业共31家，一级资质资格的就更少了，只有两家。所以说，淮安市物业服务只具备一般的服务水平。但是，也存在很有实力的公司，淮安市物业管理总公司属国家一级资质，成立于1992年，是淮安市托管面积最大的物业管理公司，目前有四个分公司，总职工426人，很多职工都持有国家颁发的相关的资格证书，其公司实力也是非常强。^[1]

但淮安市的物业管理仍存在许多问题，其中比较具有代表性的就是物业管理收费难的问题。淮安作为典型的三线城市，其经济发展水平与一二线城市有一定的差距。但是作为幸福感指数较高的城市，淮安的物价水平相对较低，其中包括房价和物业费。即便如此，淮安还是存在一些业主不交物业费的情况，包括相对繁华的主城区和一些高档的小区。

3 物业管理收费难原因分析

3.1 对物业管理公司自身的原因分析

3.1.1 物业管理公司没有摆正服务业主与管理物业的位置

其实对于接管的住宅小区，物业管理公司不仅要进行管理也要进行服务。提供服务实际上就是为了更好的管理。但是，由于淮安市物业管理只具备一般的服务水准，很多从事物业管理的人员都专业不对口，而且没有被专业的训练过。其中，包括从事物管工作的管理员，他们认为物业管理就是规范业主行为，认为管理高于服务，殊不知管理与服务应该并驾齐驱，同样重要。在淮安，无论是资质高或低，物业管理公司都应该认清自身的情况，增强服务意识，全心全意为小区业主服务，同时做好保绿、保洁、保安、保修四个方面的监管，促进物业管理进一步完善，为业主打造一个舒适的氛围，做到服务至上，而并不是单纯的管理，对业主发布通知。^[2]

3.1.2 物业管理公司服务质量不能满足业主的要求

物业管理行业刚开始盛行之时，许多人都觉得物业管理就是“四保”，工作要求并不高。加之，淮安没有专门的物业管理培训学校，所以招收的管理人员大部分人都没有经过专业培训，甚至低薪聘请了很多下岗工人，尤其在保安保洁方面，经常会看到头发花白的老人穿着保安服，在小区门口站岗，还有年过半百的大妈们从事保洁工作。正是由于服务人员缺乏专业技能和职业素养，服务水平不高，才没能让业主满意。正如我们所了解，由于保安保洁质量不过关，尤其是在一些比较老式的小区，就会经常出现小区公共区域包括路面脏乱，公共设施不健全，没有固定停车位等问题。不仅如此，很多小区会出现盗窃事件，自行车、电动车被盗，家里门窗被撬等一系列问题，都会引起业主不满，他们会把这些问题出现的原因都推到物业身上，拒交物业费。

3.1.3 物业管理公司收费与服务不匹配

由于淮安的城市化进程起步晚，发展缓慢，所以淮安市内仍然存在着老旧的住宅小区，近几年淮安市住建局物管部已经开始对老旧小区进行整治，2015整治69个，2016年依然会继续整治，可就是这样的整治规模，还是没有整顿好淮安的老旧小区。这些小区已经建了很多年，很多设备早就该退休了。尤其是水管老化问题，因为地下管道渗漏不仅会影响路面环境，更会浪费大量的水，业主就会缴纳更多水费。而管道维修需要一大笔支出，相对于老旧小区的物业来说，是负担不起的。于是大部分物业管理公司都会想到‘分摊水费’，将这笔费用分摊到每个业主身上，这虽然使物业得以满足，但却遭到业主的反对。他们认为地下管道维修本就属于物业管理保修之一，那么维修保养费用就应该由物业自行支付，况且部分业主认为他们每年缴纳的物业管理费中应包括管道维修，可物业则认为管道修好是供业主使用的，所以业主理应承担部分责任。这就导致，很多业主在分摊水费的同时拒绝缴纳物业管理费。^[3]

除此之外，不少住宅小区业主都拥有了私家车，更有甚者不止一辆，那么小区原本有限的停车位，就变得更可贵，尤其是在比较繁华的清河区、清浦区，经常在下班高峰期出现车位被占，上班时，车子开不出去等问题。更有小区物业，因为停车位不够用，就趁机提高停车位租金，而不是尽力帮业主解决停车位不够用的问题，很多业主对此种行为不满。

剩余内容已隐藏，请支付后下载全文，论文总字数：8901字