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毕 业 设 计

目 录

1 概述 4

1.1 项目概况 4

1.2 设计背景 5

1.3 设计依据 5

1.4 设计工作步骤 6

2 项目概况 7

2.1 宗地基本资料 7

2.2 宗地出让进程 7

2.3 规划设计条件 8

2.4 宗地现状 9

2.5 交通状况 9

2.6 周边环境 10

2.7 周边配套设施 10

2.8 项目概况总结 12

3 南京城市发展情况 12

3.1 南京城市概况 12

3.2 南京市溧水区永阳镇 15

3.3 南京经济环境 17

3.4 南京文化背景 19

3.5 南京城市规划 21

3.6 宗地所在区域发展情况 24

3.7 南京城市发展情况总结 24

4 南京房地产市场分析 25

4.1 房地产市场总体状况 25

4.2 南京住宅市场状况 28

4.3 南京住宅市场供应产品特征 30

4.4 南京房地产市场总体分析 32

5 商业物业市场分析 33

5.1 南京市商业现状 33

5.2 商业现状分析 37

5.3 项目周边商业分析 38

5.4 项目商业定位建议 39

6 南京住宅消费者需求分析 40

6.1 客户需求分析 40

6.2 客户个人信息居住满意度分析 44

6.3 南京住宅消费者需求总结 47

7 项目定位 47

7.1 项目SWOT分析 47

7.2 项目定位 48

8 项目概念规划 50

8.1 设计理念 50

8.2 项目建设内容 51

9 项目投资分析 53

9.1 项目成本分析 53

9.2 资金筹措及进度安排 56

9.3 销售价格分析 57

10 经济效益分析 60

10.1 项目盈利能力分析 60

10.2 项目不确定分析 62

10.3 经济效益分析总结 64

11 主要结论和建议 64

11.1 项目主要开发数据 64

11.2 项目主要开发风险 65

11.3 结论与建议 66

1 概述

1.1 项目概况

溧水是南京的南大门，距南京仅42公里，是一个物产富饶的国家级生态示范县区。总面积1067平方公里，人口41万，下辖八个镇，一个省级开发区。

恒大金碧天下项目占地1477亩，总建面积约103万㎡，该地块的主要用途是住宅用地以及配套商业，综合容积率1.05。绿化率高达45%，溧水最大的招商引资项目，也是南京“南郊板块”最大的开发项目之一。拥有精品住宅6590套。包括222套独联别墅、160套双拼别墅、158套联排别墅、324套花园洋房、1198套小高层及51万㎡的高层，10万㎡的商业配套，满足不同层次客户的需求。项目规划以原生态山水资源为依托，打造了最宽为70米的中央景观大道。

项目周边还有绵延数公里的原生态自然资源—卧龙山，山体植被丰富多样，覆盖了多种名贵树种，四季常绿、鸟语花香，空气清新，养生逸年。在项目区内还保留原生态树林、自然缓坡，天然水系等，更是增添了几份田园的诗意浪漫。

整个项目依卧龙湖而建，而卧龙湖拥有三千亩的水域面积，属于国家二级水质。目前原生态保持的较好，也是溧水最大的备用资源，理论上是可以直接饮用，卧龙湖和本项目小区内的翡翠湖，水系相通，形成双湖相拥的自然水景。在卧龙湖岸旁，恒大将投资2000万元建一个长达1.8公里的缓坡湿地公园，以绿化为主，湖地相接，沿岸将种植芦苇、蒲草等水生植物，完美呈现原生态。缓坡绿地上将分为森林区、概念花林区、模纹色带区等六大概念的绿地景观。

恒大金碧天下附近的交通四通八达，宁杭、机场、沿江三大高速纵横分布，业主驱车10分钟即可到达溧水县城中心，15分钟直达禄口国际机场，30分钟畅想主城核心区。宁杭高铁已建成通车，溧水站至南京只需13分钟，S7宁溧城际轻轨2017年预计建成通车，恒大金碧天下项目距最近的团山站仅5分钟车程。据悉，恒大金碧天下业主巴士近日即将开通，免费的业主巴士更加方便，业主的出行成本也大大降低。

恒大金碧天下项目从南往北依次是商业中心、娱乐中心、饮食中心、超五星级酒店、会议中心、运动中心和健康中心。各个中心都有独立的功能分布，比如商业中心里设有商铺，能满足业主的日常的购物需求；娱乐中心有KTV、电影城等；运动中心有恒温游泳馆，各类球馆；健身中心等运动场所，将提供一对一的专业健身指导。另外，小区内还有三个顶级会所，同时配有国际双语幼儿园。

1.2 设计背景

可行性研究是指在投资决策前对与项目有关的各方面进行全面的分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。在项目开发工作的各个环节中可行性研究处于中心地位,其质量的好坏对于以后各个阶段的工作，乃至整个建设项目的质量及项目建设能否顺利进行具有控制性的影响，甚至在很大程度上决定着项目的成败。

南京恒大金碧天下项目位于南京溧水城区北面，卧龙湖东南侧，是卧龙湖旅游度假区的重要建设项目。南到宁杭高速公路，北接联三高速。卧龙湖是溧水的有名的风景区，恒大金碧天下就紧靠3000多亩卧龙湖，坐拥近2公里的湖岸线，有极为稀缺的水资源，具备开发高端产品的潜质，是南京周边不可多得的仍保持着原生态景观的项目，也是卧龙湖旅游度假区建设生态旅游的重要项目。项目一期住宅33.55万㎡，包括独联、双拼、情景洋房、小高层五种业态，容积率仅为1.05，绿化率54%。同期开发10万㎡公建配套。全力打造尊贵、休闲、浪漫、高品位生活的欧式园林。

恒大金碧天下项目是溧水最重要的建设项目。它的建设将配合南京城市发展的战略需要，在溧水建成一个大型的多功能现代化区域，成为展示溧水现代化风貌的“城市名片”。该项目将大大提高开发区的现代化服务水平，对提升溧水的整体形象、生活环境和生活质量有着十分重要的作用。它的建成将使溧水不再仅仅是一个适合于工作的区域，同时还是一个适合于居住和休闲的区域。此外，由于政府开发较晚，这里规划的起点更高、更合理、更科学，原生态景观将做大限度的得到保持。卧龙湖周边没有工业、生活废水污染，湖水清澈透明、一碧如洗。

1.3 设计依据

编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

a）《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号，中华人民共和国建设部编，2000年9月18日；

b）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资[2006]1325号，中华人民共和国国家发展改革委员会、建设部，2006年7月3日；

c）《投资项目可行性研究指南（试用版）》计办投资[2002]15号，中华人民共和国国家发展计划委员会办公厅，2002年1月4日^[1]；

d）《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》苏政发[2011]22号，江苏省人民政府，2011年3月8日；

e）《南京市城市总体规划(2011-2030)》，南京市规划局，2013年^[2]；

f）《2014年南京市国民经济和社会发展统计公报》，南京市统计局，2015年；

g）《住宅设计规范》GB50096-2011；

h）《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993；

i）其他相关专业设计规范；

j）南京市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；

k）南京市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。

1.4 设计工作步骤

a）确定房地产项目，进行调查。
首先确定研究项目并对其进行进行实地调查，收集相关资料。调查项目所在地区房地产状况，进行市场和社会调查，收集各方面所必需的信息资料和数据。

b）调查数据整理及分析。

通过实地调查所搜集的资料，对南京房地产市场、住宅消费群体需求等方面进行分析，并据此进行项目定位。

c）项目投资建议与销售价格分析。

通过前阶段资料分析的积累与铺垫，确定房地产项目可选方案，即进行项目投资建议，在此基础上用市场比较法对销售价格进行分析，以确定调查项目的价格。

d）经济效益分析。

运用相关方法对项目进行研究项目的财务指标计算、经济效益分析及风险分析等，选出收益情况最理想的最优方案。

e）编制可行性研究报告。

最后对研究项目进行可研编制，并根据老师给出的建议完善可研报告^[3]。

2 项目概况

图2.1 南京市城区图

南京市现辖玄武、秦淮、建邺、鼓楼、雨花台、栖霞、江宁、浦口、六合、溧水、高淳11个区。

2.1 宗地基本资料

恒大金碧天下项目位于南京溧水出去北面，卧龙湖南侧。

四至：东接宁常高速，西临常合高速，南到宁杭高速公路，北接联三高速。

面积：宗地总出让面积为1477亩。

用地性质：商业、商住、住宅用地。

宗地主要控规：住宅容积率≤2.50，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。

宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，出让价格为1500元/㎡，总价款约为154500万元^[4]。

2.2 宗地出让进程

2.2.1 土地概况

表2.1 土地概况

2.2.2 竞价方式

此次挂牌活动设有底价，地价和增价规则于土地挂牌截至当日即2014年7月31日16时30分公布，按照价高者得原则确定竞得人^[5]。

2.2.3 报名时间

2014年7月20日9时30分至2014年7月31日16时30分（节假日休息），申请人可到南京市溧水县土地交易中心向溧水国土资源局武进分局提出书面申请。竞买保证金到帐的截止时间是2014年6月31日16时30分。经审查，具备申请条件，并按规定交纳竞买保证金的申请人，溧水国土资源局武进分局将于2014年7月31日17时前确认其竞买资格。

2.2.4 挂牌时间

2014年7月24日9时30分至2014年8月2日14时30分（节假日休息）。

2.3 规划设计条件

2.3.1 土地使用性质

商业、商住、住宅用地。

2.3.2 土地使用强度

容积率商业为2.3，住宅不大于2.5；绿化率商业不小于25%，住宅不小于35%；建筑密度商业不大于35%，住宅不大于30%。

2.3.3 市政公共设施

须建公厕、垃圾收集点（3个）、垃圾转运站、开闭所等。

2.3.4 交通图

图2.2 交通图

2.3.5 建筑风格

整个项目建筑风格趋向于欧式皇家园林。新项目根据地势，自上而下，形成七大主题园林，中西合璧展现出精湛细节的园林景观，全力打造尊贵、休闲、浪漫、高品位生活的欧式园林，营造一种恢宏的皇家气势-景观性与人文的和谐共融。

2.3.6 其它

应满足相关规范以及消防、人防的要求。

2.4 宗地现状

南京恒大金碧天下项目位于南京溧水城区北面，卧龙湖东南侧，是卧龙湖旅游度假区的重要建设项目。南到宁杭高速公路，北接联三高速。恒大金碧天下就紧靠3000多亩卧龙湖，坐拥近2公里的湖岸线，有极为稀缺的水资源。拥有精品住宅6590套。包括222套独联别墅、160套双拼别墅、158套联排别墅、324套花园洋房、1198套小高层及51万㎡的高层，10万㎡的商业配套，满足不同层次客户的需求。项目规划以原生态山水资源为依托，打造了最宽为70米的中央景观大道。

2.5 交通状况

恒大金碧天下附近的交通四通八达，宁杭、机场、沿江三大高速纵横分布，业主驱车10分钟即可到达溧水县城中心，15分钟直达禄口国际机场，30分钟畅想主城核心区。宁杭高铁已建成通车，溧水站至南京只需13分钟，S7宁溧城际轻轨2017年预计建成通车，恒大金碧天下项目距最近的团山站仅5分钟车程。据悉，恒大金碧天下业主巴士近日即将开通，免费的业主巴士更加方便，业主的出行成本也大大降低。

2.6 周边环境

南京恒大金碧天下项目位于南京溧水城区北面，卧龙湖东南侧，是卧龙湖旅游度假区的重要建设项目。项目周边还有绵延数公里的原生态自然资源—卧龙山，山体植被丰富多样，覆盖了多种名贵树种，四季常绿、鸟语花香，空气清新。

2.7 周边配套设施

2.7.1 生活配套设施情况

图2.3 溧水高级中学

图2.4 溧水第一人民医院

溧水区永阳街道系成建制原在城镇、城郊乡、东庐乡合并成的溧水区中部大镇。系溧水区区政府驻地，溧水区政治经济文化中心。全街道辖11个行政村、11个居委会，是一个中等发达程度小城市。永阳街道民风淳朴，资源丰富，气候温和，四季分明，不仅有着历史悠久的文化古迹（如百里秦淮、洞壁琴音等），而且秉承了“江南弟子多才俊”的文化传统，拥有充沛的人力资源。拥有江苏省省级经济开发区-溧水区经济技术开发区南区，是“南京市制造业基地”。是溧水区民营经济的发源地和活跃区，市场上有上万名永阳“农民经纪人”（类似于温州模式）。

永阳街道紧邻南京禄口国际机场，是连接苏、浙、皖、沪的重要交通节点，境内路网发达，高速路密度全国领先。常合高速、宁杭高速、宁宣高速在境内交汇，贯穿东西南北，123、243、246、340、341省道等干线公路纵横相连，构成了快速通达的交通网络，已形成了“五分钟上高速、十分钟到机场、半小时进市区，五十分钟到港口，两个小时抵沪杭”的交通格局，隶属南京半小时经济圈。永阳街道始终坚持工业立镇，紧紧围绕项目引进、项目推进、项目服务，加快转型、创新发展，工业经济稳步快速增长、跨越发展态势强劲。

永阳街道三次产业协调推进，一、二、三产业所占比重分别为5%、53%、42%。农业基础设施和品牌基地建设不断加强，呈现新的亮点，初步形成了果蔬苗木、山栀、食用菌、獭兔等四大生产加工基地。

2.7.2 市政配套设施情况

供水系统：市政供水，水电表均为一户一表，每户独立水表；
供电系统：市政供电220V-250V，110KVA变电站，引入位置致远路，距离宗地约2.7公里，总底须设开闭所；

供水：引入位置永湖路，距离宗地东侧约280米；

天然气：引入位置机场路距离宗地约2.6公里；

雨污水：排入位置永湖路；

电源、电视：引入位置永湖路，埋地敷设；

电话：引入位置永湖路，埋地敷设。

2.8 项目概况总结

宗地位于溧水核心地带，周边环境优美，交通便捷，市政配套设施十分完善，适宜开发高品质住宅。宗地地面平坦，并无较深的沟壑。宗地为政府储备建设开发用地，由政府挂牌出让，土地使用权的获取方式符合国家、地方政策法规。该项目也是一个集别墅、五星级酒店办公和商业街、高端住宅于一体的综合项目。

3 南京城市发展情况

3.1 南京城市概况

图3.1 南京地理位置

南京市位于长江下游中部富庶地区，江苏省西南部。南京，简称宁，是江苏省省会，副省级城市，全省政治、经济、科教和文化中心，是国务院确定的首批中国历史文化名城和全国重点风景旅游城市。南京地处中国沿海开放地带与长江流域开发地带的交汇部，是长三角经济核心区的重要区域中心城市，是国家重要的综合性交通枢纽和通信枢纽城市。11个市辖区：玄武、秦淮、建邺、鼓楼、雨花台、栖霞、江宁、浦口、六合、溧水、高淳,乡（镇）。
南京是中国四大古都之一，素有“六朝古都”、“十朝都会”之美称，历史悠久，文化底蕴厚重，各类遗存众多，历史名人辈出，是中华文明的重要发祥地之一，是黄河文明与长江文明的交汇地。
南京是华东地区重要的交通、通讯枢纽。它建立了全方位、立体化、大运量的交通运输网络，铁路、公路、水运、空运、管道五种运输方式齐全。高铁南京南站是亚洲地区最大的铁路枢纽中心，拥有现代化的通讯体系。
南京是全国重要的综合性工业生产基地。经过多年的发展，南京已形成以电子信息、石油化工、汽车制造、钢铁为支柱，以软件和服务外包、智能电网、风电光伏、轨道交通等新兴产业为支撑，先进制造业和现代服务协调发展的产业格局。南京位列中国城市综合实力“50强”的第5名，是国际上看好的21世纪亚洲环太平洋地区最具发展前景的城市之一。

3.1.1 南京城市交通

铁路：宁铜铁路、京沪高铁；

公路：沪宁、宁连、常合、宁杭等高速；

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