论文总字数：38135字

毕 业 设 计

目 录

1 前言 4

2 概述 4

2.1 项目概况 4

2.2 设计背景 5

2.3 设计依据 5

2.4 设计工作步骤 6

3 项目概况 7

3.1 宗地基本资料 7

3.2 宗地出让进程 8

3.3 规划设计条件 9

3.4 宗地现状 9

3.5 交通状况 10

3.6 周边环境 10

3.7 周边配套设施 10

3.8 项目概况总结 11

4 淮安城市发展情况 11

4.1 淮安城市概况 11

4.2 淮安市清浦区 14

4.3 淮安经济环境 17

4.4 淮安文化背景 18

4.5 淮安城市规划 20

4.6 宗地所在区域发展情况 22

4.7 淮安城市发展情况总结 23

5 淮安房地产市场分析 23

5.1 房地产市场总体状况 23

5.2 淮安住宅市场状况 27

5.3 淮安住宅市场供应产品特征 29

5.4 淮安房地产市场总体分析 31

6 商业物业市场分析 32

6.1 淮安市商业现状 32

6.2 商业现状分析 36

6.3 项目周边商业分析 36

6.4 项目商业定位建议 36

7 淮安住宅消费者需求分析 38

7.1 客户需求分析 38

7.2 客户个人信息居住满意度分析 41

7.3 淮安住宅消费者需求总结 44

8 项目定位 45

8.1 项目SWOT分析 45

8.2 项目定位 46

9 项目概念规划 47

9.1 设计理念 47

9.2 项目投资建议 48

10 项目投资分析 50

10.1 项目成本分析 50

10.2 资金筹措及进度安排 52

10.3 销售价格分析 53

11 经济效益分析 57

11.1 项目盈利能力分析 58

11.2 项目不确定分析 60

11.3 经济效益分析总结 61

12 主要结论和建议 61

12.1 项目主要开发数据 61

12.2 项目主要开发风险 62

12.3 结论与建议 63

1 前言

中国房地产业的发展起步于20世纪80年代，随着住房使用制度和土地使用制度改革的不断推进与深化，房地产市场逐步发育并走向规范、成熟。在日趋激烈的市场竞争环境下，对于市场营销理论，中国的房地产开发企业经历了从不了解到了解，从不需要到需要的过程。特别是近几年来，市场营销观念实践也是异常丰富多彩。

淮安虽只是中国的一个三线城市，但却是一座历史名城。追随着改革开放的脚步，淮安经济发展突飞猛进，其中作为支柱产业的房地产业发展尤为繁荣。为了研究淮安房地产业的发展，本调查报告特地选择了淮安市清浦区为研究地点，淮安市清浦区的恒大名都项目为研究对象，来了解当地城市发展现状及经济发展水平、消费者需要状况，从而为整体运作打下坚实的基础。

本次调查采用的是实地走访、资料查找、定量测算等方法，得到大量详实的数据。现将调查内容分析如下。

2 概述

2.1 项目概况

恒大名都项目位于淮安市清浦区北京南路99号，总建面积约90万㎡，以欧洲新古典主义风格而建筑，有上万平米皇家园林、约8600㎡阔美中央内湖、约5200㎡超五星级尊荣会所、欧陆风情商业街、国际双语幼儿园等奢华设施配套。独创9A精装体系，整合世界知名品牌，精选专家级施工企业，构建正统豪门生活。恒大旗下国家一级资质物业管理—金碧物业公司，24小时贴心英式管家服务，提供私人铂金级服务。 随着淮安大量企事业单位的南迁，政府机构的相续入驻以及淮安大学城、新会展中心、1912酒吧街、汽车南站运作的持续拉动，清浦新城板块在两年内将会拥有几十万的高端常住人群。

目前，恒大名都一期房源已全面进入准现房时代，拎包即可入住。精装三房、四房也热销中。随着淮安政府“东扩南连”政策的出台，恒大所在区域——清浦新城将成为淮安城市开发走向，并承担起淮安新一轮经济发展重任。清浦新城作为淮安的南大门，则成为了城市“东扩南连”中淮安南翼发展的主要落脚点，全力打造“清浦新城”建设已全面开启清浦新城现代服务业集聚区将建设多个大型城市商务综合体，以满足淮安及其周边地区生活消费品、家居家装商品、创意产业、高端物流、文化休闲、大型shoppingmall等需要。

2.2 设计背景

恒大名都项目位于清浦区北京南路与柯山路的交界处，统计数据显示，清浦板块的商品住宅销量约占市区商品住宅总销量的一部分。板块内的商品房成交均价远高于市区整体成交均价。据了解，在该区域房地产快速发展的背后，是合理的产城融合的发展规划。政府部门在改造工程启动前，就专门聘请了国际知名设计师为此项目量身打造规划设计。

教育作为一种稀缺性资源，作为一种社区配套，给业主带来很大的便捷，恒大名都-人民小学、开明中学双优学区，近享名校的优质教育资源，纸香墨飞，人文气息浓郁，让课堂成为家中风景的一部分，只为独具慧眼的有识之士量身打造。同时，城南中心幼儿园迁址恒大名都园区内，开园在即！真正的12年一站式教育。只有专业、有实力的房企，给出符合区域发展的规划，才能放行。

恒大名都是淮安清浦区内重要的建设项目。它的建设将配合淮安城市发展的战略需要，目前高端住宅努力追求的正是这种拥抱生态自然，建筑与生态完美融合的形态。而恒大名都正是融合自然与建筑，诠释了格调十足的理想生活。恒大名都拥有阳光湖公园绿肺、京杭大运河景观带，且项目打造新古典欧陆园林风格，内部有数万方的集中景观绿地，绿化率高达35％以上，中央湖景水光潋滟，芳草绿茵浑洒阳光心情。恒大名都超1.3万㎡影城的面市，多种业态组合，品牌商超、特色美食，星级影院等配套一应俱全，从餐饮到娱乐，从购物到居住，无一不体现着恒大名都人性化的服务设计它的建成将使清浦区不再仅仅是一个适合于工作的区域，同时还是一个适合于居住和休闲的区域。因此它的建设将为清浦区的产业提升提供强有力的支持。

2.3 设计依据

编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

a）《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号，中华人民共和国建设部编，2000年9月18日；

b）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资[2006]1325号，中华人民共和国国家发展改革委员会、建设部，2006年7月3日；

c）《投资项目可行性研究指南（试用版）》计办投资[2002]15号，中华人民共和国国家发展计划委员会办公厅，2002年1月4日；

d）《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》苏政发[2011]22号，江苏省人民政府，2011年3月8日；

e）《淮安市城市总体规划(2009-2030)》，淮安市规划局，2011年；

f）《2013年淮安市国民经济和社会发展统计公报》，淮安市统计局，2014年；

g）《住宅设计规范》GB50096-2011；

h）《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993；

i）其他相关专业设计规范；

j）淮安市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料。

2.4 设计工作步骤

a）确定研究项目，进行调查。

首先确定研究项目并对其进行进行实地调查，收集相关资料。调查项目所在地区房地产状况，进行市场和社会调查，收集各方面所必需的信息资料和数据。

b）调查数据整理及分析。

通过实地调查所搜集的资料，对淮安房地产市场、住宅消费群体需求等方面进行分析，并据此进行项目定位。

c）项目投资建议与销售价格分析。

通过前阶段资料分析的积累与铺垫，确定研究项目可选方案，即进行项目投资建议，在此基础上用市场比较法对销售价格进行分析，以确定研究项目的价格。

d）编制可行性研究报告。

最后对研究项目进行可行性研究报告的撰写，并根据老师给出的建议完善可行性研究报告。

3 项目概况

图3.1 淮安市城区图

淮安现辖涟水县、洪泽县、金湖县、盱眙县四个县级市以及楚州区、清浦区、淮阴区、清河区四个行政区。

3.1 宗地基本资料

恒大名都项目位于清浦区清浦大桥南侧，北京南路与柯山路交界口。

四至：东至淮海南路，西至北京南路，南至柯山路，北至京杭大运河。

面积：根据淮安市国土局2010年5月19日提供的《土地勘测定界技术报告书》，宗地占地面积为191400㎡。

用地性质：商业、商住、住宅用地。

宗地主要控规：住宅容积率≤2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。

宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，土地基准地价为1730元/㎡，总价款为33112.2万元。

3.2 宗地出让进程

3.2.1 出让方式

宗地于2010年6月22日挂牌出让，基本资料如下：

图3.2 宗地平面图

该图整体为恒大名都，标号B处为该项目南门，紧邻柯山路；标号A都为西门；矩形内为恒大名都整体。

表3.1 土地概况

3.2.2 竞价方式

此次挂牌活动设有底价，地价和增价规则于土地挂牌截至当日即2011年6月22日16时公布，按照价高者得原则确定竞得人。

3.2.3 报名时间

2010年6月11日8时30分至2010年6月22日16时（节假日休息），申请人可到淮安市清浦土地交易中心向淮安市国土资源局清浦分局提出书面申请。竞买保证金到帐的截止时间是2011年6月22日16时。经审查，具备申请条件，并按规定交纳竞买保证金的申请人，淮安市国土资源局清浦分局将于2010年06月22日17时前确认其竞买资格。

3.2.4 挂牌时间

2010年6月15日9时30分至2010年6月24日14时30分（节假日休息）。

3.3 规划设计条件

3.3.1 土地使用性质

商业、商住、住宅用地。

3.3.2 土地使用强度

容积率商业为1.2，住宅为1.8；绿化率商业不小于25%，住宅不小于35%；建筑密度商业不大于35%，住宅不大于30%。

3.3.3 市政公共设施

须建公厕、垃圾收集点（3个）、垃圾转运站、开闭所等。

3.3.4 交通组织

小区出入口开设在南面和西面，紧邻柯山路与北京南路，设有地下车库。

3.3.5 建筑风格

本项目采用具有欧洲新古典主义特色的建筑风格，确立以人为本的设计理念，尤其尊重人的生活行为特征，体现出对人的关怀，倡导先进的生活理念。

3.3.6 其它

应满足相关规范以及消防、人防的要求。

3.4 宗地现状

目前，恒大名都一期房源已全面进入准现房时代，年底即可拎包入住。精装三房、四房热销中。随着淮安政府“东扩南连”政策的出台，恒大所在区域——清浦新城将成为淮安城市开发走向，并承担起淮安新一轮经济发展重任。清浦新城作为淮安的南大门，则成为了城市“东扩南连”中淮安南翼发展的主要落脚点，全力打造“清浦新城”建设已全面开启。清浦新城现代服务业集聚区将建设多个大型城市商务综合体，以满足淮安及其周边地区生活消费品、家居家装商品、创意产业、高端物流、文化休闲、大型shoppingmall等需要。

恒大名都位于北京南路东侧，柯山路北侧，目前地块部分已开发，土地平整，周边环境优美适于居住。

3.5 交通状况

项恒大名都位于淮安市清浦区清浦大桥南侧，周边交通便利，盛享10分钟城市生活圈：毗邻风景秀美运河景观带、正在建设的阳光湖公园；13路、27路、48路等公交线路近在咫尺，未来多条公交线路将通达淮安各地；距淮海路中心商圈约4公里，距楚秀园约2公里，繁华与静谧之间，瞬间实现自由切换。

3.6 周边环境

恒大名都项目周围环境优美，没有严重污染空气的企业，毗邻风景秀美运河景观带、正在建设的阳光湖公园，生活环境非常好。宗地南侧相邻的柯山路与西侧的北京南路是交通主干道，会造成一定的噪声污染。

3.7 周边配套设施

3.7.1 生活配套设施情况

图3.3 恒大名都正门及繁华商业街

恒大名都毗项目邻风景秀美运河景观带、正在建设的阳光湖公园；6路、13路等公交线路近在咫尺，未来多条公交线路将通达淮安各地；距淮海路中心商圈约4公里，距楚秀园约2公里，繁华与静谧之间，瞬间实现自由切换。恒大名都斥巨资打造奢华级配套，涵盖高水准国际双语幼儿园、风情商业街及超五星级豪华会所，会所内置恒温游泳池、桌球室、乒乓球馆、瑜伽馆、汗蒸房、阅览室、舞蹈室、健身房等运动休闲配套，名门生活，宜动宜静，转换之间，尽享休闲生活，极致尊崇。

3.7.2 市政配套设施情况

供水系统：市政供水，水电表均为一户一表，每户独立水表；

供电系统：采用220V交流电源，由UPS电源提供；

供水：引入位置柯山路，距离宗地南侧约200m；

供热：目前淮安市没有市政供热设施；

天然气：引入位置北京南路距离宗地约1.5公里；

雨污水：排入位置柯山路；

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