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摘 要

本文首先对2013年至2015年三年间的江苏省商品房价格情况进行了介绍，通过同比、环比以及和其他具有代表性的省市进行对比等多种方法，对其进行分析，并得出相关结论：虽然增长速度不断在减缓，但其仍然处于持续走高的态势。然后对江苏省三大区域间的具体情况进行比较和调查分析。最后再从九种因素入手，分别探究其对房价的影响，找出三大区域存在的一些问题，并结合政府出台的相关政策寻找解决方法。

关键词：商品房价格，影响因素，江苏省

Abstract：This thesis first introduces Jiangsu Province commercial housing price from 2013-2015,using methods like through the year-on-year, chain and other with representative provinces and municipalities to carry out comparison and other methods, the analysis, and draw a conclusion: although growth rate of continuous slow.Then compare and analyze the specific situation of the three regions of Jiangsu province. Finally, from the nine factors, respectively, to explore the impact on housing prices, to identify the existence of some of the three major areas, and combined with the government introduced the relevant policies to find solutions.

Keywords：commercial housing price, influence factor, Jiangsu Province

目 录

1 前言 4

2 江苏省商品房价格现状 4

2.1 近年来江苏省商品房价格变化情况 4

2.2 苏南、苏中与苏北之间的比较 6

3 江苏省商品房价格变化的影响因素 7

3.1 经济发展因素 7

3.2 居民收入因素 7

3.3 消费水平因素 8

3.4 金融因素 8

3.5 土地价格因素 8

3.6 房地产开发商因素 9

3.7 城市规划因素 10

3.8 金融政策因素 10

3.9 区位因素 10

结 论 11

参考文献 12

致 谢 13

1 前言

从2016年开始，中国正式进入了新一轮的“五年规划”。在“十二五”期间，中国经济领域的发展以及城市化进程的速度均有不同程度的提升。房地产市场也保持着相对稳定的发展状态，在国民经济中所占的比重逐渐增大，房地产业已经逐步成为了中国的支柱性产业。其中，商品住宅不仅在百姓的日常生活必不可缺，同时也在逐渐成为一个热门的投资项目。虽然房地产业在中国诞生、发展的时间较短，但是由于中国人口基数庞大，以及其自身的特殊属性，房地产业已经与其他各行各业形成了紧密联系的关系链。不仅如此，其也极易受到城市自身发展情况的影响，因此成为了国家需要进行宏观调控的几个重点行业之一。本文将以江苏省为例，对商品房价格的现状及其相关影响因素进行分析研究。从江苏省整体角度出发，房地产市场发展前景较为可观，无论是商品住宅或是商铺，均已成为当地百姓在进行投资时首先会选择的项目之一。这样的地位促使江苏省的房价一直保持着迅猛增长的势头，个别城市以及某些特殊地段的房价更是比其他地区的同类型房地产产品高出很大一部分。

2 江苏省商品房价格现状

2.1 近年来江苏省商品房价格变化情况

具有经营资格的房地产开发公司，通过出让的方式获得土地使用权后，进行建造、经营的住宅，被称作商品房。商品房均按照市场价进行出售。商品房的价格主要由土地使用权获得费、开发成本、住宅开发期间费用、税金、利润等构成^[1]。

国家统计局于2015年年底发布了一组全国商品房销售金额及销售面积的有关数据：由于房价上涨过快，导致了全国商品房销售总金额虽有所上涨，但销售总面积却同比下降。江苏省商品房价格在整体上也存在着相似的变化。下面将结合江苏省的具体实际情况和有关数据，对近年来江苏省商品房价格的现状及其变动情况进行分析^[2]。

2015年全年期间，江苏省各市的商品房价格涨跌情况各不相同：如苏南地区的商品房价格普遍持续上涨；苏北地区的商品房价格略有下跌；苏中地区表现得较为平稳。而每个城市之间，也因各地经济发展情况不同或地理位置差异等原因，存在着较大差距。通过这些对比可以看出，江苏省各地的房价存在着巨大的落差。从江苏省的整体情况来看，江苏省2015年商品房价格所表现出的状态可以概括为以下几点：

（1）呈现出逐步走高的态势

从2010年之后的情况来看，江苏省的房地产投资势头迅猛，一直保持着持续较快上升的状态。随着当地城市化进程的深入以及百姓生活水平的提高，出现了一种供需均较为火热的发展局面。从2010年到2015年的六年的时间里，根据江苏省统计年鉴中的数据比较可以看出，江苏省商品房品均价格上涨了约905元/平方米，增长率为62.6%。不过需要注意的是，目前部分商品房是以期房的形式进行销售的，因此在各项统计数据中所提到的商品房价格和最终建成后销售的价格中存在着一个时间上的差别，因此，居民所面临的商品房实际价格要比相关统计数据中的房价高出一截。

（2）房价涨幅高于全国平均水平

江苏省与上海、浙江、山东、广东这四个在全国范围内，不论是经济发展情况还是在房地产市场中都比较具有代表性的省市相比较而言，房地产价格的涨幅处于中间地位。从全国的商品房价格走势来看，江苏省房价上涨并不是一种个别现象，它在一定程度上也是反应了全国商品房价格的变化大体趋势。根据江苏省统计年鉴，2015年江苏省商品住宅的平均市场销售价格与2014年年底相比，上升了16.5%，比全国总涨幅多出约1.6个百分点。上海上涨4.3%，浙江上涨3.4%，比江苏省低。而山东上涨22%、广东上涨17.5%，比江苏省略高。

（3）市区的商品房价格与县区或县级市之间的落差不断拉大

商品房的售价与区位之间，有着非常大的关系。从2015全年情况来看，商品房的区位优势显得更加重要。市区与县区或县级市之间的商品房价格在不断的拉开更大的差距。从江苏省统计年鉴中房地产开发投资主要指标等有关数据的分析来看，2015年里，江苏省的十三个地级市的商品房的平均售价比上年年底增长了17.6%。将县城及县级市的商品住宅平均售价与其进行同期对比分析得出，后者比前者高出约965元/平方米，涨幅多出约3.9个百分点，比几年之前的相差643元/平方米，涨幅之差为2.5个百分点提升了近一半。可见两者之间的差距的明显扩大^[3]。

（4）十三个地级市的房价存在较大差距，价格上涨地幅度也各不相同

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