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摘 要

近几十年由于改革开放带动的国民经济的发展，人们生活水平提高的同时房地产行业也得到消费者的重视。人们开始注重投资、理财，而房地产业的稳定性和持久性得到大多数人的青睐，购房者对房地产产品的观念逐渐改变，一方面是为了满足衣食住行等生理方面的要求，另一方面是作为一个投资者看待房地产市场发展潜力的精神层面的满足感。而企业为了迎合大众的需求，在市场上能稳定持续的发展达到盈利的目标，开发商和房地产开发企业必须将营销策划摆在至关重要的位置。本文结合了淮安市亿丰时代广场的二期开盘营销策划，讨论分析淮安市房地产市场的发展和机遇。

关键词：房地产行业 ，购房者，投资者，盈利的目标 ，营销策划

Abstract： In recent years due to the development of the reform and opening up the economy, the improvement of people"s living standard at the same time, the real estate industry has been the attention of consumers. People began to pay attention to investment, financing, and the stability of real estate industry and persistence are the majority of people of all ages, the purchase of real estate product ideas change gradually, one is to meet the physiological requirements of basic necessities of life, on the other hand, as an investor and look at the real estate market development potential of the spiritual satisfaction feeling. But the enterprise in order to meet public demand can be stable and sustainable development to achieve the profit target in the market, developers and real estate development enterprises must be put in the important position of marketing planning. This paper combines Huaian Yifeng Times Square for two days in marketing planning, discussion and analysis of Huaian City real estate market development and opportunities.

Keywords: the real estate industry, purchase, investor, the profit target, marketing planning

目 录

1 设计选题说明 4

1.1 选题依据 4

1.2 设计项目概况 4

1.3 设计目的和要求 4

1.4 数据资料选取 4

1.5 设计重点难点 5

1.6 设计实现可能性分析 5

2 设计依据 5

2.1 理论与方法 5

2.2 规范和标准 5

2.3 参考文献的选用 6

3 设计的技术路线 6

4 设计成果分析 7

4.1 设计结论分析 7

4.2 设计可行性分析 7

5 设计的价值 7

5.1 对专业学习的作用 7

5.2 对社会工作的作用 8

结 论 9

参 考 文 献 10

致 谢 11

设计选题说明

1.1 选题依据

本人对房地产营销策划这个课题很有研究的兴趣，并且在房地产营销策划公司实习，反复经历体验了房地产营销策划的过程，对我所研究的项目能有更深一步的了解。在搜集房地产销售信息和资料方面能充分能体现出我的逻辑思维能力和条理性，选亿丰时代广场是因为它在淮安的知名度高具有代表性，大众追捧比较激烈，所以选择这个研究课题进行毕业设计。

1.2 设计项目概况

项目总建筑面积42㎡，北侧这片裙房就是大型商业区，主要以青少儿为主题的大型城市综合体。这样的主题广场在苏北地区是块空白，而商业便从此填补了这一空白，商业广场融入了青少儿的健康成长和教育配套。

亿丰时代广场二期开盘营销策划方案主要针对3号楼和4号楼，为了适应各个年龄层、各个薪资级别、各个地区人的需求和习惯，本次推出7种户型，房源情况有所差异，均价5600元/平米，面积90㎡三房—140㎡三房。二期销售的商铺共四层，面积4.2-43㎡。目前三层商铺已售空，都拥有独立产权和自带消费群体。均价分别为一层3万/㎡，二层1.6万—1.8万/㎡，四层1.1万—1.3万/㎡，面积10-30平米。

1.3 设计目的和要求

设计目的是通过了解亿丰时代广场的营销方案作为一个完整的毕业设计体现出本人对房地产营销的了解和认识得到了提高，设计要求加入自己对项目二期开盘营销的想法，作为一个营销人员的眼光正确的推销出房地产产品。

1.4 数据资料选取

在实习之前，我主要通过网上查阅相关开盘营销的方案特别是二期开盘营销。在营销策划公司实习的时候到小区里参观记录房屋户型、楼层高度、楼层间距、楼层朝向、进深和开间，查阅开发企业前期的策划和开盘当天的营销活动流程和安排。在研究亿丰时代广场二期开盘营销方案的同时，关注同地区同类型楼盘的资料，主要通过网上搜集和比较，分析本项目的优缺点。

除了网上的资料，我还对市场上的竞争楼盘进行了调查研究，研究的内容主要是价格、区位、交通等，这些简单的，数据含量不是很多的我选择询问淮安当地的同学的老师以及工作中的同事和项目人员，他们很多都对淮安当地的楼盘情况非常熟悉。特别是置业顾问和经理等从事房地产营销行业的人员，对淮安的街道、交通和区位因素了如指掌。

1.5 设计重点难点

本次设计所涉及的住宅商铺综合体的二期开盘营销活动主要难度在于前期的策划和当天营销活动流程，以及房屋的促销策略。二期开盘营销方案比项目的营销策划难，营销策划主要是偏理论性的，分析项目情况，市场情况和竞争者，针对产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略这几方面着重展开分析，制定出企业独特的营销策略吸引更多的消费者。

二期开盘营销方案偏实质性操作方面的内容，是将营销策略转化为开盘活动中的具体流程和推广方式，是开盘当天的促销活动和房源情况介绍，写的很琐碎。而且毕业设计除了内容方面的要求很详细很具体外，对于格式的要求也很复杂，很锻炼人的忍耐力和细心程度。

1.6 设计实现可能性分析

虽然我在营销策划公司积累的经验和教训还不足以应对本次毕业设计，但是我通过亲自去项目地了解信息和向指导老师请教有关问题，比如二期开盘和营销策划方案的区别，二期开盘和一期开盘的区别，以及写作重点的不同。在指导老师的解答之后，我又反复查阅和比较了相关资料中二期开盘的重点，逐渐克服了种种困难，特别是对于资料的参考经过反复的推敲，改编成了自己的内容，我在撰写毕业设计的时候保持着一颗没有最好，只有更好的心，完成了这次毕业设计。

2 设计依据

2.1 理论与方法

本文以市场营销理论为基础，结合淮安当地房地产市场状况，采用定量与定性相结合的方法，通过对房地产市场营销策略进行研究，并以淮安市亿丰时代广场的二期开盘营销方案作为参考，总结出开盘营销的策略和活动安排。

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