论文总字数：25929字

毕 业 设 计

目 录

1 前言 2

2 项目概况 2

2.1 宗地基本资料 2

2.2 项目地块情况 2

2.3 项目定位 3

2.4 可行性研究报告编制依据 3

3 项目市场分析与定位 4

3.1 城市概况 4

3.2 项目市场调查分析 7

3.3 地块分析 11

3.4 产品定位 12

3.5 SWOT分析  17

3.6 方案选择 20

4 项目投资估算 21

4.1 项目经营费用估算 21

4.2 项目总投资估算 23

5 销售价格分析 24

5.1 住宅定价依据 24

5.2 销售税金及附加 25

6 资金筹措计划 26

7 财务分析 26

7.1 相关技术经济指标说明   26

7.2 一般技术经济指标说明  27

7.3 现金流量分析 27

8 不确定性分析 29

8.1 敏感性分析 29

8.2 盈亏平衡分析  29

9 可行性研究结论与建议 30

9.1 经济评价与不确定分析的结论概述 30

9.2 建议 30

10 可行性研究结论 30

11 附录 32

1 前言

该设计内容为淮安幸福城房地产项目可行性研究报告。设计首先对淮安市的房地产投资环境、房地产市场状况进行调查、分析和预测，设计编写始终坚持以房地产理论为指导，以地区房地产市场为背景，以项目可操作性为基础，该可行性研究从市场调查工作出发，在此基础上选择市场细分因素，确定细分市场，在市场细分的基础上，通过对细分市场的评价，明确项目所针对的目标市场，并对项目的经济财务进行有效分析，然后根据所得数据汇总成可行性研究报告。

2 项目概况

2.1 宗地基本资料

本案位于淮安市淮阴区承德北路与淮涟路交汇处，具体内容如下：

面积：根据淮安市国土资源局2013年5月17日发布挂牌出让公告《淮安市市区国有建设用地使用权出让公告通国土资出告（2013）第11号》，地块面积：41020.65㎡。

用地性质：居住、商业用地。

宗地主要控规：建筑面积：≤41020.00㎡，建筑密度：≤18%，绿 化 率：≥45%。

宗地获取方式及成本：宗地以挂牌方式进行公开出让，出让价格为4158元/㎡，总地价为1.706亿。

2.2 项目地块情况

本项目位于淮安市淮阴区内，东至承德北路，西临银川路，南到黄河东路，北靠北京东路。淮阴区是淮安市的老城区，虽然市政配套尚不完善，但是黄河广场、樱花园的规划建设使本区成为一个生态居住区，而众多新建小区也因此来吸引客户，如黄河花园、樱花小区、阳光小区等，另外大润发规划的4500㎡的商业街也会为本区提供生活配套设施，本区的房地产发展前景十分良好。

本项目规划总用地面积约为41020.65平方米，容积率为4.60，建筑密度16%，绿地率45%。

图2-1 项目地块地理位置图

2.3 项目定位

项目规划建设大型高档时尚居住社区，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的高品质生活。项目内配套完善、档次高端，将引进商场、酒店，超市等大型商业项目。

2.4 可行性研究报告编制依据

1.《城市居住区规划设计规范》；

2.《淮安市城市拆迁管理条例》；

3.《城市居住区公共服务设施设置规定》；

4.《住宅设计规范》；

5.《住宅建筑设计标准》；

6.《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；

7.《城市道路绿化规划及设计规范》；

8.《高层民用建筑设计防火规范》；

9.淮安市发改会“十二五”规划；

10.项目单位提供的资料及数据；

11.国家建设部2000年9月颁发的《房地产开发项目经济评价方法》；

12.国家及淮安市对房地产开发项目取费的规定；

13.各类房地产市场信息资料；

14.地区投资环境资料；

15.其他有关法规、规范和标准。

3 项目市场分析与定位

3.1 城市概况

1.城市简介

淮安位于江苏省中北部，江淮平原东部。地处长江三角洲地区，南京都市圈紧密圈层城市。是古淮河与京杭大运河交点，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖，也是中国优秀旅游城市、全国卫生城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市、国家级低碳试点城市。

淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00"～34°06ˊ00"，东经118°12ˊ00"～119°36ˊ30"之间，北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。淮安市属江淮平原，陆地总面积892万公顷。淮安市土地资源类型比较丰富，除了缺少园地中的橡胶园、牧草地中的人工草地、水域中的冰川和永久积雪，其他土地利用类型均有分布。耕地和水域是主要地类，面积较大。淮安市实有耕地面积39.28万公顷，其中，水田25.90万公顷。此外，淮安市还有可供开发的黄河故道和其他河湖滩地近7万公顷、水域面积31.26万公顷。

2.城市交通

航空：淮安涟水机场位于淮安市东北方向，涟水县陈师镇境内，距离淮安市中心22公里，距离涟水县城10公里。

铁路：正在建设的连盐淮铁路是一条区域间城际铁路，将加强淮安、盐城、连云港这三个长三角北部城市之间的区域联系，使淮安更深的融入到沿海大开发中，为淮安的外向型经济的发展注入了更强的活力。即将规划建设的还有宁淮城际铁路、连淮扬镇铁路、徐（淮）沪铁路，将使淮安接轨省内的南京、扬州、镇江、徐州等城市，同时又多了一条铁路直达上海，使淮安人民的出行又多了一个选择，更加快了长三角同城化的进程。

公路：淮安境内公路，已经建成和即将建成的京沪、宁宿徐、淮盐、淮宿、宁淮等五条高速公路在境内交汇，新长铁路纵贯全境。随着苏通大桥、沪通铁路的建设，淮安到上海的时空距离大大缩短，从而更直接的接受上海的辐射，使淮安更紧密的融入长三角经济圈，加快实现区域经济一体化。

水运：同时境内水运河道纵横交错，京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水运网络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变。

3.区域地形地貌

淮安市耕地分为水田、早地、望天田、水浇地和菜地等5类，其中水田比重最大，占三分之二。耕地土壤主要为水稻土类、潮土类、砂语黑土类、黄棕壤土类、基性岩土类、石灰岩土类。由于灌溉条件优良，风调雨顺之年，淮安市大部分耕地仍可高产稳产。林地主要分布在盱眙县丘陵地区，牧草地也几乎全部在盱眙县境内。

4.区域人口概况

根据淮安市统计局公布的第六次人口普查统计结果，淮安市人口主要数据如下：淮安市常住人口为4799889人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的5130605人相比，十年共减少330716 人，下降6.45%。年平均降低率0.66%。

5.淮安市淮阴区

淮阴区，是江苏省淮安市下辖区，原称江苏省淮阴县。位于江苏省北部平原的腹地，因古代县域在淮河南岸（水之南为阴）而得名。2001年江苏省行政区划调整，淮阴县更名为淮安市淮阴区。淮阴区西南濒临的洪泽湖，东与涟水县、淮安区接壤，北隔六塘河与沭阳县相望，西与泗阳县相连，中间半环抱淮安市清河区和淮安市清浦区。淮阴区2014年人口为78万，面积为1264平方公里，政府所在地在王营镇。2014年地区生产总值280.03亿元。

3.1.1 淮安经济环境

2014年，淮安市经济社会发展呈现出“稳中有进、质态向好、改革深化、民生改善”的良好态势，圆满完成了市七届人大三次会议确定的各项目标任务，取得了新常态下全面突破的新业绩。主要经济指标增幅继续位居全省前列，列入省统计的18项主要指标中，淮安市有5项指标增幅位居全省第一，地区生产总值及投资、消费、收入等一批核心指标增幅的位次前移。完成地区生产总值2455.4亿元，同比增长10.9%；公共财政预算收入308.5亿元，增长13.7%；金融机构本外币存贷款余额分别达2036.9亿元、1635.6亿元，增长17.3%和17%；城乡居民人均可支配收入分别达25798元、12010元，同口径增长9.4%、11.6%。淮安市城镇化率达56.5%，产业转型升级步伐加快，经济发展实现扩量提质。统筹推进稳增长促转型，经济增长稳中有进，优势特色产业集聚度明显提高，科技创新水平持续提升。经济保持平稳增长。充分发挥投资的关键作用和消费的基础作用，完成规模以上固定资产投资1795.7亿元，增长23%，其中工业投资增长25.6%；实现社会消费品零售总额814.8亿元，增长13.1%，完成进出口总额41亿美元，增长12.2%。强化项目建设的带动作用，14个省级和220个市级重大项目加快建设，开工超亿元工业项目151个，新增规模以上工业企业223户、销售超亿元企业45户，规模以上工业增加值增长12.9%；实施投资超3000万元农业产业项目111个、同比翻了一番，新增销售超亿元龙头企业11户，完成农村水利投入10.6亿元，粮食生产实现十一连增，实施投资超亿元经营性三产项目158个，服务业增加值突破千亿元，建筑业产值达1226亿元，产业结构不断优化。

2015年，政府全面贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中全会和中央经济工作会议、省委十二届九次全会精神，紧紧围绕市第六次党代会第四次会议部署，积极适应经济发展新常态，准确把握稳中求进总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，以改革开放和科技创新为动力，以优化投资和扩大消费为支撑，以改善民生和生态文明建设为根本，努力开创淮安市经济社会平稳健康发展的新局面。今年，地区生产总值增长10%左右，公共财政预算收入增长11%，规模以上固定资产投资增长18%，社会消费品零售总额增长13%左右，注册外资实际到账增长5%，城乡居民人均可支配收入分别增长9%和11%，城镇登记失业率控制在4%以内，居民消费价格指数不超过全省平均水平。

3.1.2 淮安的文化背景

淮安（2001年由原地级淮阴市更名而来），古名：清河、清江浦、淮阴等， 秦时置县，境内有著名“青莲岗文化”遗址。至今已有2200多年的历史，历史上淮安曾是漕运枢纽、盐运要冲，驻有漕运总督府，江南河道总督府。国家历史文化名城。历史上与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”，有“中国运河之都”的美誉。淮安位于江苏省中北部，江淮平原东部。地处长江三角洲地区，南京都市圈紧密圈层城市。是古淮河与京杭大运河交点，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。也是中国优秀旅游城市、全国卫生城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市、国家级低碳试点城市。与扬州等为淮扬菜的主要发源地之一，为江淮流域古文化发源地之一。淮安历史悠久、人杰地灵。是时任中共中央政治局常委、中华人民共和国第一届国务院总理周恩来同志的故乡，也是现任中共中央政治局委员、中华人民共和国副主席李源潮同志的故乡。

3.1.3 淮安市城市规划

城市规划随着21世纪城市经济主导地位的凸现，在城市建设、经济、社会发展中，越来越发挥出其重要的调控、指导、引导的效应。近年来，按照市委、市政府提出强化城市规划龙头作用的要求，淮安市规划局在高起点、高标准、高质量地完成了新一轮《淮安市城市总体规划》（2009-20300年）、《市域城镇体系规划》和《历史文化名城保护规划》。在《总规》的指导下，还先后编制《中心片区控制性详细规划》、《中心商业区规划设计》、《里运河两岸城市设计》等30多项分区规划、专业规划及控制性详细规划。市区控规覆盖率新区达90%以上，老城区达100%，位于全省前列。

城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。 

城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。 

一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。 

两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。 

1. 轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。

3.1.5 淮安城市发展情况总结

淮安市经济发展迅速，人们生活水平相对较高，城市化水平较高，城市发展潜力巨大，对于房地产业和商业来说，具有更大的发展空间和更多的发展机会。

3.2 项目市场调查分析

3.2.1 国家房地产调控政策分析

2013年国家出台相关房地产调控的政策为：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。2014年3月全国“两会”提出“分类调控”，中央相继以“央五条”、定向降准等手段，地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，中央放松“限贷”，并随之降息。2015年3月30日，央行、财政部等出台个人住房贷款和转让营业税等政策，公积金、户籍制度放宽以及城镇化建设。

总体上，2013年的房地产调控政策相对较严，2014年房地产市场政策环境相对宽松，中央政府和地方政府一齐做出相应的调控政策。3月全国“两会”提出“分类调控”，其实质上是赋予地方政府更多自主权，结合地方实际情况，可以有效的让地方进行调控。中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求，同时地方政府紧跟国家，出台符合地方实情的政策，其手段多样化且纵深化，随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解。中央放松“限贷”，并随之降息，意在稳定整体经济，继而稳定房地产市场。2015年，央行和财政部出台的政策表明，国家将通过降息降准来提高资金流动性，为行业提供资金支持。2015年的央行楼市是以去库存为主题，在此同时需求动力不足的问题会显现出来，这便会使宏观经济走势发生很大变化，如果市场有通缩的风险，经济增长乏力，那么房地产将会面临较大的压力，所以近期对房地产业采取的一系列调控措施是必要的。

3.2.2 淮安市投资环境调查分析

近几年来，淮安市房地产市场环境总体正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，2015年刚开始，淮安市已有14个项目楼盘批准开发，截止到目前，淮阴区有近10个项目楼盘推出，到2015年为止，淮安市政府已经投资62亿元在公共服务设施方面，而淮阴区也紧跟政府步伐，大力改善公共服务设施，在以大润发为中心的区域板块，给予房地产开发商进行投资，同时也斥资发展黄河广场、樱花园等的休闲娱乐设施，力争发展购物住宅、休闲娱乐、教学教育为一体的经济区域板块。淮安房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持一定规模，结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降，房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了淮安房地产投资市场良好的发展状况。

3.2.3 淮安市房地产市场运行概述

1.房地产市场总体特征

房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，受价值规律、竞争规律、供求规律等规律的制约，由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的总体特性。

一方面是楼市供给的增加，一方面是庞大的楼市库存量，供需失衡将成为2015年市场成交的主要矛盾。在影响房地产市场供给的因素中，淮安楼市成交均价稳中有升，一定程度上刺激了供给量的增加，而此前开发商对投资回报率的乐观预期也促使他们增加房地产供给。从购房者角度看，在各地降价潮的影响下，淮安楼市不可能独善其身，即使降价幅度不明显，购房者持币观望的情绪还是会越来越浓；而在信贷收紧等国家宏观政策的影响下，购房者的支付能力势必大打折扣，进而影响需求水平。

2.商品房价格趋势

淮安目前的房地产市场总体发展还算是比较平稳的，处于螺旋式上升阶段，偶尔降价，整体上却是在上升。总的来说，供需双方比较理性，价格趋于平稳，房源充裕。但是由于国家金融调控政策的改变、媒体报道的大肆渲染降价，淮安市房地产商品房价格也受到一定冲击影响出现波动。

图3-1 2011.6-2015.4淮安市商品房价格走势图

图3-2 2013.6-2014.4淮安市与淮阴区商品房价格走势对比图

图3-3 2014.3-2015.1年淮安市与淮阴区商品房价格走势对比图

为了更好的了解淮安市近几年的房价情况，上网搜索各大门户网站如搜房网、吉屋网等，记录每年每月数据，再将所有数据汇总成图表便于比较。

根据图3-1，从2011年至2015年，从淮安房价的走势来看，淮安房价一直在螺旋式上升，商品房降价情况不是没有，但出现的时间很短，且房价小跌之后很快又继续向上攀升。涨价是种大趋势，降价狠的多是特价房，从3月份淮安楼盘报价来看，淮安市区有22个楼盘报价上浮，14个楼盘报价下调。涨跌幅度一般不大，而且那些突然降价的多为项目所做的略微调整，或者是对于目前这一阶段所售房源楼栋、层数的特定价格，或是项目为了吸引购房者眼球所做的调整等等。

对比2013年和2014年淮安市和淮阴区房地产价格，不难发现，市区价格普遍较高，偶有降价，也是稍纵即逝，淮阴区价格相比以往先是上涨，后是急剧下降。（见图3-2、图3-3）。

3.商品住宅成交分析

图3-4 2014年淮安各区住宅成交情况图

根据网上楼市数据统计，2014年淮安“五区四县”住宅成交量：清河区成交4163套，占总成交量的18.61%，同比减少16.44%；清浦区成交1340套，占总成交量的6%，同比减少36.28%；经济开发区成交2864套，占总成交量的12.81%，同比基本持平；淮阴区成交2270套，占总成交量的10.15%，同比基本持平；淮安区成交2592套，占总成交量的11.59%，同比减少21.24%；洪泽县成交1391套，占总成交量的6.22%，同比减少23.15%；金湖县成交1210套，占总成交量的5.41%，同比减少46.60%；涟水县成交3926套，占总成交量的17.55%，同比基本持平；盱眙县成交3093套，占总成交量的13.83%，同比减少5.82%。

图3-5 2014年上半年淮安各区住宅成交情况（单位：套）

从淮安淮安市的整体成交来看，2014年除经济开发区、淮阴区、涟水县外，其余区属2014年较2013年相比均有所减少。主城区板块不敌历史成交，共成交13229套，占总成交量的59.15%，同比减少14.73%；而县区板块共成交9136套，占总成交量的40.85%，同比减少19.09%。

3.3 地块分析

3.3.1 交通出行

公交：淮阴区供电局（公交车站）；

34路：（金马广场-万邦香料）（万邦香料—金马广场）；

7路：（城西路-淮安火车站）（淮安火车站—城西路）；

3.3.2 教育配套

小学：淮阴实验小学、淮阴师范学院第二附属小学；

中学：江苏省淮海中学；

3.3.3 生活配套

超市：大润发 乐天玛特；

银行：中国邮政储蓄银行、中国银行、中国建设银行、中国工商银行；

公园：淮安市樱花园；

3.3.4 其他配套

餐饮：肯德基、奇贤面馆；

医院：淮安市第一人民医院、王营镇营东社区卫生服务站；

通信：中国移动、中国电信、中国联通；

3.4 产品定位

3.4.1 周边项目

随着房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产开发商越来越重视市场定位与目标客户的需求研究工作，调查周边多个楼盘项目进行对比分析。

1.金辉天鹅湾

剩余内容已隐藏，请支付后下载全文，论文总字数：25929字