论文总字数：55409字

摘 要

伴随着城镇化的快速发展，2016年我国城镇常住人口数已从1978年的1.7亿增加到7.9亿，城镇化率也从17.9%提升到了57.4%。而在快速发展的背后，也存在一些突出的矛盾与问题。城市空间的无序开发和城镇常住人口对资源需求量的不断增大，使得一些企业设施逐渐向城市内部渗透，而这些设施往往会产生一系列负外部性，导致城市居民的居住环境不断恶化，居民和居住环境风险源的矛盾不断升级。所以工厂在进行选址时，所面临的最大阻碍就是来自当地居民的反对。已有研究表明，污染企业一旦做出选址决策并建设成功，往往会使得当地居民对于工厂附近的住房支付意愿下降。

为研究污染企业的建设对其周边住房价值的影响机理与影响程度，本文以上海市2006—2015年期间的1680个新房成交项目为研究对象，采用住房成交价格表征人们的支付意愿。本研究还搜集了2005—2015年期间上海市工厂排污数据，并以工厂排放污染物浓度和工厂与住房之间的距离等构建污染指标，从而测定污染企业的不同污染指标对于住房成交价格的影响程度。

研究运用ArcGIS建立了上海市所有的基础设施图层、新房项目图层和污染企业图层，利用ArcGIS的空间分析功能解析出研究所需的距离数据，再运用距离和企业排放构建企业的污染指标；本文运用特征价格模型进行实证研究与回归分析，通过控制住房项目到各种设施最近的距离，将污染指标不断加入回归模型中估计其系数的变化和显著性。

研究结果表明，不同污染物排放量、不同行业类型或不同距离梯度对于人们支付意愿的影响程度呈现出不同的变化规律，可以为开发商选址提供借鉴与参考；同时，也可以根据支付意愿的影响程度分析新建一家工厂时，政府应给予周边居民多少经济补偿，并以此为依据为政府应对“邻避效应”提供建议。

关键词：住房价值；污染企业；邻避效应；特征价格模型；影响效应

The Effect of Living Environment Risk Source on Local Housing Values

Abstract

Between 1978 and 2013, with the rapid development of urbanization in China, the town permanent population has risen from 170 million to 790 million and urbanization rate has grown from 17.9% to 57.4%. But there still left some conflicts and problems that need to be paid high attention to under the fast growth. Unplanned exploitation of city space and people’s increasing resource demands makes firm facilities penetrate gradually to the inner cities, and these facilities are a source of some negative externalities which lead to continuous deterioration of residential environment and serious conflict between residents and living environment risk source. The biggest challenges in siting new plants is resistance from local communities. Previous studies have shown that once completed polluting enterprises will always make local housing values drop.

In order to study the influence mechanism and degree to the housing values when polluting enterprises were built, this paper takes 1680 new housing projects which were traded between 2006 and 2015 as research objects, and uses housing price to represent people’s willingness to pay. This analysis also collects information on factories’ discharges from 2005 to 2015. We built pollution indicators to analyze their degree of influence to housing values using pollutant concentration and the distance between houses and living environment risk source.

We use ArcGIS to create layers of infrastructures, new housing projects and polluting enterprises in Shanghai at first. Next we use spatial analysis functions on ArcGIS to compute distance data that we need. And then, we use distance and emissions to build pollution indicators. In the empirical phase, we employ a hedonic model, we substitute indicators continuously to make regression analysis.

According to the regression result, the influence degree of different discharge scales, different types of industry or different distances to people’s willingness to pay reveal different changed trends, which may be a reference to property developers. At the same time, we can use the numerical values to calculate compensation government should give to local residents after new plants siting, and give suggestions to government to solve NIMBY problems based on this.

Key words: Housing Values; Polluting Enterprises; NIMBY Effect; Hedonic Model; Impacting Effect

目录

摘要 II

Abstract II

目录 IV

图目录 VI

表目录 VI

第一章 绪论 1

1.1研究背景与意义 1

1.1.1研究背景 1

1.1.2研究意义 2

1.2国内外研究现状及评述 3

1.2.1各类污染源对居住环境的影响 3

1.2.2污染源对于房价的影响 6

1.2.3企业的建成对于房价的影响 7

1.2.4国内外研究现状评述 9

1.3研究内容与方法 10

1.3.1研究目标 10

1.3.2研究思路与方法 10

1.3.3研究内容 12

1.4本章小结 13

第二章 居住环境风险源识别与分析 14

2.1环境污染风险源 14

2.1.1水环境污染源识别 14

2.1.2大气环境污染源识别 14

2.1.3其他污染源识别 15

2.2安全威胁风险源 15

2.3研究对象分析 15

2.4本章小结 16

第三章 影响效应的数据源与变量分析 17

3.1数据描述 17

3.1.1住房数据 17

3.1.2城市公共设施数据 18

3.1.3企业污染排放数据 19

3.2变量设定 20

3.2.1基础模型变量设定 20

3.2.2污染指标的构建 22

3.3本章小结 22

第四章 影响效应研究的实证模型 23

4.1 特征价格模型简要回顾 23

4.1.1建立基础的特征价格模型 23

4.1.2特征价格模型适用性理论分析 24

4.1.2特征价格模型的三种形式 25

4.2构建实证模型 25

4.2.1建立基础的特征价格模型 26

4.2.2将污染指标引入模型 27

4.3本章小结 28

第五章 实证结果与分析 29

5.1基础的特征价格模型回归结果 29

5.2引入污染指标后的实证结果 33

5.3污染企业影响范围可视化分析 36

5.4分年度回归与分位数回归 38

5.4.1分年度回归 38

5.4.2分位数回归 40

5.5本章小结 42

第六章 污染企业的多元影响效应 43

6.1污染排放的规模效应和可感知效应 43

6.1.1污染企业的规模效应 43

6.1.2三种空气污染物的规模效应与可感知效应 44

6.2不同行业的污染企业对住房价值的影响效应 45

6.3本章小结 47

第七章 研究成果与建议 49

7.1研究主要结论 49

7.2建议 50

7.2.1住房项目选址方面的建议 50

7.2.2居民居住选址方面的建议 51

7.2.3提升城市发展质量方面的建议 51

7.2.4邻避补偿制度方面的建议 52

7.3本章小结 53

在校期间成就 54

致谢 55

参考文献 56

图目录

图 1 研究思路 11

图 2 研究内容流程图 12

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