浦口区江浦街道白马1号地块物业管理研究

论文总字数：55630字

摘 要

近年来伴随着房地产业的飞速发展，物业管理行业也在不断提高与进步。但是和所有行业一样，物业管理企业在快速进步、发展的同时，也遇到了许多形形色色的问题，例如物业费收缴率过低、物业费的收缴不合理、物业服务没有达到合同标准，物业企业难以做到企业化品牌化等。为了使物业管理真正得到进步与发展，为了使物业管理的服务真正能够为改善百姓生活起到，所以有必要对物业管理进行研究和分析。

本文的策划研究是基于南京市浦口区白马一号地块小区建设项目，主要包括三个部分。第一部分为工作过程描述；第二部分是策划报告，包括调研报告和白马一号地块建成物业管理策划研究；第三部分是小论文。

第一部分主要介绍了本次研究的重点和难点所在，以及在研究过程我们小组人员的分工。

第二部分基于白马一号地块的实际情况，对白马新苑的物业管理策划进行了研究。根据必要的研究和充分的市场调研分析，结合白马新苑的实际情况，先是确定了物业管理的服务等级；再参照根据南京市浦口区物业管理等级规定确定了服务内容。然后，针对项目的实际情况，提出了物业管理组织形式，采用直线职能式的方法，并且选择组建物业管理的模式对小区进行物业管理。然后，对小区物业管理的成本进行了估算，经过计算小区能够达到盈亏平衡，并且盈利。最后，为了确保物业管理的工作能够准确进行，设计了一些保障措施。

第三部分，小论文主要研究的是物业费收费难的问题。首先我充分分析了一下目前我国物业费收缴率的现状。然后重点分析了一下物业费收缴难的原因。最后根据各项原因，制定相关的解决措施。

关键词：白马一号地块；物业管理；模式；南京

Study on property management plan of the public

housing project BAI MA XIN YUAN UPTOWN

Abstract

Recently, along with the rapid development of real estate industry, the property management industry is also constantly improving and developing. However, as well as every kind of industries, a lot of property management enterprises has also met a lot of different problems, such as low retrieve of property fee , unreasonable collection of property fee , the unqualified property management service, the phenomenon that the property company is difficult to achieve the enterprise brand, etc,with the rapid improvement and development. In order to introduce the progress of the property management industry and improve the public with the property management services, sit is necessary to research and analysis the property management.

The research of this paper is based on Nanjing PuKou charming plot construction projects called BAI MAI YI HAO.This paper is included three parts mainly.The first part is the description of the work of this study; The second part is the planning report, including investigation report and the research of property management of this plot; The third part is a short essay.

The first part mainly introduces the key and difficult points in the study, as well as the division of labor of our team in the researching work.

In the second part,we did a lot of research of the property management of BAI MA XIN YUAN village which is based on the actual situation of this plot.. According to the necessary research and sufficient market analysis,we determined the service level of property management,with actual situation of this village. In order to finish ,our team refer to the regulations and levels of Nanjing Pu Kou property management the service. After that , in view of the actual situation of project, we determined the form of the property management organization——the linear function type. Then, we decided to organized the property management community to manage this village.After that, we estimated the cost of property management.Because of this calculation ,we found that this village can make both ends meet in the property. Finally, in order to ensure that the property management work accurately, we designed some safeguard measures.

In the third part, we study the low retrieve of the property management. First of all, I analysis of the current situation of retrieve of property management fee in the contemporary era in our country . Then, I analysis the cause of this phenomenon. According to the various reasons, I take relevant solutions.

Key words: public housing; property management; mode; Nanjing

目录

摘要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作过程描述 1

第二部分 白马新苑物业管理策划研究报告 4

第一章 调研报告 4

1.1调查背景 4

1.2.1调查目的 5

1.2.2调查方法 5

1.2.3调查步骤 5

1.3区域环境分析 6

1.3.1区域背景 6

1.3.2 优惠政策 6

1.4.消费者调研分析 7

1.4.1基本信息分析 7

1.4.2支付能力分析 8

1.4.3消费者意向期望 9

1.5.市场竞争调研分析 11

1.5.1竞争对手概况 11

1.5.2竞争对手分析 12

1.6.物业管理总结 12

1.6.1物业管理的重要性 12

1.6.2物业管理的服务类型 13

第二章 绪论 15

2.1项目背景 15

2.2浦口区房地产发展现状 15

2.3项目情况 15

第三章 物业管理目标 19

3.1物业管理总体目标 19

3.1.1提供优质的服务 19

3.1.2建造良好的小区环境 19

3.1.3促进房地产销售 20

3.2物业管理的具体目标 20

3.2.1工作人员专业化 20

3.2.2安全目标 21

3.2.3公共设备管理目标 21

3.2.4环境卫生目标 22

3.2.5处理投诉目标 23

3.2.6经营目标 23

3.2.7总结 23

第四章 物业管理内容 24

4.1管理等级的确定 24

4.1.1小区物业管理服务等级的确定 24

4.2物业管理的内容 26

4.2.1公共区域秩序维护服务标准与收费标准 26

4.2.2公共区域秩序维护服务与收费标准 28

4.2.3公共区域清洁卫生服务标准及收费标准 29

4.2.4公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准 29

4.2.5共用部位、共用设施设备服务标准与收费标准 30

4.2.6供水、排水系统 32

4.2.7照明系统 32

4.2.8智能化系统 32

4.2.9消防系统 33

4.2.10其他服务项目 33

4.2.11针对性的专项服务 34

4.2.12委托性的特约服务 35

4.3物业管理的服务特色 36

4.3.1物业严谨化 37

4.3.2提供全方位和全面性服务 37

4.3.3加强安保工作 37

4.4.4美化环境 38

4.4.5细化各种专项服务 38

4.4.6对机动车进行科学化管理 39

4.4.7严格管理毛坯房的装修 39

第五章 物业管理组织形式 40

5.1物业管理的组织形式 40

5.1.1外聘物业公司 40

5.1.2自建物业管理的组织形式 40

5.1.3组织形式的选择 41

5.2物业的各部门介绍 41

5.2.1综合管理部 41

5.2.2财务部 42

5.2.4环境管理部门 42

5.2.5工程部 42

5.2.6安保部 43

5.3人员配置 43

5.3.1高层物业管理人员 43

5.3.2综合管理部 44

5.3.3财务部 45

5.3.4安保部 46

5.3.5工程部 48

5.3.6环境管理部 48

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