论文总字数：59433字
摘 要
随着我国经济社会的快速发展，城镇化建设进程的加速，房地产市场也快速升温起来，越来越多的资本被投入到房地产开发之中，房地产市场的竞争也就越来越激烈。房地产项目的开发具有不可逆性、投入金额大、建设周期长等特点，容易受到经济形势、国家政府的政策、消费者兴趣等等因素的影响，为了降低投资的风险性与不确定性，就必须在投资前对具有影响的因素进行分析，进行财务评价，来以此以确定项目可行性。
本文将以房地产开发企业的角度去对即将开发的项目做出财务评价。以南京市浦口区审计学院北部的编号为NO.2014G78地块为研究对象，在本文第一章引言中，对地块的基本信息和周围环境进行全面的介绍，并对接下来的财务评价工作进行描述；第二章为调研报告，了解目前房地产行业的宏观政策，市场情况，对调查问卷的结果进行统计与分析，另外还分析了潜在的竞争对手，总结出现在南京房地产需求状况，以此来进行下一步的工作；在第三章是本项目的财务评价报告，对项目进行建设计划及进度安排，对项目的总投资费用进行估算，对资金筹措来源做出安排。并且从静态和动态两个方面的各种指标来分析项目财务情况。采用盈亏平衡分析、敏感性分析对项目投资风险进行分析，并对项目开发过程中可能遇到的风险进行评估并提出对策。最后经过研究后得出，从静态的经济指标来看，项目的净利率较高，项目可行，从动态经济指标看来，项目的净现值为正，内部收益率高于既定的投资收益率，项目也是可行的。
关键词：房地产开发；财务评价；风险
Real Estate Financial Evaluation of Parcel North NUE in PuKou
Abstract
With the rapid development of both China's economic and society, and the acceleration of urbanization process, the real estate market is also growing rapidly. Because of more and more capital invested in the real estate, the real estate market’s competition is increasingly more fierce. However, the development of real estate projects are irreversible, great in investment, long in construction period, easily vulnerable to economic situation, influenced by the government's policy, consumers’ interest and so on. Hence, in order to reduce investment risk and uncertainty, these factors must be analyzed before the decision whether to invest or not.
Parcel NO.2014G78 in PuKou, NanJing was chosen as the object of this financial evaluation. The first chapter is introduction. the basic information and the surrounding environment of the site have been introduced, and then is the job description. The second chapter is study analysis.The macro policy of real estate industry, the market situation, the data analysis of the questionnaire and the potential competitors have been analyzed. Then, the demand of the real estate in NanJing has been summed up, by which the next step work has been formulated.The third chapter is the financial evaluation report.
Key words: Real estate development; Financial evaluation; Threats
目 录
摘 要 I
Abstract Ⅱ
目 录 Ⅲ
第一章 引言 1
1.1 本项目建设概况 1
1.1.1 项目用地现状及开发条件 1
1.1.2 周围交通情况 2
1.1.3 配套设施建设 2
1.1.4 规划要点 2
1.2 工作描述 2
1.2.1 房地产项目财务评价内容 2
1.2.2 财务评价工作程序 3
第二章 调研报告 4
2.1 调查背景 4
2.2 调研基本情况 4
2.3 宏观政策环境 4
2.4 市场环境 5
2.5 调研分析 5
2.5.1 被调查者基本情况 5
2.5.2 被调查者承受能力分析 10
2.5.3 被调查者需求特征分析 12
2.6 竞争楼盘分析 17
2.6.1 确定竞争楼盘原则 17
2.6.2 竞争楼盘 17
2.7 调研报告总结 18
第三章 财务评价报告 19
3.1 绪论 19
3.1.1 财务评价报告的概念与起源 19
3.1.2 财务评价的原则 20
3.1.3 财务评价的作用 22
3.1.4 财务评价的内容与步骤 22
3.2 项目概况 27
3.2.1 市场情况 27
3.2.2 项目概况 28
3.2.3 项目背景假设 28
3.2.4 项目建设开发方案 28
3.3 财务评价的基础数据 29
3.3.1 基准投资收益率 29
3.3.2 总投资估算 30
3.3.3 资金筹措及使用计划 33
3.3.4 销售收入测算 33
3.4 项目财务评价 35
3.4.1 盈利能力分析 35
3.4.2 偿债能力分析 38
3.4.3 不确定性分析 39
3.5 财务评价结论 43
第四章 小论文 45
4.1 引言 47
4.2 房地产企业财务评价体系建立的原则 47
4.3 我国房地产企业财务评价模式的特点 47
4.3.1 以行业平均数据为基准 47
4.3.2 模式以项目的匹配性 47
4.3.3 主要指标为净资产收益率 47
4.4 当今房地产企业面临的社会变化 48
4.4.1 房地产企业经营内容发生的变化 48
4.4.2 财务分析与评价内容的变化 48
4.5 我国房地产企业财务评价值标体系的不足 48
4.5.1 财务分析数据借鉴具有局限性 48
4.5.2 财务分析所用数据的不真实性 48
4.5.3 财务分析数据的不完整性 49
4.5.4 财务指标体系的不完整性 49
4.5.5 指标设置不合理 49
4.5.6 指标设置时受企业所有制性质制约 49
4.6 西方房地产企业财务评价体系的特点 49
4.6.1 企业的强力推动和财务指标体系的多样化 49
4.6.2 采用定性与定量相结合的方式 49
4.6.3 国家项目财务评价的制度化 50
4.6.4 约束与激励相结合的机制 50
4.7 财务评价指标体系的改进设想 50
4.7.1 财务评价方法的完善 50
4.7.2 财务评价指标体系的补充 50
4.7.3 融入非财务信息 51
4.7.4 提高进行财务评价人员素质 52
4.8 结语 52
致 谢 54
参考文献 55
附 录 56
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