论文总字数：43950字

摘 要

我国房地产市场自90年代住房货币改革起步，改革开放三十余年来，在中国经济大发展的背景下，房地产市场一路高飞猛进，纵使市场竞争愈演愈烈，房地产仍在社会经济系统中取得了卓越的成绩。然而，近年来的数据和经验表明，若房地产企业的发展失控的话，金融市场也会出现巨大波动且很有可能让多年取得的成就缩水甚至化为泡影。所以，作为国民经济支柱之一的房地产行业如何顶住经济压力，做到在提高工程建设质量的同时把风险规避做到最好，就需要投资方在投资前，脚踏实地地、细致而深入地对项目进行价值评估、投资分析和财务风险研究。

本文在充分市场调研和总结学术理论知识的基础下，通过对房地产行业的市场、经济和项目市场的需求分析，对新区地块2018G03进行了财务分析评价与研究。论文的主要内容体现在以下三个方面：一是从分析国内外投资分析及财务风险研究的理论成果，介绍房地产投资概述及财务风险理论基础知识。二是对项目相关财务投资指标进行具体数据分析和评价，判断项目的可行性能力以及预计运营状况和收益能力。分析分析其财务敏感性，然后揭示并提出有效的金融风险防范措施，有助于改善企业可能存在的财务风险。三是对“无忧苑”项目整体进行总结，分析其开发建设的优劣势以及对未来的展望和预测，并提出建议与美好祝愿。

本文在引见应用房地产相关理论知识的同时，着眼于南京市浦口区经济的推动与发展，且尤其注重于像南京软件园这样有自己特色的中小型房地产企业。预计将对开发企业及其同质企业的项目投资经济评价起到参考作用。

关键词：房地产投资；财务分析与评价；可行性分析；财务风险

Abstract

China's real estate market started from the housing currency reform in the 1990s. In the past 30 years of reform and opening up, the real estate market has been advancing with great enthusiasm in the context of China's economic development. Even though market competition has intensified, real estate has achieved excellence in the social and economic system. Achievements. However, data and experience in recent years have shown that if the development of real estate companies is out of control, the financial market will also have huge fluctuations and it is very likely that the achievements of many years will be reduced or even ruined. Therefore, as one of the pillars of the national economy, how can the real estate industry withstand the economic pressure to improve the quality of the construction while making the best risk avoidance? It requires the investors to be down-to-earth, meticulous and in-depth before investing. The project conducts value assessment, investment analysis and financial risk research.

Based on the full market research and summary of academic theoretical knowledge, this paper conducts financial analysis and evaluation of the new district plot 2018G03 through the analysis of the demand of the real estate industry's market, economy and project market. The main contents of the thesis are reflected in the following three aspects: First, from the analysis of domestic and foreign research on investment analysis and financial risk research, the introduction of real estate investment overview and financial risk theory basic knowledge. The second is to conduct specific data analysis and evaluation on the relevant financial investment indicators of the project, to judge the feasibility of the project and the expected operational status and profitability. Analyze and analyze its financial sensitivity, and then reveal and propose effective financial risk prevention measures to help improve the financial risks that may exist in the enterprise. The third is to summarize the "Wuyouyuan" project as a whole, analyze the advantages and disadvantages of its development and construction, as well as the prospects and predictions for the future, and make suggestions and good wishes.

While introducing the relevant theoretical knowledge of real estate, this paper focuses on the promotion and development of the economy in Pukou District of Nanjing, and pays particular attention to small and medium-sized real estate enterprises with their own characteristics like Nanjing Software Park. It is expected to play a reference role in the economic evaluation of project investment for development enterprises and their homogeneous enterprises.

Keywords: Real estate investment; Financial analysis and evaluation; Feasibility analysis; Financial risk

目录

摘要 Ⅰ

ABSTRACT Ⅱ

第一部分 全过程工作描述

全工作描述 1

第二部分 “无忧苑”项目财务评价分析

第一章 绪论 5

1.1研究背景 5

1.2项目概况 6

1.2.1项目基本信息及相关指标 6

1.2.2项目交通信息 6

1.2.3小区整体定位 6

1.2.4周边居住环境 7

1.3国内外研究综述 7

1.3.1 国外综述研究 7

1.3.2国内研究综述 8

1.3.3 综述现状总结 9

1.4研究的目的与意义 10

1.4.1 研究目的 10

1.4.2研究意义 10

1.5研究内容与方法 10

1.5.1研究内容 10

1.5.2研究思路和框架 11

1.5.3研究方法 12

第二章 项目的建设规划与进度安排 13

2.1项目的建设规划 13

2.1.1项目的具体规划 13

2.1.2重视市场调查 14

2.2项目的进度安排 20

第三章 项目投资成本分析 21

3.1项目税费取用 21

3.2项目投资估算 21

3.2.1投资估算构成 22

3.2.2房地产企业运作模式 22

3.3资金筹措方案 24

3.3.1筹资情况 24

3.3.2 筹资方案 25

第四章 项目投资效益分析 26

4.1 销售信息概述 26

4.2 销售收入测算 28

第五章 项目财务评价指标分析 30

5.1 财务评价概述 30

5.2项目盈利指标分析 31

5.2.1项目现金流量 31

5.2.2项目利润测算 36

5.3 项目投资指标分析评价 36

5.4“无忧苑”项目财务效益分析 37

第六章 建设项目的不确定性分析 40

6.1项目盈亏平衡点分析 40

6.2项目敏感性分析 41

第七章 项目风险分析 44

7.1 房地产风险概述 44

7.2项目投资财务风险因素 44

7.3控制项目财务风险的措施 45

第八章 总结与展望 47

8.1项目结论 47

8.2项目建议 47

第三部分 小论文

房地产财务风险问题管理与防范 49

谢辞 53

参考文献 54

附录 56

南京高新区项目住宅地产消费者调查问卷 56

第一部分

全过程工作描述

工作总结

毕业设计意味着大学生活进入尾声，但也不乏其重要性，这是在我们步入社会正式工作前的一次很好的演练，是对我们自学能力和解决问题能力的一次考验，作为过渡在社会与学校间承上启下。从最后一学期刚开学的选题开始，由于个人对房地产方面的知识比较感兴趣，并且进行仔细的财务分析研究也是对自己的一次难得的历练，因此借着这良好的契机，十分肯定地选了自己的课题。在阅读了房地产财务分析方面的相关文献后，结合所学专业知识并继续充实相关理论知识，就展开了毕业论文的撰写工作。

在与指导老师进行第一次毕业论文会议后，我们小组成员各自理清了自己的个人任务以及需要小组共同合作完成的任务，各成员在第一次小组讨厌结束后，纷纷对自己需要完成内容进行大框架的建立，对工作流程以及毕业论文的完善要条理清晰且分工明确，对这份需要合作完成的毕业设计给予高度重视。其次，在基本对大框架有一个良好的认识并且编辑完成初始框架后，我们协助定位同学开始了毕业设计的定位工作，毕竟良好的开端是成功的一半，而本身项目定位也是整个毕业设计的核心，不可或缺且决定着后续任务完成的质量。简单的说，房地产市场定位主要就是依据市场的特点进行细分，对市场上的消费者进行调查，根据调查所得信息，包括消费者的年龄、习惯、收入、购房目的等，还有地区的文化习俗、经济状况、政策情况等，加上该项目的特色以及其他因素对客户进行选择与划分，找到适合项目的目标客户，根据目标消费者的实际需求，来对项目进行产品定位，设计，建设能满足目标客户消费需求的产品。

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