论文总字数：27827字

摘 要

在我国国民经济中房地产的占比非常大。房地产项目有着投资额大、风险高、投资回收期长等特点。在另一方面，高收益必然伴随着高风险所在房地产企业的经营和发展又面临许多的巨大风险。在世界经济持续下滑，在国家对房地产政策出现变动的情况下，房地产开发项目的财务评价对于开发商的建设投资就显得尤为重要。房地产项目的开发分为几个阶段：投资决策阶段；前期工作阶段；工程建设阶段；销售阶段；物业管理阶段。通过房地产财务评价能够有效降低各个阶段的不确定性，给投资者合理的投资方案，避开投资风险。

本文共分为五章。第一章主要介绍了本文的研究背景和研究意义,分析国内外财务评价研究的现状及运用情况并得出相应的改进对策，阐述了本文的技术路线和结构体系，最后说明本文不足之处。第二章是介绍财务评价基本理论包括财务评价的原则和影响因素，并对房地产开发项目的前期策划理论作出详尽的分析。第三部分介绍了栖樾府住宅项目的基本情况包括南京市房地产形势分析，根据栖樾府项目的定位完善了建设规划工期进度。第四部分是栖樾府项目的财务评价，主要包括编制财务报表，项目开发费用表等，对栖樾府项目的盈利能力，偿债能力等进行分析，能够给与开发商合理的投资建议。

关键词：房地产开发项目；财务评价；投资项目；投资估算

Qiyue government project financial evaluation program

Abstract

The proportion of real estate in our national economy is very large. Real estate projects are characterized by large investment, high risk and long payback period. On the other hand, high returns are bound to be accompanied by high risks in the operation and development of real estate enterprises and face many huge risks. As the world economy continues to decline and the country's real estate policy changes, the financial evaluation of real estate development projects is particularly important for the construction and investment of developers. The development of real estate projects can be divided into several stages: investment decision stage; Early stage of work; Engineering construction stage; Sales phase; Property management. Through the real estate financial evaluation can effectively reduce the uncertainty of each stage, give investors a reasonable investment program, avoid investment risks.

This paper is divided into five chapters. The first chapter mainly introduces the research background and significance of this paper, analyzes the current situation and application of financial evaluation research at home and abroad, and obtains corresponding improvement countermeasures, expounds the technical route and structure system of this paper, and finally explains the shortcomings of this paper. The second chapter introduces the basic theory of financial evaluation, including the principles and influencing factors of financial evaluation, and makes a detailed analysis of the theory of preliminary planning for real estate development projects. The third part introduces the basic information of qiyue house housing project, including the analysis of the real estate situation in nanjing, and improves the construction planning schedule according to the positioning of qiyue house project. The fourth part is the financial evaluation of qiyue house project, mainly including the preparation of financial statements, project development cost table, etc., to analyze the profitability and solvency of qiyue house project, so as to give reasonable investment Suggestions to developers.

Key words: Real estate development projects; Financial evaluation; Investment projects; Investment estimation

目录

摘要 I

第一部分 毕业设计综述

第一章 毕业设计任务 1

1.1 小组任务 1

1.2 个人任务 1

1.3 市场调查 1

第二章 工作进程 3

2.1 定位设计 3

2.2 财务评价 3

2.3 营销策划 3

2.4 物业管理 3

第三章 毕业设计心得 5

第二部分 栖樾府财务评价方案

第一章 绪论 9

1.1 研究的背景及意义 9

1.1.1 研究背景 9

1.1.2 研究意义 9

1.2 国内外研究综述 9

1.2.1 国外财务评价研究现状及发展历程 9

1.2.2 国内财务评价研究现状及应用发展 10

1.2.3 房地产财务评价总结及改进对策 10

1.3 技术路线 11

1.4 本文结构体系 11

1.5 文章不足之处 11

第二章 房地产财务评价相关理论及方法 12

2.1 房地产财务评价基本理论 12

2.1.1 项目财务评价原则 12

2.1.2 项目财务评价影响因素分析 12

2.2 房地产项目前期及调研工作 12

2.2.1 房地产开发项目分类 12

2.2.2 房地产市场调查与预测的方法 13

2.2.3 房地产项目策划 13

2.2.4 房地产项目前期预算控制 13

2.3 房地产项目财务评价的方法 14

2.3.1 项目财务收益和费用 14

2.3.2 项目盈利能力分析 14

2.3.5 项目偿债能力分析 16

2.3.6 项目不确定性分析 17

2.4本章小结 17

第三章 栖樾府项目介绍 18

3.1 栖樾府项目简介 18

3.1.1 项目概况 18

3.2 项目背景 19

3.2.1 南京市简介 19

3.2.2 全国房地产市场形势分析 19

2.2.3 南京房地产市场形势分析 20

3.3 NO.新区2019G07房地产项目定位 20

3.3.1 项目市场及目标客户定位分析 20

3.3.2 项目建设规划表 21

3.3.3 项目工期进度 21

3.3.4 项目竞争状况分析 22

3.3.5 项目SWOT分析 23

3.4 本章小结 23

第四章 栖樾府项目财务评价 24

4.1 项目财务报表编制 24

4.1.1 收入构成分析 24

4.1.2 项目开发成本费用表 24

4.2借款还本付息表 28

4.3 销售收入及税金表 29

4.4 项目财务评价 30

4.4.1 项目的盈利能力 30

4.4.2 项目偿债能力分析 31

4.4.3 盈亏平衡分析 31

4.5 本章小结 31

第五章 财务评价结论 33

致谢 34

参考文献 35

第一部分

毕业设计综述

第一章 毕业设计任务

1.1 小组任务

小组的研究课题为栖樾府项目的开发策划，小组成员为拟开发商，分别从市场调查、定位策划、财务评价、营销策划、物业管理四个方面对本项目进行开发策划。本小组由4名同学组成，其中市场调查由小组全部成员共同完成，由于疫情导致无法实地考察，因此采取网络调查，通过收集二手资料以及网上问卷的方式完成，财务评价部分由本人完成，定位设计部分由杜淼负责，营销策划部分由浦凌超负责，最后一部分物业管理由孙月龙完成。小组成员通过查阅相关文献以及运用之前所学的知识来共同完成栖樾府项目的开发策划。虽然每个组员负责的内容有所不同，但是项目开发策划是一个整体，其中涉及的内容是相互关联的，任何一部分产生了分歧都会导致项目策划的混乱和冲突，因此小组的所有成员都要尽量参与到其他部分中去，互相沟通交流、互相帮助，协力完成栖樾府项目的开发策划，保证方案的质量。

1.2 个人任务

工作内容根据给定的开发地块的信息，相应的城市规划条件，有关的资料数据，从房地产公司的角度，通过对南京地区以及具体到江北新区的房价走势进行研究，再具体到客户的需求（购房能力、购房需求、对小区设施要求等），分析周边已建楼盘的销售价格结合自身项目的目标客户人群，制定出合理的策划方案和房屋价格、投融资计划等。在此基础上，计算各个建设方案的财务净现值、盈利能力、偿债能力、销售收入及税金最后进行盈亏平衡分析，进而优选确定建设方案。对收集到的关于栖樾府项目数据分析，通过实际应用得出的数据进行系统统计、分析，并得到相应的结果，进行环比、类比等。通常用在融资、投资与财务分析、绩效等。在文献方面，需要分类阅读有关文献（包括文字、图形、符号、声频、视频等具有一定历史价值、理论价值和资料价值的材料），得出一般性结论或者发现问题，寻找新的思路。运用相关分析方法，用统计学方法对收集的多个研究资料进行分析和概括,以提供量化的平均效果来回答研究的问题.其优点是通过增大样本含量来增加结论的可信度，解决研究结果的不一致性。

1.3 市场调查

为了了解项目的需求度，在做栖樾府项目开发策划之前，需要进行市场调查，由于无法实地考察，我们采取的是网络调查的方式，搜索网上的相关资料，掌握二手数据同时了解竞争对手，以及在网络上发放间卷进行问卷调查收集消费者在购房时的关注的因素，收集的大量购房者的需求如：购房者的家庭成员、消费习惯、房价的预期、年龄结构、工作单位、家庭住址、性格比例、教育水平等；购房者对小区的要求如：小区的绿化环境、周边交通情况、学校及医院的分布情况、物业管理情况、房屋的外观造型、周边商场的距离等。潜在竞争出现的可能性。为后期进行开发策划提供参考依据。问卷调查由小组所有成员共同设计并分别发放，尽可能寻找更多人来填写，以确保所获得的数据的可靠性，不会造成后期策划的偏差。

第二章 工作进程

2.1 定位设计

这部分由杜淼同学完成，定位设计是一个项目取得成功的基石，之后的其他部分都在项目定位的基础上进行的。房地产市场瞬息万变，只有掌握了市场规律和发展方向才能从众多项目之中脱颖而出，只有符合市场的需求才可尽快的售出，避免掉一些可能存在的风险甚至是亏损，在进行项目定位之前，对之前市场调查所收集的资料进行了归类整理，并进行了分析，然后从两个大部分完成了这份项目定位报告：第一部分是栖樾府项目地块所处环境的分析，从中国这个大环境再到南京的房地产市场最后是项目周边的竞争对手分析。结合项目自身的情况，分析本项目在所处环境中的优势劣势，找到能使本项目在房地产市场上有较强竞争力的特点。通过市场调查中的消费者调查分析当今消费者的购房需求和购房关注点，找到与本项目对口的消费群体。第二部分是栖樾府项目的项目定位策划，分别从客户群体、竞争策略、产品、价格、市场、形象这六个方面进行定位，结合第一部分以及SWOT分析得出的结论进行方案策划，确定要建设的栖樾府项目的规模、户型，尽可能的发挥品牌优势，突出本项目特有的特色，尽量满足目标客户群体的需求，增强消费者的购买欲望。

2.2 财务评价

这部分由我完成，我根据给定的有待开发的栖樾府项目，收集南京市的房价走向并结合本项目的特点分析所在项目的市场环境情况（包括全国的经济走势，南京地区的房价位置，地块附近居民的实际购房需求）、周边已建楼盘情况（包括销售情况，所在开发阶段，以及小区的配套设施，物业的服务等）、目标客户人群（购房需求，对房价的预期值，家庭成员的组成等），与杜淼同学完成的定位设计部分相结合（尤其是建筑设计方案，小区的定位层次以及大致的房价）和自身开发商和建筑公司的财务情况，确定开发建设方案。开发建设方案包括项目开发进度计划、融资计划、销售计划、投资计划等。在此基础上，计算各个建设方案的财务净现值、净年值、投资回收期、投资利润率及方案间的增量内部收益率等必要的经济指标，进而优选确定建设方案。

2.3 营销策划

这部分由浦凌超同学完成，他将策划内容中的相关信息与我交流。我的任务是将他策划的内容考虑到我的评价体系中。

2.4 物业管理

这部分由孙月龙同学完成，他将考虑到江北新区所建房屋的物业费用，结合自身的项目信息，得出合理的物业费用以及地下车库的费用，我的任务是在财务中算入这部分的费用并及时与孙月龙同学反馈财务评价的相关信息。

第三章 毕业设计心得

经过了几个月的时间，我的毕业设计也快要告一段落了，这也意味着毕业的日子将临近。我一直以为毕业设计就是我们平常做的那种课程设计，但做到现在才发现并不是我想的那样。毕业设计可以说是包含了我们大学四年所学内容的综合并且要熟练地加以运用，我负责的房地产财务评价这块内容就包含了大学所学习的运筹学，工程经济学，土木工程施工技术，以及统计学。可以说是将这些课程所学到的知识融汇起来，这也是我们即将踏入社会的必备的技能。以前我觉得学好每一科就好了，但这次的毕业设计狠狠教训了我，没有自己的知识体系是举步维艰的，比如说只是做一个房地产的问卷调查，问卷里面的内容就要考虑到购房者的实际需求，年龄结构，预期的房屋定价等，不仅如此，在做问卷调查中也要考虑到被调查者的心理，有可能因为调查的内容过于了解被调查者的隐私导致不愿意接受问卷调查的情况，这些都要在事先考虑清楚，在我们每人100份问卷调查结果后还有进行结果的分析，这又要运用到统计学的思想。仅仅是一个问卷调查就这么困难，运用的知识如此全面可见毕业设计的难度。但是我们并没有因此就自暴自弃，这其中指导老师发挥了巨大的作用，不停地要求我们加紧进度，如果不是老师的认真负责，我们无法这么快的完成毕业设计。

在刚看到我是做房地产的财务评价毕业设计时，心里还是很没有底气，毕竟我们的工程管理专业更多的是偏向与房屋建造方面。在经过指导老师很好的指导下我才了解到这个毕业设计具体要做哪些事情，也告知要自己再复习一下以前学习的统计学，财务管理等。也要求查阅的大量的优秀论文如：金马怡园房地产开发项目财务评价；沈阳诚大数码国际广场项目财务评价；财务分析发展历程的国内外文献综述；寿光市南苑小区建设项目财务评价研究。在阅读了大量文献以及掌握了基本的知识后我对房地产财务评价的了解更加深入。财务评价实质上是通过设定的一些数据如房屋价格，物业费用，以及地下室费用等在根据预定的建设周期，地块价格，建设费用，装饰以及绿化等，用这些数据进行对比分析，做出各个方案的财务数据和盈亏平衡情况，然后选择出最优的方案。在这中的每一个数据都要准确，将自己想象成房地产开发商，而在这全球经济不景气的时候就要谨慎选择投资项目。也要自己策划大致的施工时间比如可行性研究、主体施工、装饰装修、道路绿化、竣工验收等的各个阶段所需要的时间结合项目融资以及销售情况。

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