论文总字数：27625字

摘 要

自从改革开放以来，房地产行业就一直是我国市场经济的重要组成部分，在市场经济的经济体制下，扮演着极其重要的的一环。然而，在房地产行业发展的这段期间，房地产行业所经历的过程相对来说还较为短暂，在对房地产项目的财务评价研究这一方面，人们对其的重视程度还不够，且其尚处在发育阶段，财务评价还不够成熟，以致于人们盲目跟风，造成房地产投资过热，大量房屋空置的现象，这值得人们反思。房地产项目投资是指以房地产为对象，为获得预期的经济效益所进行的房地产土地的开发，房地产的经营以及房地产的购置等进行的项目投资。透过房地产投资，从而认识，掌握和优化房地产投资项目的财务评价和分析，使房地产更好地发展。

关键词：财务评价 ； 投资过热

Research on the evaluation of the financial plan of an international project

Abstract

Since the reform and opening up, the real estate industry has been an important part of the market economy in China, and it plays an extremely important part in the economic system of the market economy. However, during the period of the development of the real estate industry, the process of the real estate industry is relatively short. In the study of the financial evaluation of the real estate project, it is not enough to pay attention to it, and it is still in the development stage, and the financial evaluation is not mature enough, so that people blindly follow the wind. As a result, the overheated investment in real estate and the vacancy of large numbers of houses are worth reflecting. The investment in real estate project refers to the investment of real estate, the development of real estate land, the management of real estate and the purchase of real estate for the purpose of obtaining the expected economic benefits. Through real estate investment, we can understand, grasp and optimize the financial evaluation and analysis of real estate investment projects, which is the better development of real estate.

Key words: Financial evaluation ; High demand for investment

目录

摘要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作描述 5

第二部分 安澜国际项目财务评价方案研究 5

第一章 绪论 5

1.1 财务分析的概念和内容 5

1.1.1 财务分析的概念 5

1.1.2 财务分析的内容 5

1.2 财务评价的目标和程序 6

1.2.1 财务评价的目标 6

1.2.2 财务评价的程序 6

1.3 财务分析的基本方法 7

第二章 项目概况分析 8

2.1 项目的建设背景及必要性 8

2.1.1 项目的建设背景 8

2.1.2 项目的必要性分析 8

2.2 项目的建设方案 9

2.3 项目的进度安排 9

第三章 项目的投资估算 11

3.1 项目投资估算 11

3.2资金筹措计划 19

第四章 项目的财务分析 22

4.1 项目财务评价依据 22

4.2 财务收益与费用分析 22

4.2.1 销售情况 22

4.2.2 销售税金 22

4.3 利润预测 24

4.3.1 项目损益表 24

4.3.2 现金流量表 25

第五章 项目分析 30

5.1 项目盈利能力分析 30

5.2 项目清偿能力分析 30

5.3 不确定性分析 31

第六章 结语与建议 33

6.1 结语 33

6.2 建议 33

第三部分 浅谈房地产投资风险的防治 34

致谢词 38

参考文献 39

第一部分

全过程工作描述

为期近两个月的毕业设计即将结束，在这段时间里，我对Y2地块进行了系统的财务评价研究。回首这段时间的毕业设计的经历，我万分感慨。在本次毕业设计的过程中，我充满了无数难忘的经历，且收获了许多，从一开始的懵懂无知，到后来经过老师的无私指导和同学的帮助下，我慢慢地学会了该如何有效的，合理的去做财务评价研究。虽然过程中充满了磕磕绊绊，但最后，我还是完成了对Y2地块的财务评价研究。通过这次毕业设计，我才更为直观的了解到我专业知识的匮乏，了解到我对所学知识的理解还是太片面了，并没有做到入木三分。在本次毕业设计的过程中，我遇到了许多问题：信息的收纳分类，各种报表的分析计算，数据的整理等等，尤其是各种数据的计算分析，起初对我来说，我还是一筹莫展，随后通过老师的系统指导，我逐渐学会了怎么去计算，怎么去分析归纳。

在大四上学期的17-20周，学校组织我们参加了毕业设计动员大会，会上老师和领导对毕业设计的要求和注意事项都作了必要的说明，让我们对毕业设计有了更直观更清晰的了解。同时指导老师还分析了毕业设计时容易出现的问题，提醒我们避免犯同样的错误。不久之后，我们开始进行分组，每位指导老师带八个同学，分成两个小组，四人为一组，之后，指导老师开始找同学进行讨论研究，准备开始分配任务，说起来挺逗的是我们小组分配任务是进行了抽签，而我所抽到的签是对地块进行财务评价和方案的研究。之后，老师开始给我们发放英文翻译和开题报告以及毕业设计任务书，然后我根据老师发放的任务内容开始查找资料。通过查阅大量的英语资料和进行网上的搜索，我首先开始进行英语翻译的工作，说实话，英语翻译的工作还挺难的，难的地方主要在于所翻译的原文专业性知识太强了，只能通过查阅大量的专业英语词典，以及在网上进行大量的查找，才能较为完整的把英文原文的内容翻译出来，当然还要注意所翻译出的汉语语序的连贯性以及语言的优美性。之后，我开始进行开题报告的书写，开题报告相对来说就比较好写了，只需要完成几个小表格就可以了。当然，也需要查阅一些资料，然后进行修改完善，就可以提交开题报告了。

大四下学期的第一周，我们小组成员商量着开始对Y2地块进行实地考察，制作调查问卷，对其进行系统的，全面的了解。不止如此，我们小组还上网查找了该地块的资料，整合这些资料，得出该地块的系统信息如下：该地块位于六合区龙池街道浦六路以北，龙池花园东南侧，东至华欧大道，南至浦六路，西至集群路，北至龙群路。总面积为四万五千六百八十四平方米，建设用地面积为四万二千零四十八平方米，规划建筑面积为九万二千五百零五平方米，容积率为1.85，绿化率为37%，出让年限为70年，建筑高度≦80米，规划用途为R21住宅用地。该地块西侧是龙池花园，南侧是龙庭世家。在南京市规划局的官网上，我们采集了地块的红线图，了解地块的大致形状，并判断出该地块可规划的几个方向。并通过上网查询，我们得知了该地块周围小区的新盘开发模式、开发理念、开发类型、开盘定价，周边二手房的价格以及未来开盘的几个项目的估算，从而进行对比。再分发问卷调查之后，我们了解到地块周边的基础设施，医疗环境，周边的交通及生活设施等。通过整理这些问卷信息，我们大概了解到该地块的优缺点，对这些优缺点进行分析研究，从而更好地去宣传营销。

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