论文总字数：35119字

摘 要

在市场经济快速发展的今天，房地产行业的地位日益凸现出来，而财务评价无疑是房地产行业之中极其重要的一环，财务评价的作用体现在能够明确房地产投资的合理性，能够分析出投资的风险性和利益，能够发现资金链中存在的问题。

本次财务评价，旨在分析出江浦谢营二号地块的投资的合理性，找出肯能的风险因素，第一张绪论，写出江浦地区房地产的发展背景以及前景，发展的作用，第二章写出谢营二号地块的投资方案，第三章写建设规划，以及进度安排，第四章投资投资计划，以及资金筹措计划，第五章是销售以及租赁计划，第六章财务评价指标，第七章写不确定性分析，第八章写出风险性分析以及得出相应的结论。

本文在市场调研报告的前提下，写出房地产开发的财务指标分析，为谢营二号地块的投资提供依据。总投资额为183900.41万元，自有资金60159.67万元，盈利40404.79万元。资本金收益率为67.16%。

关键字：谢营二号地块；财务评价；财务指标

The project financial evaluation of the project of the xie ying No. two

plot

Abstract

In the rapid development of the market economy today,The status of the real estate industry is more and more obvious, and financial evaluation is undoubtedly the real estate industry is extremely important part, the role of financial evaluation embodied in to clear the real estate investment rationality, can analyze the investment risks and interests, to find problems existing in the chain of funds.

The financial evaluation to analyze the Jiangpu Xie ying No.2 plot investment rationality to find willing to risk factors, the first chapter, write Jiangpu area real estate development history and prospect, role in the development, the second chapter written Xie Ying investment plan for the 2nd block, the third chapter is about the construction planning, and the progress of the arrangements, chapter four investment plan, and financing plans, the fifth chapter is sales and leasing program. Chapter six financial indicators, in chapter seven of the uncertainty analysis, chapter eight write risk analysis and draw the conclusion.

In this paper, under the premise of the Market Research Report, the financial indicators of real estate development to write an analysis, to provide the basis for the investment of Xie ying No.2 plot of land.

Key words: Xie ying No.2 plot; financial evaluation; financial index

目 录

摘 要 III

Abstract IV

毕业设计过程描述 1

第一章 序言 6

1.1 南京市住宅项目市场背景及前景分析 6

1.2 财务评价对房地产开发的作用 7

第二部分 8

毕业设计成果 8

第二章 项目概况及投资方案 9

2.1 项目的概述 9

2.2项目投资方案 12

2.3 研究内容与工作思路 13

第三章 项目建设规划与进度安排 15

3.1项目建设规划 15

3.2建设工期 15

第四章 项目投资估算及资金筹措计划 19

4.1项目的投资估算 19

第五章 项目销售和租赁收入测算 24

5.1销售基本信息 24

第六章 建设项目的财务评价指标计 26

6.1财务评价 26

6.2财务评价指标分析 26

第七章 建设项目的不确定性分析 29

7.1 不确定性分析的产生因素 29

第八章 项目风险性分析及财务评价结论 33

8.1项目风险概述 33

8.2财务评价的结论 34

第三部分 35

毕业设计小论文 35

致 谢 39

参考文献 40

附录表1 调查问卷 42

附录表2 财务评价系列报表 45

第一部分

毕业设计过程描述

毕业设计全过程描述

众所周知，南京市江浦地区的市场最近来说可以说是异常的火爆，青奥会的举办、地铁三号线的通车、大桥隧道的新建，无疑为南京江浦地区的房地产行业，投入了一剂强心针。目前，江浦地区的房地产前景十分乐观。浦口区房地产市场未来存在两大发展空间。第一点就是南京主城区的用地量已经基本上都实现了利用，而现阶段可供开发地块资源十分有利，大面积高起点规划可以变为现实。本题选用地块为南京市浦口区江浦街道谢营2号地块。

毕业设计对一个学生来说是至关重要的，它不仅仅只是一次设计，而是我们通向社会的一次检测，在学校的过程中，我发现，尽管房地产行业的种类及其复杂，但是都和我们以后的工作密切相关，不仅仅只是一次设计，由于我选择的是房地产方面，在老师的带领下，和初步的接触之中我了解到，此次的设计不仅仅是我个人需要完成，在过程之中，更需要整组同学的通力合作，比如我做的是房地产财务评价方面的工作，那么我首先要做的，就是了解市场的情况，知道房地产销售方面的情况，市场是否火爆，哪些类型的房子好卖，大概多久能把房子卖完，每平米定价是多少，内部收益率能否达到公司的期许，而这些方面的东西，需要和做定位的同学合作，这样得到的情报就需要我们去做一件事情就是市场调研报告，尽管由上文所知，房地产市场的火爆情况，但是我们还不能确定其程度，这样就需要我们做一个具体的量化，做调研报告对我们来说也可以说是新手上路头一回，为了做好调研报告，我们向东大的研究生学长学姐们进行了咨询，首先，我们要明确自己需要的情报是哪些，其次，调研报告能回馈给你什么样的情报，这些情报是否与你所提出的问题相符合。作为一个做财务评价方面的学生，我需要了解的更多的是财务方面的情报，其一就是能接受的房价是每平米多少钱，什么样的户型可以卖得更好提高收益。其次就是，打算使用哪些付款方式，这一点十分重要，一次性付款的用户对房地产开发商来说自然是十分收到欢迎的，因为一次性付款让资金回笼更快，能够让我们有更多的投资选择，降低房地产的风险，然而，这样选的用户毕竟是少部分，大部分的人都是选择进行一定的贷款策略，按揭比例和按揭的期限，这就需要我们去研究，因为这个影响着资金流量的方式，大部分用户选择按揭年限小我们可以采取一定的优惠政策，除此之外，还可以和物业方面进行一定的互动，比如说给到5年内按揭可以免交40%的物业费，一次性付款的，5年内免交物业费等等优惠政策，这样才会有利于整体的经营，当然这也只是我对于房地产市场调研报告的一些个人见解，具体情况如何还需要我们进行实地的走访，于是，我和我们组的潘旺陈刚同学去进行了房地产调研报告的发放，在发放的过程中，我发现，只有在人群集中的地方发，才能得到更多的回馈，但是我们又不能在路边发放，因为都是上班族所以很难会接受我们的报告，如何发报告也成了一个棘手问题，在接下来的情况下，我了解到，我们不如在一些餐厅银行这些有许多空闲的人进行等待的地方进行问卷发放，我们选择了浦口地区的弘扬广场进行报告的发放，因为在该地块发放有利于我们进行调研报告的集中回收，这些人有空闲的等待时间，他们更有耐心，帮助我们完成调研报告，尽管在调研报告的发放过程中，有不少人拒绝合作，但是这让我们更能了解这个社会，在以后的工作中，别人并没有帮助你的必要，在房地产工作中，要求我们更好的能与别人进行沟通，想想我们是三个板块的合作，而以后的工作中，在房地产行业内，需要更多的职能组织，如何协调，需要我们仔细的思考。这样总算完成了调研报告的发放，接下来我们需要对问卷进行整合，制作一个问卷调查总结，包括同质同区的住宅，同质异区的住宅，进行房地产分析，这是我们必须做的，也是一个很重要的工作，因为房地产必须要求们具有

一定的竞争力，在南京江浦地区这块大蛋糕很具有诱惑力的今天，我们在谢营地块的开发如何具有竞争性，值得我们深思，既然选择了这个地块的开发，调研报告的结论也应当跟上，在实地走访过程中，我们发现江浦地区的房价自2月份以来，一直都在上涨，旁边的新理想佳园的房子已经达到了2万一平，而在江浦这边的新建房也已经达到了1万8每平米的价位。而对住房的类型欣赏的程度来看，现阶段的住房面积90-110占了51%的比重，110-130的占了29%。90平以上的130平以下的房子较为受青睐，随着人口老龄化的问题和独生子女的问题，110-130平米的房子在浦口地区很有可能成为一种趋势。

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