论文总字数：44358字

摘 要

本次论文所涉及的是物业管理方面，当中主要阐述的内容包括了物业管理的基本概念、物业管理组织框架以及物业管理内容标准和收费标准等。我组成员在用四年里所学习到的知识和做此次方案设计的所学到的知识结合后进行了此次毕业设计的，而我此次在小组中所担任的任务涉及到的是关于物业管理方面的。此次项目的地块地处浦口区江浦街道浦珠路北侧、定向河路东侧；小区结合开发主题定名为：馨园居。前期我组成员通过以发放问卷为主的途径了解统计了当地更方面资料后，通过系统的分析和计算，并结合我的所了解到的物业管理方面的知识，制定了项目物业管理的组织框架、服务等级内容以及标准，通过服务的等级内容和标准，在结合南京市有关部门的相关文件确定了项目物业管理的收费标准。当中物业管理组织框架对物业管理部门的职责以及要求配备做出了详细阐述；对物业管理的内容和标准做出了详细规定以达到本次项目提供高质量服务标准的要求。

而此次物业管理方案设计我是在根据前期的项目定位以及开发主题并在结合南京物业管理服务标准相关文件的情况下确定物业管理公司的主要结构形式以及服务内容标准的。而项目物业管理公司的人员的选聘是在结合南京同类型小区人员选聘的要求上，结合周边竞争对手情况的基础上，为达到理想的竞争力而制定的。之后再物业管理的收费上，根据南京市物业管理收费标准规范做出了相关服务项目的收费标准的；最后结合周边市场情况，对物业管理费用做出细微的调整得出项目物业管理公司的收支情况的。而在最终制定具体的项目物业管理设计时，是和其他成员在沟通商讨的情况下完成的。

关键词：物业管理；服务内容及标准；组织框架；收支费用

Program design of XinyuanJu residential property management

Abstract

This thesis deals with property management, which set forth the main contents include the basic concepts of property management, property management and property management organizational framework and content standards and other charges.My group members learned in four years with the knowledge and knowledge combine to make the program design has been learned after the graduation, and I are in the group as the tasks related to the on property management.The project is located in Lot Pukou Jiangpu street Pu Chu Road north of River Road on the eastern side orientation; cell binding development topics named: XinYuanJu.After preliminary my group members by questionnaire-based way to understand more aspects of local statistical data analysis and computing systems, combined with knowledge of property management I have learned to develop a project property management organizational framework , service level content and standard content by grade and standard of service, in conjunction Nanjing departments relevant documents identified items of property management fees. Among the organizational framework of the responsibilities of property management property management sector and with the requirements made in detail; property management of content and standards made detailed provisions in order to achieve this project to provide high quality service standards.

Keywords:Property management;Services and standards;Organizational framework;The balance of payments costs.

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作描述 1

第二部分 物业管理方案设计 6

第一章 物业管理的基本概念 6

1.1物业管理的定义 6

1.2物业管理的意义 6

1.3物业管理的目标 7

1.3.1总体目标 7

1.3.2具体目标 9

第二章 项目物业管理内容以及标准 12

2.1确定物业管理的服务等级 12

2.2住宅部分的公共物业服务内容及标准 12

2.2.1综合管理服务内容及标准 12

2.2.2日常管理与服务的内容及标准 13

2.2.3公共秩序维护服务内容及标准 14

2.2.4公共区域清洁卫生服务内容及标准 15

2.2.5公共区域绿化日常养护服务内容及标准 17

2.2.6共用部位和共用设备设施日常维护保养服务内容及标准 20

2.3商业部分的公共物业服务内容及标准 21

第三章 项目物业管理组织架构 24

3.1人力资源部职能 24

3.2财务部门职能 24

3.3安全管理部职能 24

3.4环境管理部职能 25

3.5经营管理部职能 25

3.6行政管理部职能 25

3.7项目物业管理人员的具体配备以及要求 25

3.7.1项目物业管理总经理 25

3.7.2人力资源部 26

3.7.3财务部 26

3.7.4安全管理部 26

3.7.5环境管理部 27

3.7.6经营管理部 27

3.7.7行政管理部 27

第四章 项目物业管理财务策划 28

4.1测算依据 28

4.2住宅部分的公共物业服务内容及标准的每月费用 28

4.2.1日常管理与服务的内容及标准的每月费用 28

4.2.2公共秩序维护服务内容及标准的每月费用 30

4.2.3公共区域清洁卫生服务内容及标准的每月费用 31

4.2.4公共区域绿化日常养护服务内容及标准的每月费用 33

4.2.5共用部位和共用设备设施日常维护保养服务内容及标准的每月费用 34

4.3商业部分的公共物业服务内容及标准的每月费用 37

4.4人员工资福利费用 41

4.5物业管理的成本预算 43

第五章 总结和建议 43

5.1总结 43

5.2建议 43

第三部分 提高物业管理服务质量水平 45

致 谢 48

参考文献 48

附 录 50

第一章 绪论

1.1研究的背景与目的

物业是指已经建成并投入使用的各类型房屋以及与之配套的设备、设施和场地，而物业管理也是随之而衍生的产品之一。近些年来，南京的房地产市场的主要发展方向开始向城市外围推进，浦口区的房地产市场也是发展迅速。而浦口的房地产市场也是南京房地的主力军之一，自2013年开始浦口区的房地产开发就占了全市的20%以上；而浦口区的地铁开通以及政策的引导也使得浦口的房地产开发处于稳定发展的状态。虽然近几年房地产市场发展状况有所下滑，但是南京的过江通道以及地铁三号四号线的开通对房地产事业的推进，浦口的房地产市场依旧保持的上升姿态。而由于物业管理在房地产市场中占有重要的一环，对房地产市场有着不可磨灭的作用；所以本次我对浦口区的物业管理着重进行了调查研究。在现代的房地产经济市场中，物业管理是房地产市场经济的重要组成部分，同样也是中国现代化建设过程中对城市管理而言一个非常重要的环节，关系到社会、经济、环境等等方面的效益。因此物业管理具有非常重要的意义。良好的物业管理可以使得经济持续的增长带来良好的经济效益；有利于提高小区居民的生活质量、工作质量并且有利于维护社区的安全稳定；并且可以明显改善社区的环境，增加就业机会。对于开发商来说，物业管理是房地产开发中的一个重要组成部分，好的物业管理可以使物业发挥出最大的使用功效，而且可以使房产升值比同区域同档次的房产要多的多。

1.2研究意义

而由于房地产的开发项目周期长、投资金大、回收资金周期长，所以潜在的风险也会随之增大；而市场调研对房地产的意义正在于此，通过对项目周边市场环境、竞争对手以及消费者的调研，从而确定是否对项目进行投资，确立项目发展的方向，为市场定位提供依据，提高未来收益。

1.3研究的方法与思路

1.3.1小组分工

本次课题是对浦口某地块的房地产开发方面的研究，根据毕业设计的要求我组四民成员分别完成四个课题：市场定位、市场营销、财务评价、物业管理；而我负责的是物业管理的方面。我组成员首先对项目所在地进行了现场实地调查，之后对周边居民随机发放了问卷进行调查。之后将调查的数据进行汇总分析，做出图表。最后我组成员对数据分析后进行项目的讨论和确定。实际操作的过程中，由于课题之间关系紧密，需要小组成员共同完成，整个项目是在小组团队沟通合作的基础上共同商讨进行的，本次论文也是各位小组成员共同努力的结果。

1.3.2设计思路

根据浦口区的房地产发展状况，我组成员着手对项目周边的竞争对手以及周边市场等方面做了比较详细调查，之后通过问卷为主的调查形式对消费者进行了调查，收集数据并分析消费者对物业管理行业的了解、满意度的调查以及对物业管理看法和建议。另外我们也通过其他的各种途径对物业管理公司的服务内容，服务范围和期限进行了了解；了解了物业管理相关的管理条例以及了解了物业公司的权利以及义务，查阅了有关的文件和法律法规；并对物业的管理体制以及物业公司的组织结构进行了详细了解，制定了比较详细的无语管理组织结构。最后在与我组其他成员进行分析和探讨过后，共同制定了详细的物业管理制度和手册，并对项目物业管理的目标和项目物业的品牌文化做出了设定。

第二章 项目概况

2.1项目简介

本次项目是位于浦口区江浦街道浦珠路北侧、定向河路东侧地块。周围地理条见优越，交通便利，靠近长江人文水文地理都有着巨大的开发潜力；经过调研发现项目地块周边已经规划四号线地铁，临近浦珠路处于交叉口，利于未来小区建成运行后居民的出行。而项目地块周边有着数所大学和小学中学以及高中学校，教育环境良好，是未来居民定居的理想地理位置。

项目的具体规模：

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