论文总字数：71096字

摘 要

我国的保障性住房建设自改革开放以来就已经建立，从最初的福利分房制度到现有的保障性住房体系，我国的保障性住房制度建设发展较为缓慢。面对我国商品房市场与保障房市场截然相反的发展态势，在住房供需矛盾日益紧张的情况下，国家重新确立了我国住房保障体系的基本架构，逐步形成了以经济适用房、两限房、廉租房、棚户区改造、公共租赁住房为主要载体的住房保障体系。

财务评价即从房地产项目或企业角度对项目进行的经济分析,具体讲即根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律法规和规定,计算分析房地产投资项目直接发生的财务效益和费用等方面的内容,从项目或企业的角度,考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况,据此评价和判断项目的财务可行性"财务评价是房地产投资分析的核心内容。

从投资管理角度来看，保障房作为“政府预算内投资（包括国债资金）的用于关系国家安全、国土开发和市场不能有效配置资源的公益性项目和公共基础设施项目”，需要对其进行不确定性分析。

关键字：保障房 财务评价 不确定性分析

The Financial Evaluation of Greentown

Daishan affordable housing project in Nanjing

Student ID:05211219 Name: Li jingyu Instructor: Zhang jiankun

Abstract: Our construction of affordable housing has been created since the reform and opening up ,from the original welfare housing distribution system to an existing affordable housing system, China's affordable housing system development is relatively slow. Facing with the opposite trend of housing market and the protection of housing market development, housing supply and demand in the increasingly tense situation, the state re-established the basic framework of China's housing security system, gradually formed affordable housing, limited to two rooms, inexpensive renting, slum upgrading areas, public rental housing as the main carrier of the housing security system.

Key words：Affordable housing, The financial evaluation, National Economic Evaluation

目录

第一部分 南京市绿城岱山保障房项目财务评价 5

1 绿城岱山保障房项目财务分析 1

1.1 项目概况 1

1.2 项目建设规划和进度安排 4

1.2.1 建设目标规划 4

1.2.2 开发进度安排 4

1.3 项目投资估算及资金计划 6

1.3.1 项目投资方案 6

1.3.2 项目投资估算 7

1.4 项目销售收入预测 11

1.4.1 项目销售计划 11

1.4.2 销售价格及收入的确定 11

1.4.3 销售收入的扣减 12

1.5 建设项目的财务评价 14

1.5.1 基准收益率的确定 14

1.5.2 损益表与静态盈利分析 15

1.5.3 现金流量与动态盈利分析 15

1.5.4 清偿能力分析 17

1.5.5 项目财务分析结果汇总 18

1.6 项目不确定性分析 19

1.6.1 盈亏平衡分析 19

1.6.2 敏感性分析 22

1.7 风险分析 23

1.7.1 系统风险 23

1.7.2非系统风险 23

1.8 经济、社会、环境评价 25

1.8.1 经济评价 25

1.8.2 社会评价 25

1.8.3 环境评价 25

1.9 结论与建议 26

1.9.1 结论 26

1.9.2 建议 27

1.10 附录 28

1.11 毕业设计参考文献 1

2 工作总结 2

2.1 工作内容描述 2

2.1.1 共同完成部分 2

2.1.2 个人完成部分 2

第二部分 小论文 我国保障性住房建设资金来源分析 5

3毕业设计论文 6

O 前言 7

1 实施保障性住房建设的必要性 8

2 我国现阶段保障房融资的主要方式及存在的问题 10

3 对现阶段我国保障房建设融资模式的改进探索 12

4 总结 14

5 参考文献 15

致谢 16

第一部分 南京市绿城岱山保障房项目 财务评价

1 绿城岱山保障房项目财务分析

1.1 项目概况

1)岱山新城简介

岱山新城项目位于雨花台区西善桥街道，地处主城区西南方向，紧邻绕城公路、绕越高速两条高速路，同时配套建设地铁7、8号线，以及岱山中路、南路、管道路等城市干道，居民出行十分便利。

项目总用地223公顷，规划总建筑面积约380万㎡，其中住宅面））积约258万平方米，共安排了3.2万套保障性住房，包括廉租房约1700套，公共租赁房约3500套，其余为经济适用房和产权置换房，形成了多种保障房形式统筹兼顾的集中建设模式。此外，该项目还配建了部分普通商品房，既贴补了保障房建设成本，也让不同社会群体共同居住，创造和谐的生活环境。

保障房的面积将从40平方米至80平方米不等，其中，公租房和廉租房以45、55平米户型为主，并且为了达到将来让入住者方便入住的宗旨，将以全装修标准交付，方便百姓入住。

2)绿城岱山保障房项目简介

绿城岱山保障房项目总占地面积约35万平方米，总建筑面积约79万平方米，预计在2012年底至2013年6月分批交付。物业形态包括了公租房、廉租房、经济适用房、学校、商业、公共配套等。

在小区的景观设计方面，绿城以尊重居住者的生活习）惯为基本出发点，兼顾使用功能与景观效果相结合，在设计理念上也将注入绿城特有的平面布局与手法，将平面布局与建筑规划的空间形态特点相吻合，景观布局手法与建筑风格相呼应。秉承绿城一贯的空间结构合理，景观序列清晰，空间递进层次关系明显，并有合理过渡的营造手法。

绿城是一家以商业模式运营的社会公益企业，绿城集团董事长宋卫平先生说：我们非常愿意去做那些不赚钱的房子，希望有一天，绿城能成为全国最大的安置房建设公司，让更多的人住上高品质的房子。

3)周边规划

(1)周边配套--------配建了7所幼儿园、4所小学、2所中学、1所高中以及社区中心、医疗中心、农贸市场、商业中心和市民广场等。

(2)区域交通——离奥体仅20分钟车程

岱山保障房项目位于雨花台区西善桥街道，地处主城区西南方向，紧邻绕城公路、绕越高速两条高速路，同时配套建设地铁7、8号线，以及岱山中路、南路、管道路等城市干道，居民出行十分便利。与板桥新城相连，离奥体仅20分钟车程。距市区（新街口）仅14公里，约半小时车程。

(3)区域提升——

规划中的地铁7号线、8号线在小区北门口均设有地铁口，本项目将会成为属于真正意义上的“双地铁”楼盘。其中，7号规划从仙林尧化门开出经过下关、龙江、奥体等地区，8号线从江宁开出、经过中华门、麒麟镇等。随着各项配套设施的建成投入使用将为入住的业主提供更为便捷的生活服务享受。

4)项目规划要点

岱山保障房项目位于宁芜公路以南，岱山山脉以西，与板桥新城相连。承建开发商有绿城集团、城开集团、建发集团和南京商茂房地产。其中绿城岱山保障房项目总占地面积35万平方米，其中一期建设规划248921.17平方米，物业形态包括了公租房、廉租房、经济适用房、学校、商业、公共配套等。项目的基本技术指标如下：

• 规划总占地面积： 248921.17 平方米；
• 总建筑面积：597410.8 平方米；
• 容 积 率：2.4；
• 建筑密度：15%；
• 绿 地 率：40%；
• 住宅用地：17434 平方米；
• 公共绿地：99568.47平方米；
• 道路面积：46774.99平方米；
• 计划户数：7607 户；

改项目由政府划拨，一共分为5#，12#，16#三个地块，其中5#地块占地134751.13平方米，12#地块占地47766.67平方米，16#地块占地66403.37平方米。

5)主要经济指标

表1-1 绿城岱山保障房项目主要经济指标 （单位：平方米）

项目		12#（廉租房）	16#（经济适用房）	5#（公租房）
总占地面积		47766.67	66403.37	134751.13
总建筑面积		114640	159368.09	323402.71
其中：	地上	91712	129088.15	258722.17
	地下	22928	30279.94	64680.54
容积率		2.4	2.4	2.4
建筑密度		15%	16%	15%
绿化 （40%）		19106.67	26561.35	53900.45
地上停车场面积		12075	16975	37009.45
其中：	机动车位面积	6250	10075	18100
	自行车位面积	5825	6900	18909.45
住宅用地		3256	4799	9379
商业和服务设施用地		731	1107	1325
配套用地		3000	784	4040
道路面积		8598	13921.79	24255.2
计划户数		1674	1586	4347
机动车车位（个）		837	1269个	2424
其中：	地上	250	780	1700
	地下	587	489	724

1.2 项目建设规划和进度安排

1.2.1 建设目标规划

1）总体方案的设计原则：

剩余内容已隐藏，请支付后下载全文，论文总字数：71096字