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摘 要

自2018年以来，房地产市场出台了密集的调控政策，国家调控体系不断完善，各地调控政策持续高压，限购、限价、限贷、限售频频发布，在如此严峻的宏观环境下，房地产商面临着巨大的考验和机遇。

房地产项目的开发具有相当的复杂性和综合性，且通常具有周期长、体量大、环节多、资金周转慢等特征，且伴随着一定程度的经济风险和社会影响。因此对可行性进行深入地研究，有助于整体提高房地产企业的各个层面的经济效益。

本文以2018G88地块的项目建设为例。结合实际考察得到的工程经验和实地调研得到的具体数据，并借鉴各类学术论文以及著作理论，通过对2018G88地块进行市场、技术以及财务的分析研究，最终得出该项目的财务评价结论，对该地块的可行性分析具有一定的借鉴意义。

本文拟从业主角度出发，对该项目进行科学、全面的财务分析，为该项目的投资前决策以及下一步投资方案预管理打下基础，以给开发商提供具有指导意义的科学决策和管理方法，从而提升企业项目竞争力。

关键词：房地产项目、财务评价、市场调研

ABSTRACT

Since 2018, the real estate market has promulgated intensive regulation policies, the national regulatory system has been constantly improved, the local regulatory policies continue to be high-pressure, frequent issuance of restrictions on purchase, price, credit and sales, in such a severe macro environment, real estate developers are facing tremendous challenges and opportunities.

The development of real estate projects is quite complex and comprehensive, and usually has the characteristics of long cycle, large volume, many links, and accompanied by a certain degree of economic risk and social impact. Therefore, a thorough study of the feasibility will help to improve the economic benefits of real estate enterprises at all levels.

This paper takes the project construction of 2018G88 block as an example. Combining with the engineering experience obtained from the actual investigation and the concrete data obtained from the field investigation, and drawing lessons from various academic papers and works theory, through the analysis and research of the market, technology and finance of 2018G88 block, the final financial evaluation conclusion of the project is drawn, which has certain reference significance for the feasibility analysis of the block.

This paper intends to conduct a scientific and comprehensive financial analysis of the project from the perspective of the owner, laying a foundation for the pre-investment decision-making of the project and the pre-management of the next investment plan, in order to provide the developers with scientific decision-making and management methods with guiding significance, so as to enhance the competitiveness of the enterprise project.

Key words: real estate projects, financial evaluation, Market Research

目 录

摘 要 3

ABSTRACT 4

第一章 市场调研 1

1.1调研方法 1

1.1.1二手资料获取方法 1

1.1.2一手资料获取方法 1

1.2宏观环境 1

1.2.1国家经济政策 1

1.2.2南京房地产市场概况 2

1.3区域环境 5

1.3.1江宁区城市规划 5

1.3.2江宁区景观 5

1.4微观环境 6

1.4.1项目位置 6

1.4.2公共交通系统： 6

1.4.3项目周边配套分析 7

1.4.4项目周边不利因素 9

1.5竞品分析 9

1.5.1项目竞争对手价格分析 10

1.5.2项目竞争对手配套分析 11

1.5.3项目竞争对手项目规划分析 13

1.5.4项目竞争对手户型分析 14

1.5.5项目SWOT分析 15

1.6消费者调研 17

1.6.1调查概况 17

第二章 财务评价的理论和方法 22

2.1财务评价的意义及发展现状 22

2.1.1财务评价的意义 22

2.1.2国内外发展现状 23

2.2财务评价的方法和目标 23

2.2.1财务评价的方法 23

2.2.2财务评价的辅助报表和基本报表 24

2.2.3财务评价的目标 24

2.3本文结构及创新点 25

2.3.1本文结构 25

2.3.2创新点 25

第三章 2018G88地块开发建设方案 25

3.1建设方案 25

3.1.1项目概况 25

3.1.2开发建设方案 26

3.2项目开发进度计划 27

3.2.1项目实施进度安排 27

3.2.2项目进度横道图 27

3.3投资估算 27

3.3.1项目投资估算 27

3.4项目融资计划及评价 32

3.4.1融资方案 32

3.4.2融资方案评价 32

第四章 项目财务评价 34

4.1项目财务评价依据 34

4.2财务收益与费用分析 34

4.2.1总成本费用 34

4.2.2销售收入 35

4.3财务评价指标计算 37

4.3.1项目全部投资现金流量表 37

4.3.2财务净现值及内部收益率 38

4.3.3静态投资回收期 39

4.3.4动态投资回收期 39

4.3.5投资利润率 40

4.3.6资金利润率 41

4.4盈亏平衡分析及敏感性分析 42

4.4.1盈亏平衡分析 42

4.4.2敏感性分析 44

第五章 结论 46

参考文献 48

附录一：市场调研问卷 50

项目融资方案多目标评价方法 51

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