论文总字数：83513字

摘 要

房地产业是我国国民经济的一个非常重要的产业群体， 其具有先导性，支柱性和基础性。房地产行业属于资金密集型行业，具有高投入、高风险、周期长、供应链长、地域性强等特点。因此对项目进行准确的定位分析、精确的财务评价、制定符合企业自身优势的营销策略，是房地产开发成功的必由之路。

在当前南京市场总体平稳且仍实行“限价”政策的背景下，如果盲目相信当前市场回暖现象，不做房地产市场调研，忽视当前南京非热门板块楼盘降温明显的现状，将造成成交量达不到项目预期从而导致资金积压现象的发生。另一方面，在“限价”政策的调控下，楼盘售价势必受到影响。与以往楼市火热的情况相比，项目的财务评价将更为重要。如果不能准确地对项目进行财务评价，将无从判断项目的财务可行性，使得项目决策缺失依据。

本次毕业设计模拟南京2018G60地块的开发全过程，首先对地块进行市场调研，并部分参与了项目的定位设计，进而确定项目的开发方案，使项目最大限度地迎合市场需求，确定合理的项目定位。在此基础上对开发方案进行财务评价，通过编制财务报表及计算财务评价指标，对项目进行常规性分析及不确定性分析，得出项目盈利能力、偿债能力均较高，抗风险能力较强的结论，并给出了决策建议，为项目决策提供财务依据。

本次毕业设计通过对房地产项目的市场调研和财务评价的实际操作，将专业知识融会贯通、灵活运用，圆满完成了毕业设计的目的，并对未来的学习和工作产生积极作用。

关键词：房地产项目，南京2018G60地块，市场调研，财务评价

Abstract

Real estate is a very important industrial groups of our national economy, in which the pilot, the pillar and foundation. The real estate industry is a capital-intensive industry with high investment, high risk, long cycle, the long supply chain, regional and other characteristics. Therefore, accurate positioning of the project analysis, accurate financial evaluation, in line with their own advantages to develop marketing strategy is the only way to success in real estate development.

Under the background that the current Nanjing market is generally stable and still implements the “limit price” policy, if we blindly believe that the current market is picking up, do not do real estate market research, and ignore the current situation of the slowdown of non-hot sector properties in Nanjing, the transaction volume will not be reached. The project is expected to lead to the accumulation of funds. On the other hand, under the control of the “limit price” policy, the price of real estate is bound to be affected. The financial evaluation of the project will be more important than in the past when the property market is hot. If the project cannot be accurately evaluated financially, it will be impossible to judge the financial feasibility of the project and make the project decision-making lack of basis.

This graduation project simulates the whole process of the development of Nanjing 2018G60 plot. First, it conducts market research on the plot, and part of the project's positioning design, and then determines the project's development plan, so that the project can meet the market demand to the maximum extent and determine the reasonable. Project positioning. On this basis, the financial evaluation of the development plan, through the preparation of financial statements and calculation of financial evaluation indicators, the routine analysis and uncertainty analysis of the project, the project profitability, solvency are higher, anti-risk ability Strong conclusions, and give decision-making advice to provide financial basis for project decision-making.

KEY WORDS: Real estate project, Nanjing 2018G60 plot, Market Research, Financial Evaluation

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 工作过程描述 1

1 研究背景和研究意义 2

1.1 研究背景 2

1.2 研究意义 2

2 毕业设计选题与工作内容 4

3 工作流程 5

4 关键及难点 6

4.1 课题关键问题 6

4.2 课题难点 6

5 进度安排 7

第二部分 南京2018G60地块项目市场调研和财务评价报告 8

第一章 绪论 9

1.1 引言 9

1.2 房地产市场调研 9

1.2.1 房地产市场调研程序 9

1.2.2 房地产市场调研内容 9

1.2.3 房地产市场调研方法 10

1.3 财务评价 10

1.3.1 财务评价发展历程 11

1.3.2 财务评价内容 12

1.3.3 财务评价指标体系 12

1.3.4 财务评价程序 12

1.3.5 财务评价方法 14

第二章 市场调研 16

2.1 市场环境调研 16

2.1.1 宏观环境市场调研 16

2.1.2 中观环境市场调研 20

2.1.3 微观环境市场调研 26

2.2 消费者调研 27

2.2.1 问卷设计及修改 27

2.2.2 问卷发放情况 27

2.2.3 问卷结果分析 28

2.3 竞争楼盘调研 30

2.3.1 竞争楼盘选取 30

2.3.2 竞争楼盘信息 31

第三章 项目基本情况 33

3.1 项目概述 33

3.2 项目开发方案 34

3.2.1 项目整体定位 34

3.2.2 项目建设内容和规模 35

3.2.3 项目进度安排 36

3.2.4 项目价格 38

第四章 项目的投资估算和资金筹措计划 39

4.1 项目相关税费估算依据 39

4.2 投资估算依据 39

4.2.1 增值税 39

4.2.2 企业所得税 39

4.2.3 土地使用税 40

4.2.4 城市维护建设税 41

4.2.5 交易印花税 41

4.2.6 契税 41

4.2.7 教育费附加 42

4.3 开发成本 42

4.3.1 土地使用费 42

4.3.2 前期工程费 43

4.3.3 建安工程费 43

4.3.4 基础设施费 44

4.3.5 公共配套设施费 45

4.3.6 不可预见费 45

4.3.7 开发期间规费 46

4.3.8 开发成本总表 46

4.4 开发费用 46

4.4.1 管理费用 46

4.4.2 财务费用 47

4.4.3 营销费用 48

4.4.4 开发费用总表 48

4.5 项目销售收入测算 48

4.5.1 住宅及停车位销售均价估算 48

4.5.2 商铺销售价格估算 50

4.5.3 项目销售计划 51

4.5.4 项目销售收入计算表 53

4.6 项目相关税费测算 54

4.6.1 土地增值税 54

4.6.2 城市建设维护税 54

4.6.3 教育费附加 55

4.6.4 交易印花税 55

4.7 项目总投资与资金筹措表 55

第五章 项目财务评价 57

5.1 财务评价体系 57

5.2 财务评价参数选取 58

5.2.1 计算期选取 58

5.2.2 基准收益率的确定 58

5.3 盈利能力分析 59

5.3.1 项目利润与利润分配表 60

5.3.2 项目总投资现金流量表 64

5.3.3 资本金财务现金流量表 65

5.4 偿债能力分析 69

5.4.1 借款还本付息与资金来源估算表 70

5.4.2 项目资产负债表 72

5.4.3 偿债能力指标计算和分析 73

5.5 财务评价指标汇总 74

第六章 项目不确定性分析 75

6.1 盈亏平衡分析 75

6.1.1 盈亏平衡分析的含义 75

6.1.2 项目住宅销售面积盈亏平衡分析 77

6.1.3 项目住宅销售单价盈亏平衡分析 77

6.1.4 商铺销售面积盈亏平衡分析 78

6.1.5 商铺销售单价盈亏平衡分析 78

6.2 敏感性分析 79

第七章 风险分析 82

7.1 项目风险识别 82

7.1.1 政策风险 82

7.1.2 市场风险 82

7.1.3 技术风险 82

7.1.4 融资风险 83

7.1.5 组织管理风险 83

7.1.6 配套条件风险 83

7.2 风险应对措施 83

第八章 项目财务评价结论 85

8.1 结论 85

8.2 建议 85

第三部分 小论文 87

阻碍房地产商开发绿色住宅的关键因素分析及改进建议 88

剩余内容已隐藏，请支付后下载全文，论文总字数：83513字