南京南站G09地块项目可行性研究

论文总字数：24320字

摘 要

当今社会，时下中国，房地产快速发展，与此同时房价的快速攀升也成了买方的关注的热点，而影响房地产价格的因素也越来越是人们热议的话题，经过多方面查阅资料，我把影响我国房地产价格分为了一下几个因素方面：土地因素、房地产市场因素、交易费用因素，个人认为我们得从这三方面入手，分析此三方面对做好在这三个方面的制度建设。　　

关键词：房地产价格； 土地 ；房地产市场 ；交易费用 ；对应制度建设
　　 当今社会，房地产业是我国第三产业的极为重要的一部分，是国民经济的基础性产业。房地产价格影响因素大致上可分为地产因素和房产因素以及其他因素。

1、我国房地产价格现状

在国家扩大内需和进行全面推进住房制度改革等一系列经济政策发布指导下，我国房地产业日行千里，以一种惊人的发展在我国沿海一带城市发展开来。然而沿海一带的房价增长速度太快，房价一直稳居高位，一波波炒房热潮接踵而至，迫使政府连续多次会议出台与房地产市场相关的多项重大政策，从侧面表明了国家想要控制房价的决心，从炒房变成住房。虽说目前房地产投资增速将略有减缓，但是房地产价格仍保持上升趋势，因此为什么房地产的价格久居高位，尽管政府出台了多项调控房价的政策，却一直没有太大的响应，是什么影响了房地产的价格，导致它高额呢，我从几个方面试着分析了下：

1. 目前房地产市场出现的供求发展不平衡导致房价不断上涨；
   　　2、 最近几年水泥、黄沙等建筑材料、拍卖的土地地价以及高档小区的设计开发成本致使房产一直处于高位；
   　　3、从国家经济角度来看，如今的居民生活水平不断提高，人们对生活的环境和舒适度的要求也在不断的上涨，同时居民收入的提高，也间接的致使居民有更多的可移动资金来投资房产。目前我国经济高速发展，居民收入不断增加、正因为如此，房价的运行趋势才会持续不断的上涨。

因此对于一直持续上涨的房地产价格，我们特别的想知道是什么因素影响房地产价格的。接下来我们从三个方面来分析我国的房地产价格影响因素：土地因素、房地产金融市场因素、交易费用因素 。

1.1 土地因素：
　　土地是房地产开发与建设最为重要的因素，从一定意义上来讲，房地产是房屋和土地结合的可买卖性产业，所以土地的重要性不言而喻。，人们对土地的需求随经济的发展与日俱增。然而我国的土地产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷：
　　在我国现行的制度条件下，土地的所有权是不能买卖或者转让他人的，我们唯有的权利只可是把土地使用权进行交易买卖，这相当于把土地进行出租而实现它的使用价值。现在建设的土地是以“批租”形式，可理解为把多年的土地使用权结合在一起一次性租售给土地使用者。然而正因为土地租售的时间较为长久，房地产开发商们可以把这种介于“租”与“售”之间拍卖所得来的土地进行抵押贷款，并将拍卖所支付的多年的土地租金一次融合在房屋售价中间进行价格转嫁，是的这种价格体现在卖房时的房产价格上，从某种程度上来讲这是一种产权的迁移转变。
　　

1.2房地产金融市场因素：
　　房地产业是一个极为需要资金供给的产业，它与金融市场紧密结合在一起，需要金融在背后不断的支持，给予动力。从近年来国内银行的信贷过度增长来分析，房地产信贷的增长可以说是极为快速与明显了。房地产之所以可以不断的有资金供给与金融支持与房地产开发投资的回报率相对于其他产业高有较为大的关系。同时银行顺应房地产发展的趋势，对房地产商准批大额的房地产开发贷款，以此来提升自己的业务。正因为如此，导致房地产商开始不进行严格的可行性研究，向银行审批大比例的房地产开发资金来实行房产地产开发，如此不计后果的借贷，一旦房地产市场不景气，出现资金链断裂，那么将会引起一系列金融危机。在这看是虚假的房地产房地产背后，其实存在着很大的危机。

在我国，房地产金融市场还发展不完善，资金管理机制不健全，金融风险分担不完善，最为重要的是房地产开发所需求的融资渠道太为单一，这是一个非常严重的隐患，正因为如此，房产融资多元化任重而道远。

1.3房地产交易费用因素：
　　房地产市场是个复杂的市场，其中所涉及的参与者可分为：买卖双方、造价单位、招投标单位、建筑施工单位、房产销售与房产宣传媒体单位、政府、监理评估等中介机构，这些单位中的每一步的提供都将是房地产市场顺利交易的必要条件，这些单位，这些提供的服务费用可以看成是房产交易中的至关重要的一部分，因此建立合理的控制房产交易费用制度特别关键，我们可以从以下几个方面考虑：

1.3.1项目审批中的交易费用
　　房地产业它所涉及的资金极为庞大，是我国经济发展所依赖的主体，所以很多与制相关的政府部门的眼里它是一棵摇钱树，谁都想从中获取利润，同时房地产项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的诟病，正因为如此才造成了效率低下，房地产费用高涨的弊端。

1.3.2招投标中的交易费用
　　在如今这个管理不成熟，制度较为混乱的房地产市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位（甲方）在它所举办的工程招投标过程中，除了对外公开签订的施工合同外此为“白合同”，私下里又与中标的施工单位签订合同，这就是所谓的“黑合同”，强迫中标的施工单位垫资带资承包工程并且压低工程款等。

1.3.3工程造价管理中的交易费用
　工程造价对于房地产的形成起到了至为关键的作用。然而如今的社会，房地产的造价管理存在着许多漏洞和不足。概预算以及大部分审计人员的素质低下，专业水平参差不齐，在这种情况下的工程决算价格与实际造价出入太大。所以造价编制审核程序，完善造价制度迫在眉睫，只有在这各房地产开发项目的工程造价环节严格把关，才可以降低房地产的价格，形成一个健康良好的房地产市场环境。

1.3.4与销售宣传有关的交易费用
　　销售宣传是房地产实现交易的重要工具。绚丽多彩的房地产广告在为是开发商大肆宣扬其房地产的同时某种意义上也是在不阶段的让业主方烧钱，而房地产宣传广告更衷于概念炒作，它的每一步炒作都拉动房价上涨。最终，高额的房地产广告宣传费用被融入了房产销售价格中，这对房地产的发展的前景来说颇为致命，表面现象的繁荣，背后却暗流涌动，对于房地产商而言，需要一种制度安排来保护业主的利益，保护房地产的未来。

2、相关降低房价政策制定

由此分析看来我们要合理的看待房地产市场中各种影响房地产价格的问题因素，如今的中国在房地产业告诉发展的同时，所相关的房地产制度颇为不完善，这需要结合我国房地产发展的现状，制定并发布科学合理的相关政策，减少所出现的价格高涨的问题。为了平衡稳定我国高额的房地产价格，我觉得针对以上几个影响房地产价格因，我们可以制定以下几个对应政策：

2.1对于土地因素相关制度的建设：
　　在当今社会现状面前，我们得要做好以下几个方面的工作：

1、制定一种比较符合如今国情的房地分离交租买卖政策，即购房业主每年定期向政府土地有关单位缴纳土地使用租金，这样就与房地产开发商不存在地价关系，让土地“批租”不再存在，以此来降低房地产价格。

2、政府出台政策，是的土地拍卖变得更为透明，使得土地拍卖交易存在的弊端不复存在。

3、政府应该对那些以囤地为目的的开发商发出警告，并且制定政策，对那些拍下却长时间闲置的土地，进行收回。

2.2房地产市场的制度建设：
　　在房产建设新的融资方案渠道中，最为切实可行有效的就是完善我国信贷制度的同时，加强与政府的合作，房地产开发商与政府协商，在为其开发地方政府基础设施建设的同时，政府降低房地产开发过程中涉及的税费，以此来间接的降低房地产价格。制定新的制度，拓宽房地产开发的融资渠道，把金融开发，房地产经济发展与我国的国情实际相结合，促使我国房地产金融市场健康、平稳的发展。同时信贷制度的完善也至关重要。呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和银行证券投资三足鼎立的局面。

参考资料

1. 刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设
2. 谢经荣，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社
3. 吕萍，房地产开发与经营[M]，中国人民大学出版社
   4、张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息

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