论文总字数：21409字

摘 要

近年来南京市雨花台区房地产市场发展迅速，随着国家与南京市各项政策与措施的落实，房地产行业日益规范有序，依然为国家与地方的经济建设贡献自己的力量。

本文旨在研究由中铁房地产建设集团竟得的南京市雨花台区赛虹街道NO.2017G70地块在接下来的房地产开发可行性，通过研究分析相关政策、规划，对小区的建设思路与大体布置进行设计，进而估算整个项目的建设投资与预期的销售收入，并通过项目建成之后对于社会与环境的综合影响判断其是否具有充分的可行性。

关键词：房地产政策；投资估算；财务分析；社会评价

Abstract

In recent years, the real estate market in Yuhuatai District of Nanjing has developed rapidly. With the implementation of various national and Nanjing policies and measures, the real estate industry has become more standardized and orderly, and it still contributes to the national and local economic construction.

The purpose of this paper is to study the feasibility of the development of the NO.2017G70 plot in Saihong Subdistrict, Yuhuatai District, Nanjing City, which was acquired by China Railway Real Estate Construction Group. Through the research and analysis of relevant policies and plans, the construction plan and general arrangement of the community will be carried out. Design, and then estimate the entire project construction investment and expected sales revenue, and determine whether the project has sufficient feasibility through the comprehensive impact of the project on the social and environmental.

Keywords: Estate policy; Investment estimation; Financial analysis; Social evaluation

目录

第一章 概论 1

1.1项目概况 1

1.2建设单位 2

1.3可行性研究报告编制依据 2

1.4编制范围 2

1.5主要经济技术指标 2

第二章 投资环境与项目需求分析 4

2.1项目投资环境分析 4

2.1.1国家政治经济形势及有关政策 4

2.1.2南京市房地产市场现状 4

2.2区域房地产市场分析 5

2.3销售预测及销售手段 6

2.3.1项目需求分析 6

2.3.2销售手段 7

第三章 建设规模与项目开发条件 8

3.1建设规模 8

3.2项目建设条件 8

3.2.1地貌、水文、地震情况 8

3.2.2气候条件 8

第四章 建设方式及进度安排 9

4.1设计依据 9

4.2项目总体规划方案 9

4.2.1规划设计思想与原则 9

4.2.2项目总平面布局 9

4.3项目实施进度安排 10

4.4项目实施过程控制措施 10

4.4.1施工工期控制措施 10

4.4.2施工进度控制措施 10

第五章 项目投资估算与资金筹措 11

5.1投资估算的编制依据及范围 11

5.1.1投资估算的编制依据 11

5.1.2投资估算的范围及组成 11

5.2投资估算 11

5.2.1土地成本 11

5.2.2政府规费 12

5.2.3工程费用 12

5.2.4工程建设其他费 13

5.3资金筹措 14

第六章 财务分析 15

6.1销售收入 15

6.1.1项目销售单价估算 15

6.1.2项目销售收入、销售税金及附加估算 15

6.2财务评价指标结果分析 16

6.2.1项目财务现金流量分析 16

6.2.2项目资本金现金流量分析 17

第七章 社会评价和环境评价 18

7.1项目对社会的影响分析 18

7.3项目开发的环境评价 18

7.2.1设计依据 18

7.2.2设计原则 18

7.2.3治理措施 19

7.2.4项目对环境的影响分析 19

第八章 项目不确定性分析 20

8.1敏感性分析 20

8.2临界点分析 21

第九章 研究结论 22

概论

1.1项目概况

项目名称：南京市NO.2017G70项目

项目地址：南京市雨花台区赛虹桥街道南西营村地块，东至凤台南路，南至凤台南路加油站，西至南河，北至兴隆大街；

投资总额：233000万元人民币；

建设周期：本项目计划于2018年4月份开工，建设周期约为3年；

项目总用地面积：33940㎡；

总建筑面积：96729㎡；

容积率≤2.85

绿地率≥40％；

楼面起价：17885.02元/㎡；

上限楼面价：26879.22元/㎡；

销售模式：现房销售

地块位置在地图中的标注见图1.1。

图1.1 地块地图

1.2建设单位

单位名称；中铁房地产集团华东有限公司

企业类型：有限责任公司

注册资本：20亿元人民币

经营范围：房地产的开发与销售；物业管理；绿化工程；建筑装饰材料、金属材料及五金交电等产品的批发零售、代购代销。

1.3可行性研究报告编制依据

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《南京市市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《民用建筑设计防火规范》

（9）其他有关依据资料

1.4编制范围

以国家及南京市相关的政策、法律、法规为编制依据，全面深入地对南京市雨花台区赛虹街道NO.2017G70项目建设的投资环境、盈利状况及社会影响等方面进行研究与估算。

1.5主要经济技术指标

表1.1 主要经济技术指标表

第二章 投资环境与项目需求分析

2.1项目投资环境分析

2.1.1国家政治经济形势及有关政策

南京市是江苏省的省会，在中国的历史上一直扮演者重要的角色，尤其在过去改革开放以来的这几十年里，南京市的各行各业均取得了很多瞩目的成就，其中房地产行业也在良好的经济大环境下得到了快速的发展，目前的南京市具有其自身独特的发展优势，尤其是在度过千禧年之后，面对国内国际日新月异的新型发展形势，南京市的发展既有难得的机遇也同样面临着严峻的挑战，在国家全方位开放的条件下，南京市必须在现有优势的基础下迎着机遇做大做强，从而获得发展的主动权。为此，南京市中长期经济发展战略为南京接下来的发展描绘了宏伟的蓝图，计划在未来将南京建设成为繁荣、开放、开明、俊秀的现代化中心城市。南京市政府各部门围绕这一目标重新调整了城市空间的形态，通过加强对环境的治理力度，不断地通过一代又一代人的努力将南京建设成为一个机合理地结构与广阔的发展空间为一体的现代化中心城市，同时努力做到城乡一体。2017年南京市的房地产市场受到了较为明显的宏观调控，南京的楼市对相关政策的感应十分显著，使其已明显产生一些新的变化，目前南京市的房地产市场运行有着很多非常鲜明的特点，譬如：购房者和开发商双方都倾向于处于观望态势，使得南京市房地产的投资增幅逐月回落；南京市内出现少量的空置商品房；南京市内少部分的房地产项目选择了推迟开工，同时房地产项目的竣工量相应减少；有效需求相对之前冥想减弱，高端楼盘的销售出现缓滞现象；随着交易成本的上升，二手房交易愈发冷清。2017年，国家出台了很多的政策，其中有一部分的指向直指经济适用房与限价房，国家希望通过这些政策对于房地产市场的影响来平衡政府与市场在房地产的发展道路上的平衡，从而使得现有的住房市场能得到最为及时的有效供给;除此之外，国家的政策也作用到了金融、税收等方面，其对房地产市场的影响直观地体现于这很大程度得打击了外贸炒房的行为。通过这些政策及相关措施的制定与实施，国家现有的政策路线开始具有了重要的实际意义。可以预见随着近两年政府加大对房地产市场的调控力度，国家宏观调控的效果已经逐渐开始显现出来，房地产市已经开始进入正常的调整阶段。

2.1.2南京市房地产市场现状

2017年的国内楼市调控可以称得上是“史上之最”的严厉，在这个大环境下，南京市的房地产行业也不出所料地随着全国各地房地产行业的步伐迈入了“五限”的新时代，这一年各种各样的指导性意见与细则相继从中央到地方出台，纵观整年，政策依然以“限”字为主，南京市所颁布的相关政策也在努力地践行“房住不炒”的主要思路。研究了近五年南京市所有的成交地块总数量，我们不难发现2017年全年共成交93幅地块，成交数量仅次于房地产行业最为兴盛的2014年，同2016年相比，去年南京市的住宅用地成交量明显下降。从地域的角度上看，2017年南京市房地产项目土地的成交主要出现在两江板块，其中的江北板块更是位居成交量榜首，两江板块中的江宁板块也仅仅以一幅地块之差位居第二。

仔细研究南京市近五年里发布的政策的指向和南京市主要的发展方向我们对南京市房地产市场做出了以下的预测：随着2017年各种紧缩政策的不断发布，南京市的整体房地产市场将更加稳定，所以2018南京市房地产市场的主基调依然是稳定；及时在2018年部分的应急政策应该会在2017年达到“史上最严”之后出现逐步松动的现象，但随着有效且长效的相关机制的逐步建立，人才政策将会是南京房地产市场的重中之重，届时政策将呈现分类调控的特点；根据以上政策有关的市场预测的逐步落实，南京市在2018年土地供应量将继续增加，租赁性质用地占比大幅提升；南京市在2018年将会继续增加相关土地的供应量，从而可以更大程度地去平衡土地市场的供需情况；其中居住类用地的出让占比将会逐渐降低；随着土地供应的增加，房地产企业在项目投资与开发的时候对于土地有着更多的选择，他们的拿地也会更加地趋于理性，但这也会导致某一些非热点的片区的低质量地块会出现流拍的现象；伴随着2017年南京市房地产租赁市场的快速成长，2018年南京市租赁市场将会依照着之前的发展态势蓬勃发展，但其中对于房地产企业的资质、资金和运营能力要求也会更加提高，所以为了减轻相应的资金压力同时可以做到优势互补，相关的房地产企业联合拿地、联合开发在未来或将会成为房地产项目开发的主流；与南京市租赁市场蓬勃发展的态势不同，房地产的低价项目将趋于稳定，达到最高限价地块将会快速锐减；目前我们假设接下来的时间里有关土地拍卖的新政不会发生较大的改变，那么随着南京市土地供应量的明显增加，我市在新的一年里有望实现土地拍卖成交量与去年相持平；与此同时，伴随着南京有关人才的最新政策的出台，不出意外2018年南京市也迎来大量人才的不断涌进，从而导致南京市所要配件的人才房数量将会大幅增加。

2.2区域房地产市场分析

雨花台区房地产市场在2017年并没有过多得受到整体上政策紧缩的影响，区内房地产市场依然呈现着供需两旺的态势，雨花台区内的小区住宅价格连续几年保持上涨，有着非常明显的卖方市场特征，但同时其房地产市场具有短缺的不良特征。目前雨花台区的房地产市场竞争呈现出来的特点包括品牌化与专业化，这就意味着此项目想要进入雨花台的房地产市场必须有着应付各种各样竞争的能力，这些竞争不仅包括项目之间激烈的同行竞争，同时也有着企业、板块层面的各种竞争。通过对雨花台区房地产市场的详细分析，不难发现目前的雨花台房地产市场正处于一个过渡阶段，目前房地产市场对于项目的宣传有了很大的转变，从之前主打对社区环境的宣传与重视，而是尽力地去提升自身的文化价值，从而使得开发的项目更能够得到消费者的青睐，在此阶段，依照已经领先的鉴一线发达城市的成熟的房地产市场转型经验，雨花台区的房地产市场在完善产品本质的基础上，创造了概念市场。近几年来，雨花台区的房地产供需量保持着稳定齿距的增长态势，这一点也可以从南京有关理念开发的供应总量中看得出来。

以上的分析对于房地产的销售商来说是有利的，因为在目前的房地产市场环境下，但凡推出的项目，无论规模大小，价格高低，一般都有着不错的销售成绩，这是非常明显的卖方市场。目前，雨花台区商品房空置面积仅为5.42万平方米。提到雨花台区就不得不提南京房地产的宁南板块，宁南板块与南京市雨花台区的行政板块有着很大的重合，所以宁南板块的发展从某一些程度上也显示了雨花台房地产市场的发展能力与前景，随着宁南新区迎来包括“仁恒”在内的各品牌发展商的实力开发，加上其行政区域内不乏的优美自然景观，使得目前雨花台区的房地产企业主打高档物业社区，整个板块的住宅市场的价格得到了整体明显的提升，这很大程度地促进了该地区房地产市场的进一步膨胀，使得宁南板块目前的房价水平稳居几个“新区板块”之首。但由于雨花台区房地产市场发展过快，该地区目前还没有完善与之相匹配的商业配套与生活配套，现有的优势仅仅是雨花台区位于南京主城区南部的区位优势及区域内所包含的自然景观优势。不过可以预见的是在未来南京市城市化的不断发展下，河西等新区板块的房地产整体价格水平将与宁南新区实现持平。

2.3销售预测及销售手段

2.3.1项目需求分析

本项目所处的雨花台区位于南京市主城南部，地处国家重要的信息化产业中心。雨花台区被认为是南京市进行东进南延过程中的一个重要发展区域，随着近年来软件产业和信息产业的快速发展，雨花台区的发展进程也得到了相应的加速，区域内的发展带来了人们物质生活的不断改善，带来了消费的增长和人们日益增长的住房要求，雨花台区正处于房地产发展的大好时机。

项目销售目标群定位：

①企事业单位职工：

南京市雨花台区作为南京主城南部重要的经济重心，有着巨大的人群基数和数量众多的企事业单位，这些单位在该地区已经发展了很长的时间，内部的职工有着稳定住房的需求，包括医院装饰城、新和源装饰城、江苏省第二中医院和南京奥能锅炉有限公司等，这些企事业单位的职工不仅有着购房的刚性需求，所以该地区附近的企事业单位职工是该项目销售目标群体之一。

②软件和信息产业相关职工

随着近些年来软件和信息产业快速发展，雨花台区作为南京市乃至整个国内重要的软件产业和信息产业中心，近年来在该地区汇聚了很多的软件和信息产业相关人才，但是因为这些行业的兴起只是近些年里的事情，所以行业关于职工的生活相关基础配套还不够完善，该项目的建设会大大改善这一现象，所以雨花台周边的软件和信息产业相关职工是该项目的潜在销售目标群体。

③南京及周边城市成功人士

雨花台区近几年的发展快速，是南京市本地及周边城市的渴望发展的人所趋向的地方，现阶段手头有着闲置资金并看好雨花台区和南京市整体发展的成功人士将会把该项目所开发的小区作为投资或者未来的居住地进行购买。

2.3.2销售手段

想要有有一个好的销售手段，就要找准消费者的心理活动，而消费者心理需求的一个很明显的突出点就在于求新与猎奇。在营销学里与此消费心理所相对应的营销策略被叫做传建新品类。

买房实际上就是购房者的资产配置问题。以往购房者会有一个投资性的购房逻辑，在这个逻辑里购房者额考虑的是买住宅还是买写字楼，买到之后是要出租还是要去出售。但随着新的发展态势的出现，新的消费逻辑应运而生--你的资产是要投资黄金、基金还是要去购买不动产？如果消费者的选择是要去投资不动产，那么你可以在目前的市场态势下去想象五年十年后这种资产会是什么样的价值，而且投资不动产的话在资金有所需求的时候消费者可以把这些资产抵押出去，再拿钱去做其他投资——他是一个金融问题而不仅是房地产的事情。

第三章 建设规模与项目开发条件

3.1建设规模

本项目占地面积33940㎡，总建筑面积约为94050㎡，建设总容积率为2.77。规划建设12栋住宅楼，配置机动车停车位600个。

3.2项目建设条件

3.2.1地貌、水文、地震情况

雨花台区整体地势平缓，属平原区，在小的程度上有着东南高、西北低的地势特点，行政区域内有些许丘陵，以韩府山、牛首山等为主体，丘陵面积在总面积中的比例不足一成。雨花台区的绿化被称为“南京生态走廊”，在南京人们有一个共同的“春游登牛首”的习惯。 雨花台区内地面海拔仅为5—8米，适合进行房地产开发与建设。区内共有大小河流26条，有秦淮河、南河等河流湖泊，山区内有数座书库，大石湖环境绝佳，秦淮河两岸风光怡人，是繁华大都市中难得的一片“世外桃源”。雨花台区抗震设防烈度为7，设计基本地震加速度值为0.1g。

3.2.2气候条件

雨花台区位于北亚热带气候带内，气候特点明显，季风显著、四季分明、冬冷夏热，是非常适合人类居住生活的气候环境。

第四章 建设方式及进度安排

4.1设计依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《房屋建筑制图统一标准》

3、《民用建筑设计通则》

4、《城市居住区规划设计规范》

5、南京市城市总体规划(2011-2020)

6、其他有关的国家规程、规范、标准及项目的有关基础资料。

4.2项目总体规划方案

4.2.1规划设计思想与原则

本项目的设计思想以传统理念为本，对其加以现代手段的加工；先是对整体进行总体规划，进而有效地把握局部。并以以下几点作为设计的具体原则：

地区个性：挖掘南京市及雨花台区地方特色、产业特色喝历史文化特色，展现城市新风貌，突出南京作为发展城市开放的个性；

实现可持续性发展：本项目具有清晰的项目设计框架，对雨花台区内的景观构成要素力争加入创意含量与科技含量，从而为之后的房地产市场的可持续发展奠定基础；

以人为本：本项目的设计思想突出建立人性化的考虑，同时将夜景照明工程与城市的精神文明建设相结合。

4.2.2项目总平面布局

本项目的总体规划目前在雨花台区甚至是整个南京市都处于一个领先的位置，中铁房地产集团也尽力地想要用整个项目的开发与建设提现其集团在发展视野上的前瞻性，从而保证其产品开发的可持续性。本项目在对小区的建立方面摒弃了传统的建筑风格，在布局方面大胆地采用了高层、低密度式的选择，这样一来项目内有着充足的公共空间。本项目希望以自身的安静与闲适来体现一种新的城市生活，展现了人们对于安静的闲适居住的追求，创造一种舒适感和满足感。

1、因地制宜决定建筑朝向

本项目充分尊重雨花台区赛虹街道的地形特征，以平行于周边道路的方式进行建筑的摆放，并因地制宜地提出将绝大多数住宅楼以南北朝向的排列进行设计，这样可以使每户居民都可以享受到充足的日照。

2、建设以条状的庭院空间为主的中心绿化区域

本项目建设基地总体呈现出了向外辐射的特点，在进行项目的规划时我们结合这一基地特点，为其创造了一个特有的结构，结构整体为弧板并向外辐射，从而使得社区内的住宅可以获得较为完美的视线，并为整个小区空间景观的流动性提供了可能。这么设计的好处不仅于此，还有就是可以在住宅单体与经管之间增设步行道路，从而满足住户休闲与户外活动的需要。

4.3项目实施进度安排

本项目大体分为三个阶段，分别是前期准备阶段、项目实施阶段和竣工验收阶段。这三个阶段分别有着其各自的主要任务，如在项目前期准备阶段，主要是项目材料编制并申报审批立项，并在此基础上进行土地准备；在之后的项目实施阶段力争实现三通一平与土建工程施工；在最后的工程竣工验收阶段进行工程整体验收。整个项目的建设时间计划为三年。

4.4项目实施过程控制措施

4.4.1施工工期控制措施

1、组建项目部，进行项目管理，并使用BIM等建模软件，精准管理。

2、派遣具有国家资质的项目经理进驻到施工现场对施工过程进行组织与领导。

4.4.2施工进度控制措施

施工进度事前控制：在工程建设开始之前便要完整编制本工程施工总进度计划，同时以其中的工程建设总工期为依据，对工程进度的阶段实施计划进行编制。

施工进度事中控制：在项目建设的过程中，要不断地对施工单位的进度计划进行审核，并监督其是否按照已经制定完成的施工进度计划进行项目实施。在施工过程中，定期与分包单位召开协调会，并协调生产过程中发生大的矛盾与问题并加以解决。依照之前所指定的目标与安排对施工进度进行检查，在之后要落实下一个周期内的施工生产进度。

施工进度事后控制：在整个项目建设过程完成之后，根据之前的施工进度计划及实际的施工进度进行比对与分析，汇总编目并建立相应的档案，并完成工程项目的竣工验收管理。4.4.3项目质量控制措施

本项目的实施坚持以“质量第一、预防为主、用数据说话”为原则，并在此原则的指导之下保证和提高工程质量。本项目运用一种系统的概念和方法，合理组织起各个环节的质量管理职能，进而形成一个有效的工程质量管理网络，使得该项目的质量管理呈现出制度化和标准化的特点。

项目投资估算与资金筹措

5.1投资估算的编制依据及范围

5.1.1投资估算的编制依据

1. 国家发改委发布的《建设项目经济评价方法》（第三版）；
2. 国家及江苏省、南京市对建设项目费用取定的相关文件；
3. 规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案；
4. 南京市及雨花台区现状的调查资料；
5. 在项目用地周边分发的调查问卷分析结果；
6. 类似建设项目的有关历史数据。

5.1.2投资估算的范围及组成

本可行性研究报告的投资估算部分主要包括了对于土地成本、政府规费、工程费用及工程建设其他费用的估算。其中土地成本为中铁房地产集团拍得G70地块时所用的花费；政府规费的包含内容很多，其中所涉及的收费单位也是不尽相同，从建筑设施配套到白蚁防治、外运及防雷减灾一应俱全，从整体来讲也是一笔不小的开销；工程费用及其他费用就只是概括估算了工程所涉及的全部费用。

5.2投资估算

项目的投资估算是一个房地产企业在进行土地拍卖之前便要完成的对于项目整体费用的一个了解，依据本章内所有的计算内容汇总得到的投资估算总表如下表5.1。

表5.1 项目投资估算总表（单位：万元）

5.2.1土地成本

南京市NO.2017G70地块实际出让面积为33940㎡，实际总成交额为233000万元人民币，是由中铁房地产集团华东有限公司拍得并用于住宅小区项目的开发与建设的房地产项目用地。

5.2.2政府规费

本项目是位于雨花台区有关住宅开发与建设类型的房地产项目，所涉及的政府规费均根据南京市相关的法规标准进行估算，现将结果整理如下表5.2。

表5.2 政府规费费用表

5.2.3工程费用

工程费用是指在项目的开发与建设中所用在建筑主体、基础设施及公共设施上的包括建筑工程费、设备购置费及安装工程费在内的各种费用，依照南京市现有的相关规定计算如下表5.3

表5.3 工程费用估算表（单位；万元）

5.2.4工程建设其他费

项目建设中除土地成本、政府规费及工程费用之外，还会有包括前期工程费、管理费用、财务费用在内的各项工程费用，现依据南京市相关费用规定计算如下表5.4。

表5.4 工程建设其他费用表（单位：万元）

5.3资金筹措

依据之上的投资估算可以发现整个项目的投资需要大约为269209.6万元人民币，计划从中国建设银行以5%的年利率贷款13亿元再加上企业的自有资金139209.6万元去进行建设投资，银行贷款的本金及利息的偿还均发生于建设期第四年，在项目整体建设完成后，通过对住宅、商铺及停车位的出售，得到销售收入之后完成偿还，估算的还款细则如下表5.5。

表5.5 建设期借款及还款计划表（单位：万元）

第六章 财务分析

6.1销售收入

6.1.1项目销售单价估算

此次对于南京市雨花台区赛虹街道南西营村NO.2017G70地块房地产项目建成后房价的预测主要是从对周边居民和企事业单位职工的问卷调查、周边楼盘的项目单价以及南京市尤其是雨花台区未来三年的房地产市场发展规划和能力出发的。

在对目标周边进行仔细调查研究与分析之后，选择了三个比较具有代表性的楼盘进行分析，从而可以大致估算出目标地块建成后的大致单价，周边楼盘项目单价及建成时间见表6.1 。

表6.1 项目地块周边楼盘情况表

由上表我们大致可以预测出该项目未来建成后的住宅、商铺及停车场的出售单价情况，由此我们得出以下的预测结果：住宅为38000元/㎡，商铺为43000元/㎡，停车位为300000元/个。

6.1.2项目销售收入、销售税金及附加估算

一个住宅类型的房地产项目的收入几乎全部都是由建成后的住宅、商铺及停车位的出售收入构成的，故此项目关于建成后的房价预测直接关乎此项目的收入能力，进而影响项目的最终盈利能力。由此前对于项目建设面积的规划与分配和6.1.1中关于建成后项目单价的估算，可以得出此项目的销售收入，以这些数据为依据，并在国家、政府的相关指导文件的参考下计算并汇总项目在获得销售收入的同时所需付出的销售税金及附加的估算，这些项目的支出是在项目完全建成之后的销售期内发生的，对项目后期的盈利情况有着直接的影响，提前计算相关的项目估算可以有利于企业对项目整体把控，现将估算项目应缴的销售税金及附加整理如下表6.2。

表6.2 销售收入、销售税金及附加估算表

6.2财务评价指标结果分析

6.2.1项目财务现金流量分析

通过对该项目的整体财务现金流量分析可以直观地了解到这个项目的资金流动状况及盈利状况，现将项目财务现金流量分析表制作如下表6.3。

表6.3 财务现金流量表（单位：万元）

由上表可知，项目在为期四年的建设销售总周期之后的累计净现金流量为59918.3元。同时，假定行业基准收益率为10%，那么此项目的净现值NPV=7932.0万元＞0，故此方案可行。

6.2.2项目资本金现金流量分析

上文已经提到了本项目的资金筹措主要是由两个方面组成的，分别是企业自有资金也就是企业资本金及银行贷款，但一个企业资本金的能力与现金流量情况可以显现出企业的硬实力并彰显出企业对于项目的把控，现将项目的资本金现金流量整理归纳如下表6.4。

表6.4 项目资本金现金流量表（单位：万元）

由上表数据，经过计算可知，当内部收益率为21%时，NPV=1530.5，当22%时，NPV=-23422.4。进一步估算可得该项目的内部收益率为21.67%，高于行业基准收益率，所以此项目从项目资本金的角度可行。

第七章 社会评价和环境评价

7.1项目对社会的影响分析

本项目建成之后，不仅开发商可以获得可观的投资回报，取得相应的经济效益，业主可以获得高品质的商品房，此项目的落实更是会推动当地的经济发展并带来巨大的社会效益。

近几年来，南京市的雨花台区内房地产开发投资一直保持着一个较快的增长幅度，这也是近几年雨花台区房地产市场快速发展的原因之一。但随着目前国家发布了一系列的房地产市场调控措施，雨花台区的房地产开发投资和住宅开发投资增长幅度比以往有了一定的回落，但仍然保持着较高的增长水平，此时便是这些资金雄厚、管理规范开发单位大展身手的好时机，这也直接说明发展商对雨花台区的房地产市场的看好。

随着本项目的建设实施，将形成一个较大规模的住宅小区，可进一步带动周边地区与相关产业的发展，提高部分居民收入水平。同时，可以提供较多就业岗位，缓解当地就业压力，还可以吸引更多人才，促进经济快速发展，为社会作出一定的贡献。

中铁房地产集团作为一家知名房地产开发企业，在追求企业经济效益的同时，始终以客户需求与地区区域发展作为自己发展的导向，并坚持为人类拓展幸福空间作为企业使命。本项目在建成之后姜维雨花台区及周边地区的居民提供一个高档次的智能化小区，直接改善部分居民的居住条件并提升其生活质量。

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