日本不動産市場の研究及び中国への示唆

论文总字数：11076字

摘 要

这篇文章从两个阶段研究日本房地产市场的发展，旨在日本房地产发展给中国房地产发展带来的启示。

本文先是以数据为基础分析日本房地产的现状，在安倍政权的一系列经济政策下，日本房地产的发展呈现较好的发展态势。这也是日本房地产发展较为良好正面的阶段。反面推及80年代日本那场史无前例的巨大的房地产泡沫，介绍房地产泡沫和泡沫破裂的表现，剖析了日本房地产泡沫产生的几大原因。最后再回到中国房地产。首先是中国改革开放以来房地产的发展，再把中国房地产现阶段的发展与80年代日本泡沫做了对比，最后从日本房地产发展的正反两个阶段的研究中得到启示。

关键词：房地产市场 泡沫 金融政策 安倍的经济政策

要 旨

この文章は二つの段階から日本の不動産市場の発展を研究し、日本の不動産開発が中国不動産の発展への啓示を目指している。

本文はデータを基に日本の不動産の現状を分析し、アベノミクスの下で、日本の不動産の発展は良い態勢となっている。これも日本の不動産の発展ではプラスの段階になる。マイナスの段階は80年代の日本の前例のない巨大な不動産バブルである。不動産バブルとバブル崩壊の表現を紹介し、日本の不動産バブルが発生した要因を分析してみた。最後に中国不動産についてまず改革開放以降中国の不動産市場の発展を紹介した。引き続き中国の不動産発展の現段階と80年代の日本のバブルと対照し、日本の不動産市場の2つの段階から中国の不動産への啓示について述べる。

キーワード：不動産市場　バブル　金融政策　アベノミクス

目　次

摘要……………………………………………………………………Ⅰ

要旨……………………………………………………………………Ⅱ

はじめに……………………………………………………………… 1

第一章　日本不動産市場の現状…………………………………… 2

1.1　賃貸市場………………………………………………………… 2

1.2　投資市場………………………………………………………… 2

1.3　中古不動産市場………………………………………………… 3

第二章　日本80年代の不動産バブル及び原因…………………· 4

2.1　不動産バブルの表現と幻滅…………………………………… 4

2.2　不動産バブルの発生と幻滅の原因…………………………… 4

2.2.1 プラザ合意…………………………………………………· 4

2.2.2 長期にわたる金融政策のミス……………………………… 4

2.2.3 国民の自信、ユーフォリア（陶酔)………………………· 5

第三章　中国の不動産市場の課題及び示唆と教訓……………… 6

　3.1 中国の不動産市場の発展（改革開放後）…………………… 6

3.2　中日不動産バブルの共通点と相違点……………………………·6

3.2.1共通点………………………………………………………··6

3.2.2相違点………………………………………………………… 7

3.3　中国不動産発展への示唆と教訓………………………………· 7

3.3.1金融自由化を慎重にする……………………………………· 7

3.3.2ミクロ金融機関の経営構造を整える………………………… 7

3.3.3土地改革を深める……………………………………………· 8

おわりに……………………………………………………………………· 9

参考文献……………………………………………………………………· 10

謝辞…………………………………………………………………………· 11

はじめに

2012年末、第二次安倍政権発足以来、日本の経済は回復を見せている。三本の矢からなるアベノミクスのうち、一の矢（金融緩和）・二の矢（財政政策）による景気刺激策は現在まで功を奏しており、今後の安定的かつ長期成長の基礎となる最後の矢（成長戦略）の成り行きが全世界から注目を浴びている状況である。ほぼ時を同じくして、金融危機以降、長らく低迷していた日本の不動産市場も2012年に回復基調に転じ、翌2013年以降、顕著な良化傾向を示してきている。

　しかしながら、現在の調子がいくら良くても、80年代の前例のない不動産バブルが忘れられない。　なお、中国は2014年5月以来、70都市のほとんどで7カ月連続の価格下落していた

。バブル気味だといわれた。 今まで数多くの研究者が金融市場、証券市場、売買市場などの方面から不動産に関する研究を行ってきた。しかしながら、上記研究は日本国内の不動産市場にこだわり、国際的な視点から研究する文献は殆ど見当たらない。また、研究者の国籍などの原因で、日本の不動産市場を研究した時、他国、特に中国への教訓を言及した場合が少ないと思う。

本研究は日本の不動産市場の現状及び80年代の不動産バブルを研究し、その原因を探求する。研究結果を中国の不動産発展に活用し、また、中国の不動産発展におけるリスクを回避すること及び中国の不動産発展における課題を解決することに役に立つと思う。

1. 　日本不動産市場の概略

1.1 賃貸市場

　東京では、2008年以後不景気が続き、2011年に東日本大震災の発生で、更なる低迷期になった。結果的に震災以降2012年第2四半期に東京オフィス賃料は底となったが、実に4年間、16四半期中断せずに継続的下落基調となった。

　その後、東京オフィス賃料は、上昇幅は少ないが、回復基調で、2014年第2四半期末の月額坪当たりは32,779円となっている（JLLから）。対前年同期比で4.1％、前四半期比で1.6％の上昇となり、2014年以降はその上昇率を加速させている。これは安倍政権のアベノミクス効果があるが、企業収益が回復して、徐々に基礎設備の投資が増えていることもある。オフィス需要はIT、通信、テクノロジー等と関連しているから、オフィス賃料が上昇するのも不思議ではない。なお、2014年市場全体の空室率も3.7％しかない。

　そして賃貸市場では、堅調な需要が見込まれる一方で、空室率も低水準を維持しているため、賃料はこれから上昇すると思われる。JLLでは2014年通年で5-10％の程度、更に来年には10％以上の上昇と見込んでいる。

なお、ほかの世界大都市のオフィス賃料の変化のように、東京のオフィス賃料は08年以降の長い不景気を経て、ピーク時（100）と比べても未だ低い水準（63）のため、ほかの大都市との比べても、今後上昇余地は大きいと予測される。これは投資家から見れば非常に魅力のあることで、不動産投資市場の活性化の原因にもなっている。

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